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PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA OU PIP

O pedido de informação prévia ( também designado pela abreviatura de PIP de construção ou estudo de viabilidade ) é um modo facultativo de obter informação acerca de determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas que se pretendem executar.

É sobretudo benéfico para garantir o direito ao licenciamento ou admissão de comunicação prévia da operação urbanística caracterizada e apresentada, feita no prazo de um ano após a emissão da mesma.

Logo, por definição este pedido antecede os procedimentos de licenciamento e comunicação prévia para obras de construção, ampliação, alteração, conservação e demolição de imóveis.

De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (n.º 1 do artigo 16.º), a deliberação sobre a informação prévia é efetuada no prazo de 20 dias ou de 30 dias (se nº2 artigo 14º), em função da informação pretendida e dos elementos apresentados.

O DETALHE DE UM PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

Através deste procedimento é possível compreender:
- a viabilidade construção de determinada operação urbanística;
- e ainda obter os respetivos condicionantes legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas (altura das fachadas), afastamentos e demais requisitos aplicáveis à realização da obra.
Estes conceitos irão informar das possibilidades e conferir direitos a determinado terreno/parcela/imóvel, a considerar na fase posterior de entrega de projetos para construção (procedimento de controlo prévio de licenciamento ou comunicação prévia).

O detalhe em fase de PIP de construção é relevante para garantir menores contestações posteriores, aquando de licenciamento ou comunicação prévia.

Como pode qualquer interessado (proprietário ou não), pode decidir obter da Câmara municipal correspondente um feedback quanto às pretensões ou até mesmo explorar as capacidades de um determinado terreno, para saber a viabilidade de construção - antecipa assim a informação para o processo de licenciamento ou de comunicação prévia, evitndoa erros na submissão do mesmo e pode ainda obter uma parecer legal sobre o projeto.

Nestes casos, se optar pela submissão de um projeto definido necessita entregar elementos específicos do licenciamento ( informação mais pormenorizada que um pedido de informação prévia apenas para viabildiade), pois a aprovação do PIP significa vínculo para o deferimento da pretensão em licenciamento e ou comunicação prévia.

O pedido de informação prévia é especialmente útil para terrenos que não se integrem em loteamentos. Assim terá a verificação prévia do projeto, a instrução do processo de constrolo prévio seguinte poderá ser elaborado como comunicação prévia, compactando o prazo de apreciação final.

 

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QUAIS AS DIFERENÇAS PARA O LICENCIAMENTO E COMUNICAÇÃO PRÉVIA

O mecanismo de informação prévia é distinto do licencimento de obras e da comunicação prévia, pois não permite obter o alvará de construção ou a admissão por náo rejeição da comunicação prévia.

O que o PIP permite é vincular a pretensão deferida, por um período de tempo, mas não invalida a submissão de um dos dois processos acima, de acordo com o enquadramento da obra em questão e com o detalhe de informação entregue no PIP.

 

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INFORMAÇÃO PRÉVIA

EFEITOS DE UM PARECER FAVORÁVEL NUM PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

Obter um despacho favorável no PIP de construção, vincula as entidades competentes à decisão sobre o pedido, nos processos subsequentes de licenciamento ou comunicação prévia, desde que entregues no período de um ano. Isto significa que dentro do prazo de um ano após a data de notificação do despacho, as operações urbanísticas que cumpram os regulamentos em vigor e que se baseiem nos princípios que conduziram ao deferimento, serão aceites.

Um efeito decorrente de despacho favorável é que implica também que não podem ser suspensos procedimentos de licenciamento ou comunicação prévia, apresentados com base em informação prévia, em virtude do início do período de discussão pública dos planos municipais, intermunicipais ou especiais de ordenamento do território ou sua revisão.

VANTAGENS DE PIP DE CONSTRUÇÃO

Se decorrido um ano, não entregar o projeto de licenciamento ou comunicação prévia, pode solicitar ao presidente da câmara, a emissão de declaração de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito que levaram à anterior decisão favorável. Devendo o mesmo decidir no prazo de 20 dias e correndo novo prazo de um ano para efetuar a apresentação dos pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia se os pressupostos se mantiverem ou se o presidente da câmara municipal não tiver respondido no prazo legalmente previsto. Caso a renovação seja favorável, dispõe de mais um ano para entregar o licenciamento ou a comunicação prévia.

Se a ideia é alterar as intenções apresentadas no PIP, então a vantagem desaparece.

Nestes casos convém não esquecer que, o parecer emitido pela câmara municipal é vinculativo, pelo que alterações posteriores ao projeto, entregues em licenciamento ou comunicação prévia poderão não ser aceites.

VANTAGEM INFORMATIVA

A informação prévia, tem uma função informativa, pois o requerente fica informado da possibilidade de realizar a pretensão apresentada, tendo em conta as regras e normas aplicáveis e condicionantes à mesma.
Obtém indicadores fundamentais para determinar o valor de terrenos e lotes, ou mesmo edifícios em tecidos urbanos consolidados.
Esta capacidade de enquadrar a capacidade urbanística de determinado lugar ou propriedade é por vezes fundamental para avaliar o seu investimento, mesmo antes de ser o proprietário do mesmo.

VANTAGEM DA GARANTIA

O PIP tem uma função de garantia, pois fica vinculada à informação que emitiu no caso de posterior pedido de licenciamento ou comunicação prévia, dentro de um ano, podendo ser prorrogado de acordo com o artigo 17º do RJUE.
Ganha aqui um ponto característico de assumir um menor risco de não aprovação de projetos de obra, e os proprietários de lotes ou eventuais investidores obterem informação escrita sobre a possibilidade de realizar determinadas operações urbanísticas.

VANTAGEM DA SIMPLIFICAÇÃO DO PROCESSO

Fica dispensado (em fases posteriores de controlo prévio) de consultar as entidades externas que já se tenham pronunciado em fase de informação prévia.

Esta circunstância é válida desde que os projetos incluam os pressupostos urbanísticos em que o PIP de construção se baseou. Ou seja, caso os termos de projeto mudem, a emissão de parecer favorável prévio, não dispensa a nova consulta.

Outra vantagem, prende-se com o fato de ser à partida um requerimento mais rápido, porque já houve uma análise anterior.

Operações urbanísticas precedidas de informação prévia homologada favoravelmente, nos termos dos n.º 2 e 3 do artigo 14.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, ficam sujeitas a comunicação prévia - desde que não existam alterações ao projeto, após o deferimento do PIP.

Assim reduz substancialmente o tempo para dar início à construção.

Se a ideia é alterar as intenções apresentadas no PIP, então a vantagem desaparece.

Nestes casos convém não esquecer que, o parecer emitido pela câmara municipal é vinculativo, pelo que alterações posteriores ao projeto, entregues em licenciamento ou comunicação prévia poderão não ser aceites.

COMO FORMALIZAR O PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

A informação prévia de obras de edificação e/ou demolição deverá ser apresentada à Câmara Municipal correspondente, mediante o preenchimento de um formulário específico que a câmara disponibilizará, assim como juntar os documentos que fundamentam o pedido a ser entregue no departamento de urbanismo.

Nesse formulário deverão constar os dados correspondentes:
- ao requerente(s);
- certidão permanente do registo predial;
- identificação do proprietário;
- informação sobre a operação urbanística;
- identificação do imóvel;
- solicitação de quais os aspectos específicos se pretende parecer em função dos elementos apresentados;
- restantes elementos de acordo com a operação urbanística e estipulados em portaria específica acima descritos.

O procedimento está sujeito ao pagamento de taxas, de acordo com o regulamento municipal de taxas relacionada com a atividade urbanística e operações conexas em vigor, e para este assunto deverá informar-se junto do departamento camarário correspondente.

ABRANGÊNCIA DO PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

Conforme rege o Regulamento Jurídico de Urbanização e Edificação dependendo dos elementos apresentados pelo requerente e respetivo tipo de informação requerida pelo interessado, poderá o Pedido de Informação Prévia ser enquadrado no disposto no ponto nº2 do artigo 14º ou do previsto no ponto n.º1 do artigo 14º do RJUE.
De acordo com o n.º1, enquadra-se o pedido de “informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas”;
De acordo com o n.º2, enquadra-se o pedido que “respeite a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento”.
Desta forma, podemos referir que poderá ser apresentado um PIP em várias situações, sempre que um licenciamento seja aplicável, com a vantagem de não ser ainda o proprietário.

ASPETOS A CONTEMPLAR PARA APRESENTAÇÃO DE PIP DE CONSTRUÇÃO

O interessado pode, em qualquer circunstância, designadamente quando o pedido respeite a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento, requerer que a informação prévia contemple especificamente os seguintes aspetos, em função da informação pretendida e dos elementos apresentados:

a) A volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação;
b) Projeto de arquitetura e memória descritiva;
c) Programa de utilização das edificações, incluindo a área total de construção a afetar aos diversos usos e o número de fogos e outras unidades de utilização, com identificação das áreas acessórias, técnicas e de serviço;
d) Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
e) Estimativa de encargos urbanísticos devidos;
f) Áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas viárias
.”
(conforme nº2 do artigo 14º RJUE)

SOLICITAR A INFORMAÇÃO PRÉVIA: IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO

Qualquer interessado pode formalizar um pedido de informação prévia, contudo caso não se trate do proprietário do imóvel, o pedido deve incluir a identificação do proprietário, assim como dos titulares de qualquer outro direito real sobre o imóvel (através da apresentação de de certidão emitida pela conservatória do registo predial), uma vez que a câmara municipal tem de informar os mesmo acerca do procedimento.
(Conforme estipulado no 14º do RJUE)

COMO INSTRUIR UM PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

De acordo com a Portaria n.º 113/2015, de 22 de Abril, referente aos elementos instrutórios dos procedimentos previstos no RJUE para a instrução de uma informação prévia (PIP de construção), deverão ser incluídos (sumariamente descritos, para mais pormenor ver a portaria correspondente):

OPERAÇÕES DE LOTEAMENTO EM ÁREA ABRANGIDA POR PLANOS

“a) Projeto de loteamento, incluindo:
(i) Planta da situação existente, à escala de 1:1.000;
(ii) Planta síntese do loteamento à escala de 1:1.000;
(iii) Planta das infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
(iv) Planta com indicação das áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva;
b) Termo de responsabilidade;
c) Plano de acessibilidades.

ALTERAÇÃO DE UTILIZAÇÃO

“ Planta do edifício ou da fração com identificação do respetivo prédio.”

OBRAS DE URBANIZAÇÃO

“a) Planta da situação existente, à escala de 1:1.000 ou superior;
b) Termo de responsabilidade;
c) Plano de acessibilidades e termo de responsabilidade do seu autor que ateste que a execução da operação"

OBRAS DE EDIFICAÇÃO

"a) Quando a edificação esteja abrangida por operação de loteamento, indicação do respetivo procedimento administrativo;
b) Projeto de arquitetura;
c) Planta das infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
d) Planta com a definição das áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes;
f) Indicação da localização e dimensionamento das construções anexas;
h) Plano de acessibilidades e termo de responsabilidade do seu autor que ateste que a execução da operação"

OBRAS DE DEMOLIÇÃO

“a) Descrição sumária do estado de conservação do imóvel e da utilização futura do terreno;
b) Peças desenhadas demonstrativas das técnicas de demolição e das estruturas de contenção indicadas na memória descritiva, quando aplicável;
c) Fotografias do imóvel.”

OUTRAS OPERAÇÕES URBANÍSTICAS

“a) Planta à escala de 1:1.000 ou superior contendo os elementos técnicos definidores da operação urbanística, nomeadamente da modelação do terreno;
b) Termo de responsabilidade;
c) Plano de acessibilidades e termo de responsabilidade do seu autor que ateste que a execução da operação"