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ToggleSELEÇÃO DO EMPREITEIRO PARA OBRAS PARTICULARES
A seleção do empreiteiro para a execução da obra é sempre uma fase stressante na jornada da construção para qualquer Dono de Obra.
A seleção do empreiteiro é um trabalho complexo, pois engloba vários aspetos técnicos, administrativos e até mesmo de empatia pessoal. A análise e o lançamento do “concurso de empreitada” é realizado para auxiliar o Dono de obra a selecionar o empreiteiro para a construção, que consoante a escala do projeto, pode ser incluído no nosso serviço de gestão de projeto.
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CONSULTA PARA ORÇAMENTAÇÃO PARA OBRAS PARTICULARES
A fase de consultas é decisiva para o sucesso dos projetos, em particular na seleção do empreiteiro ou empreiteiros (subempreiteiros) mais adequados à especificidade de obra e que certamente apresentam a melhor relação custo-benefício.
A seleção de empreiteiros, na fase de consulta, tem por base a capacidade técnica de cada construtora, o seu portfolio de trabalho, a disponibilidade para a obra em questão e os aspetos administrativos em dia. A documentação de acordo com a legislação (por exemplo, se tem no seu alvará a capacidade de realização dos trabalhos de construção civil necessários para a perfeita execução da obra) é m ponto imprescindível.
A seleção das empresas a consultar para execução dos trabalhos é realizada em exclusivo pelo Dono de Obra, que no caso de ter dificuldade em reunir um grupo de profissionais sugerimos que contacte o IMPIC.
Após a compilação da documentação e a definição das empresas a contactar, será então partilhado o
processo de consulta aos empreiteiros. Estes terão sempre um tempo de análise inicial, onde normalmente respondem com uma carta de interesse de apresentação de proposta.
Pode-se dizer já não ser uma das fases de projeto de arquitetura, mas existe sempre uma forte comunicação com os projetistas nesta fase de orçamentação de empreitada. E quanto maior a interação nesta fase, melhor decorrerá a assistência técnica obra / acompanhamento de obra.
ELEMENTOS PARA PEDIDO DE PROPOSTAS A CONSTRUTORAS
Para a fase de pedido de consulta é necessária a elaboração do processo de consulta que inclui:
2 — compilação de todos os projetos de especialidades;
3 — cadernos de encargos (condições técnicas especiais, com especificação dos métodos de trabalho e materiais a empregar);
4 — listas de quantidades e mapa de quantidades (indicação das quantidades de trabalho necessárias para execução do projeto);
5 — memórias descritivas (identificação da obra, caracterização da intervenção e dos trabalhos a realizar, faseamento dos trabalhos, trabalhos auxiliares);
6 — pareceres técnicos;
7 — licenças, entre outros documentos.
Dependendo da complexidade do projeto, da escala da construção e ordem de grandeza da obra é muito frequente não existirem todos estes documentos para compor no dossier de consulta para seleção de empreiteiro.
Neste processo de consulta, é muito frequente existirem dúvidas de projetos ou mesmo novas sugestões de construção. Neste momento, o coordenador de projetos e os autores de projeto de arquitetura e projetos de especialidades são figuras imprescindíveis no processo de esclarecimentos e de avaliação de propostas alternativas que possam surgir nesta etapa do processo.
Para uma maior clareza do processo, a fase de projeto de execução é uma mais-valia, pois com a base de projetos detalhada, todos as empresas de construção civil irão orçamentar os mesmos trabalhos, os mesmos materiais de construção e as mesmas quantidades. Todas situações previstas são fundamentadas e validadas tecnicamente, assumidas por técnicos habilitados para o efeito (autores de projeto).
Assim, as diversas empresas contactadas apresentam uma proposta para o mesmo, o que permite compará-las diretamente entre si.
No processo de comparação, pode ser mais simples se não existirem alternativas propostas, pelo que deve sempre aceitar que sejam apresentadas (podem sempre ser boas opções e normalmente com boa relação custo-benefício), mas deve sempre solicitar que a proposta inicial seja orçamentada.
Para garantir o controlo de custos, a presença de detalhes em obra, um bom sistema de fiscalização e comunicação dos vários intervenientes é meio-caminho para o controlo da qualidade em obra e garantir o cumprimento do projeto e das regras da boa arte.
ANÁLISE TÉCNICA DE PROPOSTAS
Procurement de Empreiteiros
A análise das propostas recebidas tem de passar por um tempo de estudo e viabilidade das propostas, que do ponto de vista técnico e “burocrático” tem de fazer sentido.
A comparação entre construtoras não se pode apenas basear no preço / custo do orçamento.
Outras variantes podem influenciar o bom progresso dos trabalhos e ser aspetos a considerar.
PONTOS A TER EM CONTA NA ANÁLISE DE PROPOSTAS AQUANDO DA SELEÇÃO DO EMPREITEIRO:
1 — Apreciação dos preços unitários e globais propostos comparativamente com o mercado e outras propostas;
2 — Avaliação da exequibilidade de propostas alternativas aos trabalhos / materiais descritos e especificados em projetos;
3 — Condições gerais de pagamento, faseamentos e modos de pagamento;
4 — Prazos de execução e calendarização dos trabalhos;
5 — Capacidade técnica de apoio durante a execução de obra;
6 — Modos e frequência de comunicação;
7 — Condições de garantia e cumprimento da legislação em vigor;
8 — Seguros e garantias bancárias;
9 — Lista de subempreiteiros;
10 — Verificação da habilitação legal da empresa candidata.
SOMOS ESPECIALISTAS NO DESENVOLVIMENTO DE PROJETOS DE ARQUITETURA, QUER LICENCIAMENTO DE OBRAS, QUER EM COMUNICAÇÃO PRÉVIA. MARQUE UMA REUNIÃO CONNOSCO.
SELEÇÃO DO EMPREITEIRO - CONTRATAÇÃO E CONTRATUALIZAÇÃO
Muitas destas questões abordadas na análise de propostas são já conteúdos que terão de constar no contrato de empreitada, pode ler mais sobre o tema num post específico.
Um dos pontos básico é se a empresa não tiver alvará ou não o tiver renovado no ano vigente, é sinal de má gestão/organização ou ainda indício de dívidas ou sem atividade, pelo que deverá averiguar melhor a situação ou mesmo evitar estas empresas de construção civil.
Contactar os empreiteiros da sua short-list pode ser uma boa opção nesta fase. Pedir para visitar uma obra em curso, assim como de alguns dos seus habituais fornecedores. O seu modus-operandis em obra, o cuidado que podem ter com as questões de segurança em obra, a forma como armazena os materiais em obra, o zelo na execução de trabalhos é sempre notório em obra e sendo o seu “habitat” de excelência terá de demonstrar mestria. Este pode ser um ponto de desempate em empresas com propostas equivalentes.
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