As AUGI têm sido objeto de uma legislação rigorosa para reconversão urbana e legalização, equilibrando a regularização com os direitos dos coproprietários e a responsabilidade para com a comunidade e o espaço urbano. Correspondem normalmente no mercado a parcelas com valores abaixo do valor de mercado para determinada zona geográfica, pois a sua viabilidade construtiva ainda se encontra em processo de legalização. Neste post, optámos por um texto de pergunta resposta para que possa ser mais intuitiva e assertiva a abordagem do tema, para que se possa precaver aquando da decisão de comprar terreno.
1 - O QUE É UMA ÁREA URBANA DE GÉNESE ILEGAL (AUGI)?
As Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) são conjuntos de prédios contíguos que, sem a devida licença de loteamento, tenham passado por operações de parcelamento com fins de construção antes do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de dezembro. A Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, trouxe uma estrutura legal para a reconversão urbana e legalização das construções em AUGI. A atual regulamentação é a Lei n.º 71/2021, de 4 de novembro, sendo a 7ª revisão ao regime jurídico excecional para a reconversão urbanística do solo e legalização das construções integradas em Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI).
São ainda consideradas AUGI, os prédios ou conjunto de prédios parcelados anteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 46673, de 29 de novembro de 1965.
O loteador ilegal, é definido perante a Lei como sendo o proprietário que tenha celebrado negócios de venda de parcelas, de quotas indivisas e de promessa de compra e venda com autorização de ocupação, tendo por objecto os prédios integrantes da AUGI, que possibilitaram o seu parcelamento físico. In COSTA, David Carvalho Teixeira Costa "As Áreas Urbanas de Génese Ilegal - Contributos para um modelo de avaliação de desempenho urbanístico", IST, 2008.
2 - O QUE É A RECONVERSÃO DE UMA AUGI?
A reconversão é a ação de legalizar um terreno que foi criado ilegalmente, geralmente vendido aos talhões. A reconversão não é apenas o processo de loteamento, mas principalmente a divisão de coisa comum, ou seja, a individualização / separação dos lotes.
É necessário registar ou regularizar as escrituras na Conservatória do Registo Predial, elaborar um projeto de loteamento e, no fim, formalizar a divisão de coisa comum.
A reconversão traz como benefício principal a legalidade da posse da sua propriedade. Apenas com a legalização do lote, podem os comproprietários vender, fazer herdar, pedir um empréstimo ao banco e realizar o licenciamento de obras.
Pela Conservatória do Registo Predial, verifica-se a legitimidade dos comproprietários, bem como a área da compropriedade, caso seja necessário. Pela A Câmara Municipal, através do processo de loteamento obtém-se o Alvará de Loteamento, após aprovação e decisão da Assembleia. Pelo Notário realiza-se registo dos lotes, após votação na assembleia da divisão de coisa comum.
3 - PODE A RECONVERSÃO URBANÍSTICA DE AUGI SER FEITA PELA CÂMARA MUNICIPAL?
O processo de reconversão, pode ser por operação de loteamento ou por plano de pormenor.
Quando organizado como operação de loteamento, inicia-se mediante requerimento dirigido ao Presidente da Câmara, subscrito pela comissão de administração conjunta da AUGI.
Se for organizado como plano de pormenor, compete à Câmara Municipal, sendo a decisão determinada por deliberação, a publicar no Diário da República.
4 - O MEU TERRENO ESTÁ ILEGAL. POSSO LEGALIZÁ-LO INDIVIDUALMENTE OU PRECISO DE TODOS OS COPROPRIETÁRIOS?
Não, se a propriedade se encontra em avos, os lotes não são ainda oficialmente reconhecidos, estando num regime de compropriedade. Mantendo-se assim a a construção existente como clandestina, pois a mesma foi construída sem ter sido sujeita ao procedimento de controlo prévio exigido por lei.
Isto significa que, perante a Lei, os comproprietários, embora tenham o direito à propriedade, não têm uma parte atribuída, sendo que o talhão de cada um é de todos e vice-versa. Apenas após a divisão de coisa comum, poderá já ter o seu lote definido e separado oficialmente.
5 - O QUE É QUE EU POSSO FAZER PARA LEGALIZAR O MEU TERRENO?
Comece por consultar a sua Junta de Freguesia, ou a Câmara Municipal e agende uma reunião para ter o ponto de situação da sua AUGI. Deve ainda contactar a Comissão de Administração da AUGI a que pertence ou a Comissão de Moradores, para perceber o ponto de situação e as novas ações previstas e quais as contribuições necessárias efetuar.
6- O QUE É A ASSEMBLEIA DE PROPRIETÁRIOS DE UMA AUGI?
A Assembleia é composta pelos proprietários dos prédios abrangidos na AUGI em questão. A Assembleia tem de acompanhar o processo de reconversão urbanística, fiscalizar as ações da comissão de administração, deliberar e promover todos os procedicmentos que levam à reconversão da AUGI (aprovar orçamentos, aprovar os projetos, aprovar o projeto de divisão de coisa comum, aprovar mapa de comparticipações e contas intercalares e finais, eleger e destituir as comissões de fiscalização e administração).
7 - QUAIS SÃO OS DEVERES DA COMISSÃO DE ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA (CAC) DA AUGI?
Segundo o artigo 14.º da Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, a CAC é formada por número ímpar de três a sete membros eleitos e tem obrigatoriamente uma sede, a determinar na Assembleia de proprietários.
O Presidente representa a administração perante entidades, enquanto o tesoureiro supervisiona as contas da reconversão. A Comissão delibera por maioria e pode ser remunerada conforme decisão em assembleia.
Os membros da comissão são remunerados ou não, conforme deliberado em Assembleia.
As Comissões de administração eleitas nos termos da presente lei iniciam imediatamente a sua atividade, sem prejuízo da prestação de contas devida pela administração anterior.
A Comissão eleita não toma decisões autonomamente, pelo contrário, executa as decisões da Assembleia, tomadas por maioria de votos.
8 - QUAIS SÃO OS DEVERES DA COMISSÃO DE FISCALIZAÇÃO (CF) DA AUGI?
Os comproprietários elegem também na assembleia constitutiva da administração conjunta uma Comissão de Fiscalização (CF) composta por outros três comproprietários que fiscalizarão de perto a CAC e as suas contas. Para além disso, a compropriedade deve ter um Técnico Oficial de Contas (TOC) e prestar contas ao Estado anualmente, o que garante que todas as contas devem estar em ordem e explicadas.
9 - QUAIS SÃO OS DEVERES DE CADA COPROPRIETÁRIO DA AUGI?
Existe o dever de reconverter as áreas urbanas que tenham sido objeto de parcelamento físico sem licença de loteamento ou aquelas predominantemente ocupadas por construções não licenciadas, bem como da legalização das respetivas edificações, impende sobre os proprietários, comproprietários e possuidores, nos termos da lei.
Os coproprietários têm a responsabilidade de contribuir financeiramente para as despesas da reconversão, participar em assembleias e fiscalizar novas construções ilegais para promover uma gestão consciente do bairro.
As contribuições pagas pelos coproprietários financiam a reconversão urbana, incluindo honorários técnicos, infraestruturas urbanas e terrenos cedidos.
E obrigatório respeitar as decisões da Assembleia, sendo que a CAC tem poderes para obrigar qualquer comproprietário a respeitar as decisões da mesma. Caso não o façam, a CAC pode recorrer a Tribunal, que intervém e executa as decisões constantes nas atas das Assembleias, por coação ou penhora.
10 - PARA QUE SERVEM AS CONTRIBUIÇÕES PAGAS PELOS COPROPRIETÁRIOS À AUGI ?
Estas contribuições servem para fazer face às despesas do processo de reconversão urbana, que inclui pagamento à equipa técnica de gabinete de arquitetura para elaboração de projeto de loteamento e até equipa de fiscalização de obras e, para a construção de infraestruturas urbanas (arruamentos, passeios, instalações elétricas e de telecomunicações, redes de água esgotos etc.), para a compra de terrenos de cedências, despesa com publicações de jornais e editais, cartas e notificações, entre outros. A quotização à respetiva Comissão de Administração Conjunta, não é um imposto, mas um dever para com a reconversão urbanística, pois este encontra-se indiviso, funcionando em compropriedade.
11 - O QUE É O ALVARÁ DE LOTEAMENTO?
O alvará de licença de operação de loteamento, obras de urbanização ou trabalhos de remodelação de terrenos é o documento emitido pela Câmara Municipal que permite a constituição de lotes e/ou a execução das obras de urbanização, com a criação de vias automóveis, todas as infraestruturas de redes de saneamento de esgotos, de abastecimento comum de águas e redes viárias.
12 - ENQUANTO ESPERO PELO ALVARÁ DE LOTEAMENTO, E ENQUANTO COPROPRIETÁRIO POSSO REALIZAR OBRAS DE CONSTRUÇÃO OU DE AMPLIAÇÃO?
Definitivamente não. As únicas obras que poderia realizar têm de se cinjir a meras obras de conservação, justificadas com a melhorias das condições de salubridade e de segurança de pessoas e bens (como reparação, substituição ou construção de muros de suporte de terras; pintura e conservação de fachadas; impermeabilização urgente por infiltrações, reabilitação de coberturas/telhados). Ainda assim, pense bem se pretende investir em uma construção clandestina, sendo que mais à frente no processo pode vir a ser notificado para demolir as construções, por não serem passíveis de legalização. Os projetos de casas terão de aguardar pelo devido momento neste processo de reconversão.
Deve, como em qualquer outra obra de construção, informar-se junto da Câmara Municipal correspondente para o efeito e comunicar o início das obras, caracterizando-as para que não venha a ter más surpresas durante o processo. Consoante as diretrizes camarárias, poderão ser pedidos documentos que deve apresentar como comprovativos de legitimidade de propriedade como a Certidão da Conservatória do Registo Predial Caderneta Predial.
13 - OBTIVEMOS O ALVARÁ DE LOTEAMENTO DA AUGI. POSSO LEGALIZAR A CONSTRUÇÃO?
A emissão do alvará de loteamento não dá acesso imediato ao lote. O processo de reconversão e a individualização dos lotes só termina com a divisão de coisa comum, com escritura no notário, e consequente registo do mesmo na Conservatória do Registo Predial. Só com uma certidão de teor da Conservatória do Registo Predial é possível legalizar a sua construção clandestina.
14 - É COPROPRIETÁRIO DE UMA PARCELA DE TERRENO NUM PRÉDIO RÚSTICO INTEGRANDO UMA AUGI. PODE VENDER A SUA PARCELA DE TERRENO?
Pode vender desde que o número de compartes não seja ampliado. Se por motivos específicos houver ampliação do número de compartes torna-se necessário a consulta prévia à Câmara Municipal, cujo parecer é vinculativo e pode ser negado.
15 - É COPROPRIETÁRIO DE IMÓVEL EM AUGI E DESEJA ARRENDAR O SEU IMÓVEL, É POSSÍVEL?
Não é possível o arrendamento em AUGI, pois as casas não têm licença de habitação e, nestes casos, de acordo com o NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, é ilegal arrendar.
16 - EM QUE FASE DO PROCESSO TEM DE PAGAR A TAXAS MUNICIPAIS URBANÍSTICAS E COMPARTICIPAÇÃO DAS INFRAESTRUTURAS?
Este aspeto será distinto de município para município e é estipulado no regulamento municipal.
O pagamento das Taxas Urbanísticas devidas pelas operações de loteamento em AUGI serão pagas, geralmente, com a emissão do alvará de loteamento e calculadas de acordo com os regulamentos municipais em vigor à data do deferimento do pedido de licenciamento.
Pode ser deferido o pedido de pagamento das taxas urbanísticas, a título individual, a realizar por cada proprietário, após a emissão de alvará de loteamento e no
momento da legalização, licenciamento ou comunicação prévia das edificações, usufruindo os proporetários da AUGI desta contrapartida.
Caso se trate de legalização de construções destinadas a habitação própria e permanente e a pedido do proprietário pode ser deferido o pagamento em prestações, até 12 meses, das taxas urbanísticas, sobre as quais não incidem juros, com dispensa da caução (por exemplo em Almada).
A emissão do alvará de utilização (licença de utilização) depende do pagamento prévio e integral das taxas urbanísticas.
Os custos totais de reconversão urbanística, quer da parte dos proprietários, quer da parte dos municípios, é difícil de obter, pois envolve várias fases do processo com custos de diversas fontes, como por exemplo, a participação de equipas técnicas e jurídicas de consultadoria, custos administrativos, impostos e taxas municipais, obras de infraestruturas, projetos de desenho urbano e infraestruturas, fiscalização de obras, taxas urbanísticas, etc.
Fontes: Sites oficiais de Câmara Municipal de Matosinhos, Câmara Municipal de Odivelas, Câmara Municipal de Cascais e Câmara Municipal do Seixal e Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro. Tese de Mestrado de David Carvalho Teixeira Costa "As Áreas Urbanas de Génese Ilegal - Contributos para um modelo de avaliação de desempenho urbanístico", IST, 2008.
VAMOS FALAR SOBRE O SEU PROJETO DE CONSTRUÇÃO DE MORADIA?
