PÁGINA EM ATUALIZAÇÃO COM A NOVA LEGISLAÇÃO

COMUNICAÇÃO PRÉVIA DE OBRAS DE EDIFICAÇÃO

O QUE É UMA COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

A comunicação prévia de obras é um procedimento administrativo de controlo prévio para operações urbanísticas, que resulta de um pedido de autorização de realização de obras de edificação à autarquia e/ou entidades externas, à semelhança do licenciamento, conforme estabelecido no RJUE - Regime Jurídico de Urbanização e Edificação.

QUAIS AS DIFERENÇAS PARA O LICENCIAMENTO?

Este processo varia do licenciamento, no sentido do seu âmbito de aplicação e instrução de pedido. Assim, um pedido de licenciamento é deferido ou indeferido pelas entidades licenciadoras, enquanto a comunicação prévia é ou não rejeitada (mas nunca é aprovada).

QUAIS AS OBRAS SUJEITAS A COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

As obras sujeitas a comunicação prévia são:

(conforme RJUE nas atualizações art.º 4.º, n.º 4 do Decreto Lei n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente pelo Decreto-Lei n.° 26/2010 de 30 de Março e Decreto-Lei n.° 136/2014 de 09 de Setembro)

a) As obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;

b) As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;

c) As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;

d) As obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;

e) A edificação de piscinas associadas a edificação principal;

f) As operações urbanísticas (*) precedidas de informação prévia favorável

CONSULTAS A ENTIDADES EXTERNAS EM COMUNICAÇÃO PRÉVIA - COMO SE PROCESSAM?

Determinadas obras (operações urbanísticas) pela singularidade da intervenção ou local, requerem a realização de consultas a entidades externas (à autarquia correspondente), o que obriga à sua consulta antecipada, antes de submeter a comunicação prévia na autarquia.

Assim, o requerente deve instruir a comunicação prévia com as consultas promovidas diretamente às entidades (apresentando pareceres favoráveis emitidos há menos de 2 anos).

Se tiver havido um pedido de informação prévia anterior favorável ou a aprovação de planos de pormenor, ou de operações de loteamento urbano, que corroborem os termos da pretensão atual, podem esses pareceres de entidades externas ser utilizados para a comunicação prévia.

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Pode entrar em contacto através do formulário.

 

COMUNICAÇÃO PRÉVIA COM PRAZO

Instrução da comunicação prévia com prazo para utilização sem operação urbanística prévia - Artigo 63.º do RJUE

1 - A comunicação prévia para utilização de edifícios ou suas frações sem operação urbanística prévia deve incluir um termo de responsabilidade que declare:
a) A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis; e
b) A idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas.
2 - O termo de responsabilidade previsto no número anterior pode ser subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto, nos termos do regime jurídico que define a qualificação profissional exigível aos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos.
3 - O termo de responsabilidade é remetido previamente à utilização do edifício ou suas frações autónomas, através da plataforma eletrónica referida no n.º 1 do artigo 8.º-A, podendo ser utilizado o «Balcão do Empreendedor», para os pedidos relativos à instalação de estabelecimento.
4 - O termo de responsabilidade a que se refere o presente artigo consta de portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da modernização administrativa, da construção, das autarquias locais e do ordenamento do território.

Tramitação e efeitos da comunicação prévia com prazo - Artigo 64.º do RJUE

1 - O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos 20 dias após a submissão da comunicação prévia com prazo a que se refere o artigo anterior, salvo na situação prevista no número seguinte.
2 - O presidente da câmara municipal no prazo previsto no número anterior pode determinar a realização de vistoria, a efetuar nos termos do artigo seguinte, quando se verifique alguma das seguintes situações:
a) A submissão do termo de responsabilidade não se encontre completo; ou
b) Existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.

ENTREGUEI A COMUNICAÇÃO PRÉVIA O QUE DEVO FAZER AGORA ?

Ao entregar um pedido de comunicação prévia na Câmara municipal, tem de garantir a afixação de um aviso (publicidade do pedido) no local de execução da obra, num prazo máximo de 10 dias, conforme descrito no artigo 12º do RJUE.

Relembramos que este aviso é da responsabilidade do interessado.

 

A COMUNICAÇÃO PRÉVIA PODE SER REJEITADA?

Após a submissão do pedido, este entra na fase seguinte, de saneamento liminar na Câmara Municipal. Consoante esta análise, pode haver necessidade de aperfeiçoamento do processo de comunicação prévia, e é sempre dado o prazo de 15 dias para a entrega dos elementos em falta, ou para correção de elementos já submetidos.

Por outro lado, pode ainda nesta fase ser emitido o despacho de rejeição liminar, que acontece aquando da análise dos elementos instrutórios que caracterizam a operação urbanística, se demonstram contrários às normas legais ou regulamentares aplicáveis, ou se o pedido não for corretamente instruído e não seja passível de sanar.

 

POSSO NÃO ENTREGAR AS ESPECIALIDADES NA COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

A comunicação prévia obriga à apresentação conjunta dos projetos de arquitetura e dos projetos de especialidades.

Nas operações urbanísticas sujeitas ao procedimento de comunicação prévia podem, se o requerente assim o entender, ser enquadradas pelo regime de licenciamento. Isto significa na prática que o requerente, no momento do requerimento do pedido, tem de optar pelo regime de licenciamento e será automaticamente regido pelos parâmetros e tramitações do licenciamento e isso inclui também os prazos de deliberação. Apenas nesse caso, poderá submeter inicialmente a apenas a arquitetura - mas passa a ser um licenciamento.

Importa referir que, caso as obras requeiram consultas a entidades externas, os pareceres emitidos pelas mesmas (ou comprovativo da ausência de resposta no prazo legal com a apresentação do pedido em data legal) é obrigatória no processo de comunicação prévia.

A comunicação prévia requer ainda que o processo seja logo instruído com documentação relacionada com a construção, nomeadamente a documentação do empreiteiro, diretor técnico de obra, diretor de fiscalização, plano de segurança de obra, etc. É nesse mesmo momento, que os projetos de arquitetura e especialidades são entregues em simultâneo e devidamente instruídos, caso contrário pode conduzir à rejeição do pedido. A Câmara Municipal pode, ainda, mesmo que bem instruído, rejeitar o pedido, se entender que a pretensão do requerente não se enquadra dentro do âmbito legal de uma comunicação prévia de obras de edificação.

 

OPERAÇÕES URBANÍSTICAS - DEFINIÇÕES

(*) Operações urbanísticas são as operações materiais de urbanização, de edificação, utilização dos edifícios ou do solo desde que, neste último caso, para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água (artigo 2.º do RJUE)

COMUNICAÇÃO PRÉVIA QUANTO TEMPO PARA CONSTRUIR?

A Câmara municipal, sempre que requerido, pode emitir, no prazo de 10 dias a contar da data da apresentação do requerimento inicial e submissão do processo, a respetiva certidão de não rejeição da comunicação prévia.

Esta situação implica:

1 — o pagamento das taxas urbanísticas, por auto liquidação, para poder então iniciar a construção;

2 — que seja apresentado o requerimento de comunicação de início de trabalhos, até 5 dias antes do início dos mesmos, para informar a Câmara Municipal dessa intenção;

3 — comunicar ainda a identidade da pessoa, encarregada da execução da obra.

Este procedimento dos 10 dias é conveniente, nos casos onde o processo entregue não gera nenhuma dúvida, o que pode ser assegurado, por exemplo, por um PIP prévio favorável.

Este procedimento antecipa o prazo legal de deliberação de 20 dias úteis da Câmara Municipal, pelo que cria um certo risco ao interessado em "forçar" a não rejeição.

 

COMUNICAÇÃO PRÉVIA QUAL O PRAZO DE RESPOSTA ?

A grande vantagem deste procedimento, relativamente ao licenciamento, incide no prazo legal de resposta é de 20 dias que a Câmara Municipal tem para dar resposta ao pedido de comunicação prévia.

A rejeição ao processo de comunicação prévia tem de ser enviada no prazo de 20 dias úteis a contar desde a data de entrega do pedido. Nestes casos, a câmara municipal verifica que o proposto viola as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente o estipulado no plano municipal de ordenamento do território, ou as normas técnicas de construção em vigor, ou nos termos de informação prévia anteriormente emitida e com prazo válido.

Salientamos que, em comunicação prévia, o prazo de resposta pode ser ampliado para 60 dias quando se se estiver perante a especificidade de uma proposta que necessite a consulta / pareceres de entidades externas.

Se a comunicação prévia não for rejeitada nos prazos acima referidos, e desde que corretamente instruída, permite ao interessado proceder imediatamente à realização da operação urbanística, desde que feito o pagamento das taxas devidas.

As operações urbanísticas a realizar ao abrigo do procedimento de comunicação prévia têm obrigatoriamente ser executadas segundo as normas legais e regulamentares, assim como os planos e instrumentos de gestão territorial e normas de construção civil.

QUAIS OS ELEMENTOS PARA REQUERER UMA COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

Os dados de identificação do requerente e a sua legitimidade, incluindo:

- Identificação do requerente;
- Identificação do local;
- Identificação do número do alvará de loteamento, caso exista;
- Identificação dos antecedentes processuais que possam existir para o local em questão (como, por exemplo, um PIP).

Os elementos instrutórios para a entrega de um pedido de comunicação prévia de obras de edificação:

- Requerimento devidamente preenchido e assinado pelo requerente ou o seu representante legal e nesses casos incluir declaração;
- Documentos comprovativos da qualidade de titular de qualquer direito que permite efetuar a operação urbanística;
- Certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos, com validade inferior a 1 ano ou código de certidão permanente;
- Certidão do Registo Comercial, com validade inferior a 1 ano, no caso de requerente de pessoa coletiva e documento onde conste que o subscritor possui poderes para a representar ou código de certidão permanente;
- Ata da Assembleia dos Condóminos, conforme o artigo 1422.º do Código Civil, sempre a pretensão justifique;
- Extratos das plantas de ordenamento, zonamento e de implantação dos planos municipais de ordenamento do território vigentes e das respetivas plantas de condicionantes, da planta síntese do loteamento, quando aplicável;
- Extratos das plantas do plano especial de ordenamento do território;
- Projeto de arquitetura;
- Plano de acessibilidades;
- Ficha do INE;
- Memória descritiva e justificativa;
- Estimativa do custo total da obra;
- Calendarização da execução da obra;
- Registo fotográfico relevante, consoante a operação urbanística, pode ser do imóvel e a sua envolvente;
- Cópia da notificação da câmara municipal a comunicar a aprovação de um pedido de informação prévia, quando esta existir e estiver em vigor;
- Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos e coordenador de projetos;
- Declaração Emitida por associação pública profissional comprovativa da qualificação e respetivas;
- Projetos das especialidades, com respetivos termos e seguros de responsabilidade;
- Apólice de seguro que cubra a responsabilidade pela reparação dos danos emergentes de acidentes de trabalho, nos termos previstos na Lei n.º100/97 de 13/9;
- Termos de responsabilidade assinados pelo diretor de fiscalização de obra e pelo diretor de obra;
- Declaração de titularidade de alvará emitido pelo INCI, com habilitações adequadas à natureza e valor da obra;
- Livro de obra com menção do termo de abertura;
- Plano de segurança e saúde.

Comunicação prévia em projeto de arquitetura de habitação.
Comunicação prévia em projeto de arquitetura de moradia.
Comunicação prévia de obras. Projetos de arquitetura de moradia.

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