Decreto-Lei 97/2026 – Guia completo com análise e dicas

⚠️ Cláusula de reversão

Se o contrato de arrendamento não for celebrado no prazo de 6 meses, ou se o imóvel deixar de estar arrendado dentro dos 5 anos após o reinvestimento — e com renda dentro dos limites moderados —, o benefício é revogado retroativamente. O imposto não pago acrescerá com os devidos juros compensatórios. É essencial acompanhar o cumprimento das condições ao longo do tempo.

Reinvestimento parcial

O decreto admite o reinvestimento parcial do produto da venda. Nesse caso, a exclusão de tributação aplica-se proporcionalmente ao montante efetivamente reinvestido. A parcela não reinvestida fica sujeita a tributação pelas regras gerais das mais-valias.

05 — CONTRATOS DE INVESTIMENTO PARA ARRENDAMENTO (CIA)O Novo Instrumento para Grandes Investidores

Os CIA são um instrumento inteiramente novo no ordenamento jurídico português, criado pelo Anexo I do Decreto-Lei 97/2026. Destinam-se a investidores que pretendam fazer um compromisso de médio-longo prazo com o mercado de arrendamento habitacional em Portugal.

Em essência, um CIA é um contrato entre o investidor e o Estado que garante um conjunto de benefícios fiscais por um período até 25 anos, em troca do compromisso de construir, reabilitar ou adquirir imóveis destinados a arrendamento habitacional, ou subarrendamento habitacional, a preços moderados.

O que inclui o regime CIA

Garantia de estabilidade do enquadramento fiscal durante o período do contrato
Benefícios aplicáveis a promotores imobiliários, fundos de investimento imobiliário e organismos de investimento alternativo
Regime aplicável também a participantes e acionistas em fundos que incluam no seu ativo imóveis de arrendamento habitacional
Entrada em vigor a 1 de setembro de 2026

💡 Para quem é o CIA?
Os CIA são especialmente relevantes para promotores imobiliários de média e grande dimensão, fundos de investimento imobiliário (FII) e investidores institucionais que precisem de previsibilidade fiscal a longo prazo. Para o pequeno proprietário com um ou dois imóveis, o RSAA ou a taxa de 10% de IRS são mais adequados e mais simples de operar.

06 — REGIME SIMPLIFICADO DE ARRENDAMENTO ACESSÍVEL (RSAA)

Rendas Baixas, Isenção Total de IRS

O RSAA é a evolução — e a simplificação radical — do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), regulado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. O objetivo é o mesmo: criar oferta de habitação a rendas abaixo do mercado. A diferença está na execução: o RSAA é mais simples, mais claro e mais eficaz.

Como funciona o RSAA

O proprietário que opte pelo RSAA compromete-se a praticar rendas iguais ou inferiores a 80% da mediana de valores de renda por m² do respetivo concelho. Em contrapartida, os rendimentos prediais gerados ficam totalmente isentos de IRS e IRC. A mediana de referência é determinada periodicamente com base nos dados disponíveis.

O decreto clarifica igualmente que o arrendamento acessível enquadra-se no conceito de renda reduzida previsto no Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, eliminando ambiguidades jurídicas que bloqueavam a adoção do regime anterior por entidades públicas.

07 — IMT E BENEFÍCIOS NA AQUISIÇÃO

Isenção para Primeira Casa e Agravamento para Não Residentes

O decreto introduz duas alterações de sinal contrário no IMT, com objetivos complementares: facilitar o acesso à primeira habitação para residentes e desincentivar a aquisição especulativa por não residentes.

Isenção de IMT na habitação própria e permanente

A aquisição de habitação própria e permanente fica isenta de IMT até 330.539 €, com taxas progressivas e reduzidas acima deste valor. Para os adquirentes de habitação de custos controlados (dentro dos limites de preço moderado), aplicam-se ainda reduções adicionais de IMT e Imposto do Selo, criando um incentivo fiscal direto à compra de habitação de classe média.

Agravamento de IMT para não residentes

Os não residentes fiscais em Portugal passam a estar sujeitos a uma taxa de IMT de 7,5% na aquisição de imóveis habitacionais. Esta taxa não se aplica se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição.

ℹ️ Nota para investidores estrangeiros
A taxa de 7,5% de IMT para não residentes não afeta o investimento em imóveis comerciais, industriais ou de serviços — aplica-se apenas à habitação. Para cidadãos estrangeiros que pretendam fixar residência em Portugal, o prazo de dois anos para obter residência fiscal e escapar ao agravamento é perfeitamente razoável e alinhado com os processos normais de regularização de residência.

08 — ANÁLISE ESPECIALISTA

6 Dicas de Investimento à Luz do Decreto-Lei 97/2026

Analisando o decreto na sua globalidade e o impacto que terá no mercado imobiliário português nos próximos anos, identificamos as estratégias de investimento com maior potencial de retorno ajustado ao risco:

Dica 01

Construir ou reabilitar para arrendar é agora o negócio mais eficiente fiscalmente

A combinação de IVA a 6% na empreitada + IRS a 10% sobre as rendas + eventual isenção total no RSAA cria uma equação fiscal sem precedentes. Um projeto de construção de habitação para arrendar dentro dos limites moderados é hoje, do ponto de vista fiscal, o investimento imobiliário mais eficiente do mercado português.

Dica 02

A janela 2026–2029 para isenção de mais-valias é única — use-a estrategicamente

Se detém imóveis valorizados e estava à espera do momento certo para vender, a isenção de mais-valias com reinvestimento em arrendamento é uma oportunidade histórica. Planear a venda e o reinvestimento dentro desta janela pode poupar dezenas de milhares de euros em impostos. Mas não espere pelo último momento: o reinvestimento tem prazos apertados a respeitar.

Dica 03

O RSAA é a opção mais simples para o senhorio individual

Para proprietários com um ou dois imóveis, o RSAA oferece isenção total de IRS sem a complexidade burocrática do CIA. Se a sua renda estiver dentro de 80% da mediana do concelho, a adesão é direta. Calcule: a isenção total pode compensar uma ligeira redução de renda, resultando num rendimento líquido superior ao atual.

Dica 04

Para grandes investidores: o CIA é o instrumento de estabilidade que faltava

A incerteza fiscal é historicamente o maior travão ao investimento institucional em arrendamento habitacional em Portugal. O CIA — com garantia de benefícios por até 25 anos — resolve esse problema. É o instrumento que pode finalmente atrair fundos internacionais de habitação para o mercado português.

Dica 05

Foco nos imóveis de preço moderado — não nos premium

Todos os benefícios do decreto estão calibrados para imóveis até ao limite moderado (~660 mil euros de venda, ~2.300 €/mês de renda). Investir em imóveis de luxo ou de renda elevada não beneficia deste regime. A estratégia mais racional é focar nos segmentos de classe média e média-alta, que acumulam benefícios em todas as frentes do decreto.

Dica 06

Documente tudo e aja cedo: os benefícios têm condições de manutenção

A isenção de mais-valias e o RSAA têm cláusulas de reversão claras. Um contrato de arrendamento que se extinga antes dos 5 anos, ou uma renda que ultrapasse os limites, pode eliminar retroativamente os benefícios. O registo cuidadoso de contratos, recibos e cumprimento de condições é tão importante quanto a estratégia de investimento inicial.

 

Quando Entram em Vigor as Diferentes Medidas

Jan
1 de janeiro de 2026 (retroativo)
Alterações ao Código do IRS — taxa de 10% sobre rendimentos prediais e aumento do limite de dedução de rendas para inquilinos. Já em vigor para o ano fiscal de 2026.
Jan
1 de janeiro de 2026 (retroativo)
Início do período de isenção de mais-valias com reinvestimento em arrendamento. Abrange transmissões realizadas a partir desta data até 31 de dezembro de 2029.
Mai
20 de maio de 2026 — Publicação em Diário da República
Data de publicação e entrada em vigor formal do Decreto-Lei n.º 97/2026.
3T
Trimestre seguinte à publicação — IVA a 6%
As alterações ao Código do IVA produzem efeitos no trimestre seguinte à entrada em vigor, aplicando-se a empreitadas em projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
Set
1 de setembro de 2026 — CIA e RSAA
Entrada em vigor dos Contratos de Investimento para Arrendamento e do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
Dez
31 de dezembro de 2029 — Fim da vigência garantida
Prazo final de vigência das medidas. A renovação ou extinção caberá ao Parlamento em funções nessa data.

PERGUNTAS FREQUENTES

O que é o Decreto-Lei n.° 97/2026 e qual o seu objetivo principal?

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovado pela Presidência do Conselho de Ministros ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, introduz um pacote de medidas de desagravamento fiscal para fomento da oferta de habitação em Portugal. O objetivo central é mobilizar o setor privado — construtores, proprietários e investidores — para aumentar a oferta de habitação a custos moderados, tanto para venda como para arrendamento. As medidas vigoram até 31 de dezembro de 2029.

O IVA de 6% na construção aplica-se a qualquer tipo de imóvel?

Não. A taxa reduzida de IVA de 6% aplica-se apenas a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação, desde que o valor de venda do imóvel não exceda o limite moderado definido no decreto (limite superior do 2.º escalão do IMT, cerca atualmente de 660.982 €) ou a renda mensal não exceda 2.300 €/mês. Imóveis de luxo, imóveis comerciais e imóveis acima destes limites não beneficiam da taxa reduzida. Aplica-se a projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

A taxa de IRS de 10% aplica-se ao meu contrato de arrendamento já existente?

Sim. A nova taxa de 10% de IRS sobre rendimentos prediais aplica-se tanto a contratos de arrendamento habitacional novos como a contratos já em curso, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026. Isto significa que os rendimentos de arrendamento habitacional auferidos durante todo o ano de 2026 — mesmo antes da publicação do decreto — beneficiam desta taxa reduzida.

Posso isentar as mais-valias da venda da minha casa de praia se reinvestir numa casa para arrendar?

Sim, em princípio. A isenção de mais-valias não se limita à venda da habitação própria e permanente — aplica-se às transmissões de imóveis em geral, desde que o produto da venda seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional dentro dos prazos e condições previstos (renda moderada, contrato em 6 meses, manutenção por 5 anos). Confirme sempre com um TOC ou advogado fiscal antes de avançar, pois a sua situação específica pode ter particularidades.

Qual a diferença entre o RSAA e o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)?

O PAA tinha uma estrutura complexa, com tabelas de renda difíceis de calcular e um processo de adesão burocrático que limitou muito a sua adoção. O RSAA substitui esta lógica por um critério simples: arrendar a 80% (ou menos) da mediana de renda por m² do concelho. Em troca, o proprietário beneficia de isenção total de IRS/IRC sobre os rendimentos prediais — sem tetos de valor fixos que rapidamente ficavam desatualizados, sem complexidade de processo.

O agravamento de IMT para não residentes afeta cidadãos europeus que compram casa em Portugal?

Afeta qualquer comprador que, à data da aquisição, não seja residente fiscal em Portugal — independentemente da nacionalidade. No entanto, se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, o agravamento não se aplica. Para cidadãos europeus que pretendam fixar residência em Portugal, a janela de dois anos é geralmente suficiente. Para investidores estrangeiros sem intenção de residir em Portugal, a taxa de 7,5% de IMT passa a ser a regra.

O que acontece se o decreto não for renovado após dezembro de 2029?

Para os CIA, o contrato celebrado antes de 31 de dezembro de 2029 garante os benefícios pelo período estabelecido no contrato — até 25 anos — independentemente do que aconteça após essa data. Para os outros benefícios (IVA, IRS, isenção de mais-valias), a não renovação implicaria o regresso às regras fiscais anteriores para as operações realizadas após 2029. No entanto, as mais-valias de vendas ocorridas dentro do período 2026-2029 e reinvestidas dentro do prazo legal continuam a beneficiar da isenção, mesmo que o imóvel continue arrendado após 2029.

Posso usar o IVA de 6% se estiver a construir para vender imediatamente - não para arrendar?

Sim. A taxa reduzida de IVA de 6% na empreitada aplica-se independentemente do destino do imóvel — venda ou arrendamento. O que muda é o tratamento do adquirente: se comprar um imóvel construído com IVA a 6% e não o destinar a habitação própria e permanente, ficará sujeito ao agravamento de 10% no valor tributável do IMT. Para o promotor que constrói para vender, o benefício do IVA reduzido é integral e direto, refletindo-se no custo de construção.

Nota legal: Este artigo tem finalidade informativa e foi elaborado com base no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e na legislação portuguesa em vigor à data de publicação.

Os valores mencionados (limites de IMT, salário mínimo, medianas de renda) podem ser atualizados por portaria governamental. Não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal personalizado. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, consulte um TOC, advogado fiscal ou outro profissional habilitado.