Para comprar terreno importa atender alguns pontos, para que não venha ter surpresas, no momento de desenvolver os projetos de arquitetura. Comprar o terreno é um processo complexo, com custos na aquisição, na elaboração dos projetos, na construção, assim como impostos e taxas adjacentes.
Para que comprar terreno seja uma decisão bem sucedida, deve preparar-se e, neste artigo sintetizamos alguns aspetos, para o ajudar nesta jornada.
POR QUE COMPRAR TERRENO CONTINUA A SER UMA EXCELENTE OPÇÃO?
Apesar do aumento dos custos de construção, adquirir terreno próprio continua a ser, para muitas famílias, a forma mais económica e personalizada de construir a casa ideal. No entanto, a viabilidade do projeto depende cada vez mais de uma análise rigorosa e multidisciplinar antes da compra.
1 - VERIFICAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO LEGAL
Deve consultar os documentos legais antes de comprar terreno. Peça sempre os seguintes documentos atualizados:
- Certidão de Registo Predial (permanente)
- Caderneta Predial atualizada
- Certidão de teor da matrícula
- Comprovativos de pagamento de IMI
Em terrenos inseridos em AUGI (Áreas Urbanas de Génese Ilegal), confirme o estado das contribuições para urbanização junto da associação de proprietários / Administração Conjunta da AUGI e ainda o estado do processo de reconversão na Câmara Municipal.
A caderneta predial atualizada, a certidão de registo permanente que poderá ser requerida online, e desta forma tem a certeza de que está a falar com o proprietário e de que o mesmo não tem registos que impeçam ou que possam prejudicar a aquisição.
Caso o terreno esteja inserido numa área urbana de génese ilegal AUGI deve contactar a associação de proprietários / comissão de administração, para saber se o proprietário daquele terreno tem os custos de comparticipação em dia e em que ponto está a situação dessa reconversão urbanística, ou até mesmo consultar a Câmara Municipal ver quais as condicionantes inerentes ao processo e de que modo podem afetar o terreno que pretende comprar.
2 - CLASSIFICAÇÃO DO USO DO SOLO
Comprar terreno é uma decisão importante e, se o verdadeiro intuito é a construção, então deve perceber o que é possível fazer no lote.
Esta classificação é passível de ser identificada através da consulta do PDM - Plano Diretor Municipal, através da planta de ordenamento do regulamento, onde se classifica a ocupação do solo do território municipal.
Este é o documento mais importante. Deve verificar:
- Classificação do solo (Urbano / Urbanizável / Rústico)
- Índice de Impermeabilização e Índice de Construção
- Altura máxima e número de pisos
- Afastamentos obrigatórios
Paralelamente a consulta da planta de condicionantes do regulamento merece uma análise, para conhecer alguma restrição de utilidade pública ou se o terreno está localizado em zona de servidão administrativa.
Após a clara definição poderá passar para a consulta das regras gerais e parâmetros urbanísticos que regem essa zona, tais como, o índice de construção, o número de pisos, entre outros aspetos.
Esta informação pode, muitas das vezes, ser uma breve análise que faz na internet, através da navegação dos websites das Câmaras Municipais que tendem a ter esta informação cada vez mais disponível, o que facilita o raciocínio de comprar terreno.
Podem existir grandes oportunidades de comprar terrenos, por preços mais baixos do mercado, mas que deverão ser investigados mais detalhadamente, pois poderão existir planos futuros (muitas vezes ainda em fase de discussão e audiência prévia) que impeçam ou limitem a construção, sobretudo em áreas protegidas, zonas agrícolas, entre outras.
| Tipo de Solo | Possibilidade de Construir | Dificuldade | Valor relativo |
| Solo Urbano | Alta | Baixa | Mais elevado |
| Solo Urbanizável | Média | Média | Médio |
| Solo Rústico | Muito baixa / Excecional | Muito Alta | Mais baixo |
3 - CONDICIONANTES E RESTRIÇÕES DE UTILIDADE PÚBLICA
Verifique cuidadosamente a existência de:
- REN – Reserva Ecológica Nacional (muito restritiva)
- RAN – Reserva Agrícola Nacional (geralmente não edificável)
- Programas Especiais de Ordenamento do Território (orla costeira, albufeiras, estuários)
- Servidões administrativas e redes de infraestruturas
4 - LOTEAMENTOS VS TERRENOS INDEPENDENTES DE ALVARÁS
Para além da consulta do PDM e, sobretudo em terrenos já integrados em loteamentos, importa ainda consultar a última versão deferida do alvará de loteamento e eventuais planos de pormenor que possam existir e que regem a construção nesse terreno. Esta caracterização requer que seja feita uma consulta à Câmara Municipal, pois estes regulamentos raramente estão acessíveis na internet. Daqui ressonam as características da possível construção (cércea, número de pisos, caves, altura de muros, polígono de implantação, áreas, etc), pelo que se deve informar antes de avançar com o contrato de promessa compra e venda do terreno.
Os terrenos em loteamento já aprovado costumam ter mais facilidades, mas são geralmente mais caros. Os terrenos soltos exigem mais trabalho de análise, mas podem oferecer melhor relação qualidade/preço.
5 - ÁREA DE CONSTRUÇÃO PERMITIDA
Em grosso modo, a área de construção permitida no terreno que prevê comprar, influencia a valorização desse lote. Do ponto de vista do investidor, comprar terreno que permita construir mais área é sumariamente mais vantajoso, pois quanto mais área pode construir mais valor terá de retorno. Mas do ponto de vista do particular, no seu investimento familiar, este fator é importante quando se cruza com as suas necessidades, ou seja se o terreno que quer adquirir lhe permite construir os espaços que precisa para a vivência da sua família de forma funcional.
Seja qual for a forma como encara o seu investimento, deve acautelar o conhecimento deste parâmetro, antes de avançar em comprar terreno.
6 - TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS GEOLÓGICAS DO TERRENO
A definição das características morfológicas do lote é muito importante, pois pode condicionar os projetos de casas e inviabilizar até as suas ideias de construir.
Acentuados declives ou aclives, solos rochosos, arenosos, argilosos, a existência de níveis freáticos a cotas elevadas, são pontos que podem podem aumentar significativamente o custo da obra (movimentação de terras, muros de contenção, fundações especiais).
Reduzir a movimentação de terras, a necessidade de muros de contenção e drenagens, vai diminuir o custo da construção. Contudo, estes terrenos são normalmente os que custam menos e se o valor da aquisição compensar, pode até ser uma boa aposta, pois projetos bem planeados valorizarão a sua habitação, pese embora para casas térreas esta topografia não se adapte.
Comprar terrenos rochosos pode ser sempre uma carga de trabalhos no momento de realizar as escavações necessárias para as fundações da casa. Pela observação do lote, ou mesmo de terrenos contíguos ou através da informação de vizinhos, poderá tentar perceber se existem estas limitações, onde muito embora as certezas se tenham apenas no momento de sondagens.
Recomendamos que faça um levantamento topográfico e, se possível, sondagens preliminares antes de avançar com a compra.
7 - EXPOSIÇÃO SOLAR E ORIENTAÇÃO
Uma boa orientação solar é fundamental para o conforto térmico e o consumo energético da futura casa. Prefira terrenos com boa exposição a sul ou sudoeste.
A exposição solar é também um fator importante para a sua habitação, assim como a desobstrução de vistas e ausência de edificação que cause sombras em zonas do lote. Esta análise ao lugar deve ser feita antes de comprar terreno.
Implantações deitadas a norte não propiciam a boa luminosidade, além de não beneficiarem a casa com boa salubridade, não garantindo um conforto térmico otimizado e valorizando o imóvel. A grande exposição solar a sul, impõe ainda a definição de uma maior proteção/sombreamento de vãos. A norte é o lado que recebe menos calor e onde se pode projetar grandes janelas e aberturas. Contudo, trabalhar com um arquiteto que poderá avaliar a disposição ideal e mais eficiente num determinado terreno é um passo fundamental ter mesmo ainda aquando da procura de terreno para construção, ou seja antes de comprar terreno.
8 - LOCALIZAÇÃO: BAIRRO, ENVOLVENTE, VIZINHANÇA, POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO E FACILIDADE DE ACESSOS
A localização do lote a adquirir é fundamental para compreender a vizinhança que terá na hora de fazer as mudanças para a sua nova residência. Os terrenos circundantes e as vias de acesso ao lote/terreno são importantes factores de decisão ao comprar terreno para construção. Importa ainda salientar, se o local é bem servido de serviços e equipamentos (como escolas, centros de saúde, espaços comerciais, etc) estes pontos deverão ser tidos em conta na hora de decidir comprar terreno. Futuros empreendimentos na zona? São ainda informações úteis obter, para compreender se a densidade, o tráfego e até funções indesejáveis estão previstas para perto do terreno (indústrias, centrais elétricas, aterros sanitários, etc), que possam prejudicar as características que lhe agradaram.
Analise:
- Qualidade da vizinhança
- Proximidade de serviços (escolas, comércio, saúde)
- Acessibilidades e transportes públicos
- Planos urbanísticos futuros da zona
9 - INFRAESTRUTURAS E CUSTOS DE URBANIZAÇÃO
Do ponto de vista das infraestruturas, é ainda relevante saber antes de comprar terreno, se o mesmo já é dotado de condições para construir (urbanizado). Se o saneamento (rede de esgotos - coletores) e fornecimento de águas, fornecimento de energia elétrica, iluminação pública, pavimentação de arruamentos e zonas dedicadas a passeios, pois são obras que requerem ainda algum investimento. Esta informação é possível obter junta das Câmaras Municipais, com um pedido específico para estes assuntos.
Quando se adquire um lote com alvará de loteamento, estas circunstâncias são mais frequentes estarem já construídas, contudo e porque podem existir taxas a pagamento, é impostante obter essa informação prévia. Ganha tempo por estar pronto a construir, mas se o lote tiver um preço mais atrativo, poderá ser porque as taxas urbanísticas ficarão a cargo de quem comprar terreno. Neste aspeto chamamos especial atenção a terrenos insetido em às AUGI's.
Verifique se o terreno tem acesso a:
- Rede de água
- Saneamento
- Eletricidade
- Acesso rodoviário pavimentado
A ausência destas infraestruturas pode representar custos adicionais de dezenas de milhares de euros.
10 - CUSTOS REAIS A PREVER (PARA ALÉM DO PREÇO DO TERRENO)
- Impostos (IMT + Imposto de Selo)
- Projeto de arquitetura + especialidades
- Levantamentos topográficos e sondagens
- Taxas de licenciamento
- Infraestruturas e urbanização
- Movimentação de terras e contenções
IMI
Esta taxa é definida pelo município onde se integra o lote e pode consultar mais aqui, sendo distintos para prédios urbanos ou rústicos. Tenha atenção que parâmetros urbanísticos que permitem áreas de construção elevadas, podem aumentar o custo desta taxa.
IMT
Este imposto é devido no momento da transmissão, da responsabilidade do comprador, consultar mais aqui, sendo distintos para prédios urbanos ou rústicos.
Taxas municipais para construção
Aqui as tabelas são específicas para cada município, pelo que importa solicitar na CM correspondente a consulta do regulamento das taxas municipais, antes de comprar terreno.
COMPRAR TERRENO RÚSTICO - POSSO CONSTRUIR?
Se comprar terreno rústico, tem de considerar, como já mencionado, a classificação do referido terreno que está contemplado no Plano Diretor Municipal (PDM do município) que faz parte do Plano Municipal de Ordenamento do Território (PMOT). Para esta consulta necessita de ter os limite do terreno bem definidos e necessita de consultar as plantas de condicionantes e classificação do solo.
O registo de terreno rústico está inscrito no Código do IMI das Finanças e está patente na caderneta das Finanças, mas a sua possibilidade construtiva encontra-se determinada nos regulamentos municipais territoriais. Importa assim, perceber se o terreno embora rústico, é ou não urbanizável, ou seja, se existe a possibilidade de construir, pois existem terrenos com restrições de utilidade pública, incluídos nesta classificação, temos por exempo a Reserva Ecológica Nacional ou a Reserva Agrícola Nacional.
O terreno rústico tem apenas uma finalidade agrícola, pecuária e/ou florestal / ecológica. Mas há excepções que permitem a construção e que estão previstas na lei vigente.
A construção em terreno rústico depende da sua classificação (PDM e PMOT) como solo urbano ou solo rural. Se estiver como solo urbano, e não exista qualquer condicionante intrincada em servidões / restrições, pode iniciar um processo de alteração da classificação nas Finanças para terreno urbano. Ficando assim descrito como urbano (caderneta e certidão permenente) pode iniciar o processo de licenciamento.
Mas se se insere em solo rural, normalmente, a construção está interdita. Existem algumas situações especiais onde os Municípios permitem edificações, mas em situações muito específicas como: construções com finalidade agrícola, quando associadas a explorações agrícolas em atividade, obras de reconstrução, alteração ou ampliação, mas controladas com índices específicos, que alteram de Município para Município.
O QUE É UM TERRENO EM AUGI ?
AUGI Área Urbana de Génese Ilegal é delimitada pelo Município correspondente, que integra um prédio ou conjunto de prédios contíguos que, sem a necessária licença de loteamento, que sofreram operações físicas de parcelamento destinadas à construção (ilegal) e, até à data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.° 400/84, de 31 de dezembro. Integram-se ainda em AUGI, os prédios ou conjunto de prédios parcelados anteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 46673, de 29 de novembro de 1965.
O Regime Jurídico Excecional para a Reconversão Urbanística do Solo e legalização das construções ilegais integrdas em AUGI, patente na Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, veio dar um novo impulso às reconversões em curso, permitindo estabelecer regras comuns e normas de procedimentos adaptáveis às realidades concretas para as áreas de reconversão - sendo atualmente a 7ª versão a mais recente (Lei n.º 71/2021, de 04/11).
FAQ – PERGUNTAS FREQUENTES
Posso construir em terreno rústico? Regra geral não. Apenas em casos excecionais previstos na lei e no PDM do município.
O PIP é obrigatório? Não é obrigatório, mas é altamente recomendado antes de assinar qualquer contrato.
Quanto tempo demora um PIP? Em média 20 a 30 dias úteis, mas na verdade, o tempo total varia consoante a complexidade do projeto e da eficiência da autarquia.
Em terreno abrangido por REN ou RAN pode construir-se? São as restrições mais fortes, pelo que quase sempre inviável, havendo exceções.
Vale a pena comprar terreno mais barato mas com muitas condicionantes? Raramente. Os custos extra de projeto e restrições à construção costumam anular a poupança inicial.
CONSULTE UM TÉCNICO ANTES DE COMPRAR TERRENO
Como recomendação inicial e porque importa tomar a decisão correta já nesta fase de comprar terreno, deve aconselhar-se com um técnico, para que este possa analisar as opções que coloca em cima da mesa. Com as localizações do ou dos terrenos em consideração, poderá perceber quais as potencialidades de cada lote e ainda se existem as limitações que poderão ou não viabilizar o tipo de casa que pretende construir, seja térrea, de 2 ou 3 pisos, etc.
O QUE FAZER ANTES DE ADQUIRIR O TERRENO: PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA (PIP)
Antes de avançar com qualquer compra, recomendamos fortemente que faça um Pedido de Informação Prévia à Câmara Municipal.
O PIP é um documento vinculativo (válido por 2 anos, prorrogável por mais 1) que informa oficialmente:
- Se é possível construir no terreno
- Qual a área máxima de construção
- Número de pisos permitido
- Índices urbanísticos aplicáveis
- Condicionantes existentesSugerimos que inclua sempre no Contrato de Promessa Compra e Venda uma cláusula suspensiva dependente de PIP favoráve, por forma a ficar salvaguardado no caso de restrições à construção pretendida.
Visite o terreno em dias diferentes e em horários distintos, assim conseguirá compreender a dinâmica da localização, incluindo em horários nocturnos.
Recomendamos que confirme toda a informação que os agentes imobiliários / vendedores lhe transmitem, junto das câmaras municipais e outras entidades, assim como realizar a consulta dos documentos legais da propriedade, de forma a compreender a realidade do imóvel que vai adquirir.
CHECKLIST FINAL ANTES DE COMPRAR TERRENO
- PIP favorável obtido
- Documentação legal verificada
- PDM e condicionantes analisados
- Topografia e solo estudados
- Infraestruturas confirmadas
- Orçamento total estimado (terreno + construção)
- Cláusulas suspensivas no contrato de promessaComprar terreno para construir é um processo que exige rigor técnico e experiência. Um erro na fase inicial pode tornar um bom negócio num pesadelo financeiro e emocional.
Na spacelovers acompanhamos os nossos Clientes desde a escolha do terreno até à entrega da casa final, garantindo que todas as decisões são tomadas com total segurança e conhecimento.
PONDERE NÃO COMPRAR TERRENO SE ...
- o terreno se localiza junto a auto-estradas ou zonas barulhentas e/ou poluídas;
- o terreno se encontra em avos indivisos, pois necessita passar por todo o processo de reconversão, divisão de coisa comum e legalização, pois são normalmente processos muito demorados e dependem de uma Comissão e proprietários ativos ( área definida como AUGI);
- o terreno tem declives e/ou aclives muito acentuados, de natureza rochosa ou argilosa (a evitar pelo possível aumento do custo de construção);
- o terreno localiza-se perto de pedreiras, ou aterros sanitários;
- o terreno tem servidão de passagem (cedência de passagem para terrenos contíguos que possam inteferir com a utlização do mesmo por si);
- o terreno tem linhas ou pontos de alta tensão;
- o terreno tem ou não as infraestruturas construídas (ou pagas) e cedências / compensações ao Município sanadas;
- o terreno tem naturalmente linhas de água.
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