O contrato de empreitada é um documento essencial para da sua obra. Se para planear a construção, os projetos de arquitetura e de especialidades são fundamentais, o acordo entre a parte de Dono de obra e o Construtor é então na figura do contrato de empreitada que fica descrito.
AFINAL O QUE É UM CONTRATO DE EMPREITADA ?
Conforme descrito no Código civil a noção de empreitada “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.”
São as variantes e especificidades da sua obra que convém descrever e ainda a referência à regulamentação vigente que estipula estes contratos.
Sucintamente, de acordo com a lei, sempre que o contrato de empreitada tenha um valor superior a 10% do valor da classe I (ou seja superior a 16.600€, conforme artigo 26º da Lei nº41/2015 de 3 de Junho), este deve ser um documento escrito, com o conteúdo mínimo de:
- identificação completa das partes outorgantes;
- identificação do alvará de construção, garantido a inscrição no IMPIC;
- identificação do objeto do contrato, incluindo as peças escritas e desenhadas, quando as houver;
- o valor da empreitada a estabelecer contrato;
- prazo de execução;
- forma e prazos de pagamento (assim como referência ao IVA em vigor associado à empreitada, leia mais sobre o IVA reduzido na reabilitação urbana).
Deixamos-lhe os 10 pontos relevantes prever no contrato de empreitada, para as obras particulares, contudo, trata-se apenas de um sumário, pelo que não deve deixar de ler toda a legislação em vigor.
1- CARACTERIZAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO OBJECTO DE INTERVENÇÃO
Quais os anexos que compõem o contrato e nos quais se baseia o contrato em causa.
2- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
A completa identificação das partes é obviamente importante. No caso do construtor, deverá no contrato de empreitada surgir também o alvará ou número de registo, que é emitido pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), o qual o habilita a exercer a atividade de construção civil. Deverá ainda incluir referência às apólices de seguros de acidentes de trabalho e responsabildade civil da empresa de construção.
3- VALOR CONTRATUAL E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
A descrição do valor da empreitada e remeter a mesma para os documentos anexos que possam existir, nomeadamente projetos, condições de proposta, mapas de quantidades, especificações, orçamento detalhado, etc, para que a obra esteja informada e definida.
Importa ressalvar a periodicidade dos pagamentos e de que forma são então efetuados, isto é, com recurso a autos de medição baseados no progresso dos trabalhos, se em datas fixadas por tranches, consoante uma calendarização pré-estabelecida e de mútuo acordo. É também importante antever também na redação do contrato de empreitada, o modo de pagamento e dados para tal se efectuar.
Deverão ficar ainda previstas as situações de trabalhos a mais e os trabalhos de suprimento, que poderão ocorrer durante a empreitada.
De modo algum, deverá o Dono de Obra aceitar reaçizar o pagamento todo do serviço em adiantado. Conforme referido no Código civil (n.º 2 do artigo 1211.º) o valor deve ser pago no acto da aceitação da obra, contudo é normal que o empreiteiro solicite um adiantamento de adjudicação para início dos trabalhos e compra de materiais.
Pode-se fazer menção, se assim acordado e com base na legislação vigente, à penalizações para incumprimentos de pagamentos devidos por trabalhos realizados. Poderá ainda, à semelhança dos contratos de obras públicas estabelecer as linhas temporais de receção provisória e definitiva de obra com recurso a caução para o efeito (ver mais no tópico das garantias) e ainda a possibilidade ou não de revisão de preços estipulados no orçamento.
4- PRAZOS DE EXECUÇÃO DE EMPREITADA
O período de vigência da execução da obra, deve constar no contrato de empreitada, onde o empreiteiro se obriga a concluir os trabalhos em data específica, podendo ser o prazo alargado, com mútuo acordo, para a execução de eventuais trabalhos a mais que venham a ser requeridos durante a obra.
Pode ainda fazer referência, se assim acordado e com base na legislação vigente, a penalizações para incumprimentos de prazos de execução, ou até a criação de bónus por cumprimento de milestones como forma de motivação e incentivo ao trabalho.
5- FORMA DE COMUNICAÇÃO E COLABORAÇÃO RECÍPROCA
Este tópico está relacionado com o canal de comunicação a utilizar durante o período do contrato de empreitada, para que desta forma fique assegurada a passagem de informação necessária ao desenvolvimento da obra, obrigando ainda a uma colaboração mútua para que se proporcionem as devidas condições de execução da obra.
6- PRAZO DE GARANTIA
O prazo de garantia varia de acordo com o defeito/natureza da obra:
a) 10 anos, no caso de defeitos relativos a elementos construtivos estruturais;
b) 5 anos, no caso de defeitos relativos a elementos construtivos não estruturais ou a instalações técnicas;
c) 2 anos, no caso de defeitos relativos a equipamentos afectos à obra, mas dela autonomizáveis.
(conforme artigo Artigo 397º do Código dos Contratos Públicos).
No contrato de empreitada, as figuras de receção provisória e a receção definitiva são conceitos que estipulam os milestones para o período de garantias, no que concerne a obras públicas.
Com a assinatura do auto de receção provisória, inicia-se o prazo de garantia, durante o qual o empreiteiro está obrigado a corrigir os defeitos de obra. Após este período, finda o prazo de garantia, é então realizada nova vistoria à obra para efeitos de receção definitiva da obra, sendo também assinado em auto, onde das duas uma:
- ou se verifica se esta está em boas condições de conservação e é então recebida definitivamente;
- ou se se detecta deficiências ou deteriorações ou falta de solidez, por parte do empreiteiro, fica então fixada a data para as devidas reparações, findo o qual dá-se lugar a nova vistoria com vista a sanar as situações anteriormente verificadas e dar então a empreitada como definitivamente recebida.
Se acordado no contrato de empreitada, é então após o auto de receção definitiva da obra que são restiuídas ao empreiterio as quantias retidas como garantia ou a qualquer outros montantes a que tiver direito - situações em obras públicas.
7- DISPOSIÇÕES POR QUE SE REGE A EMPREITADA
A descrição de todos os documentos que fazem parte do contrato de empreitada e pelos quais a obra se efectuará, como sejam o orçamento, os projetos e desenhos, descritivos, certidões, declarações, alvará, etc.
8- SUBCONTRATAÇÃO
Neste ponto deverá assegurar se pretende limites e/ou aceitação de contratação de sub-empreiteiros, das várias especialidades.
No que concerne a obras públicas existe um teto de 75% do valor total máximo dedicado à subcontratação (conforme estipulado no n.º 2 do art.º 383.º do CCP).
No que respeita a obras particulares, não existe essa indicação no art.º 20.º (subcontratação) da Lei n.º 41/2015 de 3 de Junho, regime jurídico aplicável ao exercício da atividade da construção com as devidas atualizações.
9- ALGUNS DIREITOS E DEVERES DO DONO DE OBRA PERANTE O CONTRATO DE EMPREITADA
DIREITOS
- Resultado final da obra executada com os requisitos especificados em projeto.
- Fiscalização de obra, garantindo a qualidade dos trabalhos e a deteção de vícios ou defeitos dos quais possam advir patologias, devendo desde logo comunicar ao empreiteiro para que possa alterá-los.
- Desistir da obra, é possível pelo Dono de obra, conforme determinado no art.º 1229.º do código civil, desde que indemnize o empreiteiro dos seus gastos e trabalho e do proveito que poderia tirar da obra.
DEVERES
- Pagamento do preço acordado, no ato de aceitação de obra;
- Colaboração pronta para a execução da obra, de forma a não impedir a execução da mesma (tais como respostas a solicitações de obra, obtenção de licenças, entrega de desenhos, etc);
- Aceitar a obra, aquando da finalização dos trabalhos se defeitos por parte do empreiteiro;
- Assegurar o coordenador de segurança;
- Seguro de responsabilidade civil;
- Obtenção de licenças;
- Comunicar ao condomínio (caso necessário a realização de obras);
10- ALGUNS DIREITOS E DEVERES DO EMPREITEIRO PERANTE UM CONTRATO DE EMPREITADA
DIREITOS
- Receber os pagamentos no tempo e montante acordados, desde que cumpridos os objetivos descritos;
- Suspender os trabalhos, havendo incumprimento do dono da obra, até que os trabalhos sejam pagos, ou se o incumorimento for definitivo, o empreiteiro poderá resolver o contrato nos termos dos artigos 801º e 808º do Código Civil;
- No caso de resolução de contrato de empreitada, pelos motivos de incumprimento do dono de obra, pode assistir ao direito de retenção, conforme artigo 754º do Código Civil, e requerer garantias de pagamento e indeminizações.
DEVERES
- Afixar o horário de obra e placa de obra com os contactos director técnico e empreiteiro geral;
- Executar a obra de boa fé, dentro das normas da boa prática da construção e com responsabilidade, atender às ações alertadas pela fiscalização (cumprindo o dever de informação, conselho e segurança);
- Fornecer atempadamente os materiais e acessórios necessários à realização de obra, sem avançar com alterações por sua iniciativa, devendo ser comunicadas e autorizadas pelo Dono de obra antes de finalizadas;
- Assegurar o técnico de segurança;
- Seguros de acidentes de trabalho que deve abranger todo o pessoal que trabalha na obra;
- Entregar a obra finalizada no prazo estabelecido no contrato de empreitada.
Quando chegar a esta fase, já passou a estimativa do custo de obra. Agora no contrato de empreitada, seja para uma obra de remodelação ou a construção nova de projetos de casas, para firmar os parâmetros entre as duas partes, para saber mais sobre este tema, recomendamos a leitura da legislação em baixo:
- Código Civil
- Código dos Contratos Públicos
- Lei n.º 41/2015, de 03 de Junho, e versões subsequentes, que estipulam o regime jurídico aplicável ao exercício da atividade da construção;
- Para obras públicas, o Regime jurídico das empreitadas de obras públicas, conforme Decreto-Lei n.º 59/99 de 2 de Março.