PÁGINA EM ATUALIZAÇÃO COM A NOVA LEGISLAÇÃO

OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO / LICENCIAMENTO MUNICIPAL

Conforme previsto no RJUE (Regime jurídico de Urbanização e Edificação), as obras isentas de controlo prévio são as obras isentas de licenciamento municipal, isto quer dizer que para a sua realização não requerem nenhum tipo de procedimento administrativo prévio (controlo prévio), como licenciamento ou comunicação prévia.

Contudo, importa salientar desde já que as obras têm de ser executadas em observância com as normas legais e regulamentos aplicáveis.

Está previsto que a execução de obras isentas de controlo prévio, sejam comunicadas à Câmara Municipal 5 dias úteis antes do seu início (conforme artº. 80 do RJUE).

OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO PREVISTAS NO REGIME JURÍDICO DE URBANIZAÇÃO E EDIFICAÇÃO

Constituem-se como obras isentas (conforme as atualizações do Decreto-Lei .º 10/2024 de 8 de janeiro :

a) As obras de conservação; (*)

b) As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura de estabilidade, que não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou cobertura e que não impliquem remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouro; (ver ponto 11)

c) As obras de escassa relevância urbanística; (**)

e) As obras de reconstrução e de ampliação das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil;

f) As obras de reconstrução em áreas sujeitas a servidão ou restrição de utilidade pública das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil;

g) As obras necessárias para cumprimento da determinação prevista nos n.os 2 e 3 do artigo 89.º ou no artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 140/2009, de 15 de julho, na sua redação atual;

h) As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 14.º, que contemple os aspetos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º;

i) As obras de demolição quando as edificações sejam ilegais;

j) As operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor com efeitos registais.

11 - Nas obras a que se refere a alínea b) do n.º 1, que afetem a estrutura de estabilidade, deve ser emitido um termo de responsabilidade, por técnico habilitado, de acordo com a legislação em vigor nos termos do regime jurídico que define a qualificação profissional exigível aos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos, pela fiscalização de obra e pela direção de obra, na qual deve declarar que as obras, consideradas na sua globalidade, melhoram ou não prejudicam a estrutura de estabilidade face à situação em que o imóvel efetivamente se encontrava antes das obras, podendo esse documento ser solicitado em eventuais ações de fiscalização.

De notar que as isenções não são aplicáveis no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação e em imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação.

Salientamos que antes desta alteração do DL 10/2024, as obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos estavam sujeitas a comunicação prévia. Outra grande diferença a destacar é que as alterações não podiam implicar modificações na estrutura de estabilidade, o que agora fica possível, enquanto obras isentas de controlo prévio.

OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO — OBRAS DE CONSERVAÇÃO

(*) Por obras de conservação entendem-se ser “as obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza.” (Artº 2, alínea f) do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação).

Aqui excluem-se as obras realizadas em imóveis classificados ou em vias de classificação, ou em áreas sujeitas a servidão administrativa, ou restrição de utilidade pública;

(Artº4, nº2. alínea do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação)

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Obras isentas de controlo prévio

OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO - OBRAS DE ESCASSA RELEVÂNCIA URBANÍSTICA

(**) Por obras de escassa relevância urbanística, entendem-se ser “as obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico”. (Artº 2, alínea l).

São as edificações, contíguas ou não, ao edifício principal com altura não superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea (altura da fachada) do rés-do-chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10 m2 e que não confinem com a via pública;

b) A edificação de muros de vedação até 1,8 m de altura que não confinem com a via pública e de muros de suporte de terras até uma altura de 2 m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes;

c) A edificação de estufas de jardim com altura inferior a 3 m e área igual ou inferior a 20 m2;

d) As pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações que não afetem área do domínio público;

e) A edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal com área inferior à desta última;

f) A demolição das edificações referidas nas alíneas anteriores;

g) A instalação de painéis solares fotovoltaicos ou geradores eólicos associada a edificação principal, para produção de energias renováveis, incluindo de microprodução, que não excedam, no primeiro caso, a área de cobertura da edificação e a cércea (altura da fachada) desta em 1 m de altura, e, no segundo, a cércea (altura da fachada) da mesma em 4 m e que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,5 m, bem como de coletores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias que não excedam os limites previstos para os painéis solares fotovoltaicos;

h) A substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;

i) Outras obras, como tal qualificadas em regulamento municipal.

(artigo 6ºA, nº 1 do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação).

OBRAS ISENTAS DE LICENCIAMENTO MUNICIPAL OU OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO NECESSITAM DE CUMPRIR A LEGISLAÇÃO EM VIGOR

Embora estas intervenções / construções / obras estejam isentas de controlo prévio, por parte das entidades licenciadoras, as obras isentas são passíveis de fiscalização por parte da Câmara Municipal, podendo mesmo ser embargadas, caso não respeitem as normas legais em vigor e/ou as regras técnicas de construção e/ou dos planos municipais de ordenamento do território.

Neste sentido é muito importante que tenha a certeza que as obras que está a realizar sejam bem enquadradas. Deverá sempre aconselhar-se com um arquiteto, para que as normas vigentes sejam consideradas e para que a sua obra se enquadre nos parâmetros dos regulamentos municipais para a obra específica.

Poderá necessitar, em alguns casos, de um termo de responsabilidade e/ou algum projeto e /ou memória descritiva, aquando da comunicação das obras à Câmara Municipal, dependendo da área de localização do seu imóvel e da natureza das intervenções.

Para os imóveis classificados, integrados em sítios classificados ou em vias de classificação, as obras não estão isentas de controlo prévio, estão antes sujeitas a licenciamento municipal e necessitará de obter um parecer favorável junto da DGPC (Direção-Geral do Património Cultural), para as intervenções que pretende efetuar.

Se está hesitante na definição e enquadramento das suas obras, no que respeita à legislação, se serão obras isentas de licenciamento municipal / controlo prévio, ou se eventualmente se enquadram em licenciamento, ou por sua vez em comunicação prévia, contacte-nos para falarmos sobre o seu projeto e vermos a melhor forma de o ajudar, saiba mais dos nossos serviços de arquitetura.

Recomenda-se sempre consultar a autarquia correspondente e obter informações para o caso específico, para ter a certeza se se trata de obras isentas de licenciamento municipal.

Obras isentas de licenciamento

10 PONTOS PARA EXPLICAR OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO OU OBRAS SEM LICENÇA

Por favor, considere sempre a localização do seu imóvel face à classificação do solo e diretrizes patrimoniais, pois pode ser que o seu imóvel não se enquadre nestas definições.

Importa ainda considerar as especificidades de cada Regulamento Municipal, que poderão completar ou mesmos alargar os critérios aqui descritos.

Todas as obras, isentas ou não, têm de cumprir a lei em vigor, o que significa que se não forem feitas em conformidade podem ser embargadas.

QUE TIPOS DE OBRAS SE PODEM REALIZAR SEM LICENCIAMENTO

1 — DEMOLIÇÕES INTERIORES

A demolição nos interiores que não interfiram negativamente com a estrutura e estabilidade do imóvel / edifício.

Com isto incluímos meras paredes interiores de compartimentação, muito frequentes sobretudo para a cozinha sala open space.

Relembramos que existem muitos sistemas construtivos, pelo que paredes interiores não são garantia de serem paredes de compartimentação. Espessuras de paredes, localização e posicionamentos das mesmas face às paredes exteriores são fatores que têm de ser verificados para permitir concluir que estas não são estruturais. Importa ainda salientar que há paredes interiores que não sendo parte de paredes estruturais principais, tornaram-se ao longo dos tempos paredes solidárias no suporte resistente da estabilidade do imóvel.

As demolições inerentes a remodelações de cozinhas, remodelações de casas de banho, que incluem a remoção de revestimentos, de novas bancadas e armários de cozinha, portas interiores, novos equipamentos sanitários, são obras isentas, pois são consideradas obras de conservação e beneficiação interiores.

2 — INTERVENÇÕES EM FACHADAS EXTERIORES

Todas as obras de conservação que possam ser executadas nas fachadas são obras isentas de controlo prévio.

Contudo, importa referir que não poderá existir alteração do aspeto e natureza dos materiais, nem aumento de área envidraçada e ampliações.

3 — INTERVENÇÕES EM COBERTURAS

Igualmente às intervenções em fachadas, as obras de conservação e reparação de coberturas, mesmo que impliquem alterações estruturais, as que não prejudiquem a estabilidade da construção, são consideradas obras isentas.

Relembramos que não estão incluídas alterações na configuração dos telhados / coberturas, na alteração de cotas de cércea e cumeeira, nem a construção de pátios/varandas e trapeiras/ janelas de sótão, assim como a alteração de natureza e a cor dos materiais originais.

4 — SUBSTITUIÇÃO DE JANELAS E PORTAS EXISTENTES

A alteração de janelas e portas existentes, poderá ser enquadrado em obras isentas de controlo prévio se:

— o imóvel em causa não é classificado, nem se encontra em vias de classificação e não se insere em zona de proteção ou zona especial de proteção

— as janelas / portas que se vão colocar apresentam a mesma cor, desenho / expressão e material das janelas originais

Relembramos que os coeficientes de transmissão térmica das caixilharias/vidros têm de cumprir os requisitos mínimos previstos no Decreto-Lei 101/2020

5 — OBRAS INTERIORES

As obras interiores que surjam na sequência das demolições previstas no ponto 1, que promovam a remodelação de interiores. Inclui:

— pintura geral de paredes e tetos (com alteração de cores, se pretender)

— a substituição de revestimentos

— a transformação da atmosfera dos espaços interiores com decoração de interiores

— a alteração do layout, é possível desde que garanta o cumprimento das legislações em vigor

Mais uma vez, é muito importante perceber se o imóvel tem interesse patrimonial em que seja obrigatório outro tipo de abordagem às obras interiores, podendo não ser enquadrado em obras isentas de controlo prévio.

6 — OBRAS DE ESCASSA RELEVÂNCIA URBANÍSTICA: CONSTRUÇÃO ANEXA OU ALPENDRE

Poderá construir edificações, contíguas ou não, ao edifício principal que cumpra em simultâneo:

— altura não superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea (altura da fachada) do rés-do-chão do edifício principal

— que não confine com a via pública

— não exceda a área de 10 m2.

Esta construção será considerada uma área dependente para usos como de arrumos / arrecadações, garagem e nunca espaço de compartimento habitável (cozinha, sala, quarto).

A construção de um alpendre ou mesmo de pérgula é considerada uma obra de escassa relevância urbanística, desde que respeite os mesmos limites de 10 metros quadrados de área e 2,20 metros de altura.

Referimos novamente que esta possibilidade terá de ser confrontada com os regulamentos em vigor, pois poderá interferir pela configuração do lote e natureza do edifício, uma obra com impacto em legislações conexas como a permeabilidade dos solos, as confrontações com as edificações vizinhas, etc.

7 — OBRAS DE ESCASSA RELEVÂNCIA URBANÍSTICA: MUROS DE VEDAÇÃO

A edificação de muros de vedação, desde que:

— até 1,8 m de altura

— e que não confinem com a via pública

Muros de suporte de terras até uma altura de 2 m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes.

8 — OBRAS DE ESCASSA RELEVÂNCIA URBANÍSTICA: ESTUFAS DE JARDIM

A construção de estufas de jardim:

— com altura inferior a 3 m

— e área igual ou inferior a 20 m2

Contudo, esta possibilidade terá de ser confrontada com os regulamentos em vigor.

9 — OBRAS DE ESCASSA RELEVÂNCIA URBANÍSTICA: ARRANJOS EXTERIORES

As pequenas obras de arranjos exteriores e melhoramento da área envolvente das edificações principais, desde que não afetem área do domínio público, são consideradas obras isentas.

Pelo que poderá realizar obras no seu jardim, sem licença. Importa referir que se a licença original refere áreas de permeabilidade, então estas devem ser mantidas nestas obras de arranjos exteriores.

10 — PAINÉIS SOLARES FOTOVOLTAICOS E GERADORES EÓLICOS

Optar pela instalação de painéis solares e/ou fotovoltaicos é cada vez mais frequente pelo benefício energético.

Poderá fazê-lo nos limites estipulados:

— Painéis apenas na área da cobertura e cércea da construção e em altura apenas exceder 1 m

— Geradores a cércea em 4 m e que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,5 m

 

ENQUADRAMENTO DE OBRAS NO PATRIMÓNIO CLASSIFICADO E RESPETIVAS ZONAS DE PROTEÇÃO

Estão sujeitas ao pedido de licenciamento as "obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados, ou em vias de classificação" (artº4, nº2, alínea d) do RJUE).

Neste mesmo artigo do RJUE, estão igualmente sujeitas ao pedido de licença as "obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados, ou em vias de classificação".

ZONAS DE PROTEÇÃO OU ZONAS DE PROTEÇÃO ESPECIAL

As zonas de proteção e as zonas especiais de proteção são servidões administrativas estipuladas para a proteção e salvaguarda do Património Construído, onde os municípios e outras entidades, não podem conceder licenças para construção ou outros trabalhos onde resulte a alteração de topografia, alinhamentos, cérceas, volumetria, revestimentos exteriores, sem que seja autorizado por parte da DGPC.

Deste procedimento excluem-se as obras de mera alteração interior nos imóveis e as obras de conservação.

OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO EM ZONAS DE PROTEÇÃO

Assim, as obras que ultrapassam os limites de definição legal de obras de conservação ou de mera alteração no interior de imóvel, têm de passar pelo procedimento de controlo prévio, ser instruído um processo de pedido de licenciamento, que depende ainda de parecer favorável da DGPC.

Desta forma, as obras que excedam a definição legal de “obras de conservação” ou de mera alteração no interior de imóveis devem ser sujeitas a um pedido de licenciamento e à prévia autorização da DGPC.

Legislação aplicável: Lei n.º 107/2001, artigo 42 e 43.º, definições, e alínea d) do artigo 4.º, licença, comunicação prévia e autorização de utilização do RJUE.

ESTÃO FORA DAS OBRAS ISENTAS, NA GENERALIDADE AS SEGUINTES INTERVENÇÕES

- fechar uma varanda e torná-la numa marquise (consultar os Regulamentos Municipais para o caso específico)
- colocação de uma antena ou unidades de ar condicionado
- ampliação de área de implantação
- construção de anexos que excedam os limites de obras de escassa relevância urbanística
- construção de muros de delimitação que confinem com a via pública, ou excedam a altura de 1,8m
- aberturas de vãos como portas, janelas, claraboias, janelas de sótão
- construção de piscinas - aqui importa esclarecer que se trata de uma obra que necessita a submissão de um procedimento de comunicação prévia

Lembre-se que as obras isentas de controlo prévio tem de cumprir as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de planos municipais, intermunicipais ou especiais de ordenamento do território, de servidões ou restrições de utilidade pública, as normas técnicas de construção, as de proteção do património cultural construído, e ainda garantir a obrigação de comunicação prévia, por parte do Dono de obra, do início das mesmas com 5 dias de antecedência. Poderá solicitar ajuda à equipa de remodelações com quem vai trabalhar, na spacelovers teremos todo o gosto em auxiliar a cumprir estes e outros requisitos legais.

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O QUE DIZEM SOBRE A SPACELOVERS ...

Google_Customer_Review - spacelovers

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