As casas modulares têm vindo a ganhar destaque no mercado imobiliário, especialmente entre aqueles que procuram uma alternativa rápida, económica e por vezes, sustentável às construções tradicionais. No entanto, a falta de informação precisa e o surgimento de mitos podem gerar dúvidas sobre este tipo de construção. Este post aborda tudo o que precisa de saber sobre casas modulares, para ajudar potenciais Clientes a tomarem decisões informadas.
O QUE É UMA CONSTRUÇÃO MODULAR?
Construção modular refere-se a um processo de construção onde a maior parte da edificação é feita em fábricas, em módulos (ou secções), que são posteriormente transportados e montados no local (terreno do Cliente da casa modular). Estes módulos são construídos em ambientes controlados, o que permite maior precisão e redução de desperdícios. Após a montagem no local, as casas modulares tornam-se estruturas permanentes, indistinguíveis das construções tradicionais, caso haja uma formalização de revestimento final nas casas modulares.
AS CASAS MODULARES NECESSITAM DE LICENCIAMENTO?
O licenciamento de obras de casas é obrigatório, independentemente de serem casas modulares ou casas pré-fabricadas. Esta exigência está prevista na lei, conforme se transcreve:
“O presente diploma é ainda aplicável à construção modular de carácter permanente, que é caracterizada por utilizar elementos ou sistemas construtivos modulares, estruturais ou não estruturais, parcial ou totalmente produzidos em fábrica, previamente ligados entre si ou no local de implantação, independentemente da sua natureza amovível ou transportável.” Aditado pelo seguinte diploma: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 08 de Janeiro
- Artigo 1.º-A Construção modular ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro.
LICENCIAMENTO DE CASAS MODULARES
Quando se trata de construir uma casa modular em Portugal, é essencial compreender que o licenciamento de obras ou o procedimento de comunicação prévia é um passo obrigatório e regulado pela legislação local. Independentemente de serem casas modulares ou pré-fabricadas, todas as construções permanentes devem ser licenciadas junto da Câmara Municipal competente. Abaixo, detalhamos cada uma das fases envolvidas no licenciamento das casas modulares.
ESCOLHA DO TERRENO
O primeiro passo na construção de uma casa modular é comprar terreno. Este deve ser cuidadosamente selecionado, considerando fatores como a topografia, a orientação solar, os ventos predominantes, e a proximidade a infraestruturas públicas como água, eletricidade e saneamento. Também é crucial verificar o Plano Diretor Municipal (PDM) do município onde o terreno está localizado. Este plano estabelece as regras de uso do solo e pode impor restrições, como a proibição de construção em áreas de Reserva Ecológica Nacional (REN) ou Reserva Agrícola Nacional (RAN). Consulte um arquiteto o para avaliar as características do terreno e a sua viabilidade de construção, parâmetros e definições.
ELABORAÇÃO DOS PROJETOS DE ARQUITETURA E DE ESPECIALIDADES
Após a escolha do terreno, o próximo passo é o desenvolvimento do projeto de arquitetura, onde se define a disposição da casa, os alçados, a volumetria, os materiais e métodos de construção a serem utilizados.
De seguida os projetos de especialidades têm de ser desenvolvidos, usando como base o projeto de arquitetura e englobam áreas técnicas específicas da construção.
Os projetos de arquitetura e especialidades devem ser submetidos à Câmara Municipal para apreciação. A câmara irá avaliar se os projetos estão em conformidade com as normas urbanísticas e técnicas estabelecidas no PDM e outras legislações aplicáveis.
Após a submissão dos projetos de especialidades, a Câmara Municipal e outras entidades competentes, irão analisar e aprovar (ou requerer modificações e /ou complementar) os projetos. Uma vez que todos os projetos sejam aprovados e os documentos referentes ao empreiteiro e Diretor de Obra e Diretor de Fiscalização são entregues, a Câmara emite a licença / alvará de construção, autorizando o início da obra.
De notar que os projetos de arquitetura são desenvolvidos em várias fases, pelo que importa ter uma noção geral do que implica a execução dos projetos nestas diferentes etapas, sendo que são o guião para o sucesso da construção.
CONSTRUÇÃO E MONTAGEM - CASAS MODULARES
Na construção modular, a produção da casa modular na fábrica pode iniciar-se enquanto os projetos são submetidos para aprovação, e a produção dos módulos pode começar na fábrica. Esta produção é feita em ambiente controlado, garantindo a precisão e qualidade dos módulos.
Após a obtenção da licença de construção e a preparação das fundações no terreno, os módulos são transportados para o local e podem então ser montados. Este processo é geralmente rápido e eficiente.
PEDIDO DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO - CASAS MODULARES
Após a montagem da casa modular e a conclusão dos retoques finais, como pintura e instalação de acabamentos, é necessário solicitar a licença de utilização. Este título de utilização é emitido pela Câmara Municipal e comprova que a construção cumpre os requisitos técnicos e legais, uma vez atestado pelo termo de responsabilidade do Diretor técnico de obra.
Antes de emitir a licença/título, a Câmara Municipal pode realizar uma vistoria ao local para assegurar que a obra foi executada conforme os projetos aprovados. A vistoria também verifica a conformidade das certificações de água, esgotos e outras instalações.
INSCRIÇÃO E PAGAMENTO DE IMPOSTOS - CASAS MODULARES
Após a emissão do título de utilização, a casa deve ser inscrita na Autoridade Tributária para que seja emitida a caderneta predial, documento que regista o imóvel para efeitos fiscais.
Assim, como qualquer outra construção permanente, as casas modulares estão sujeitas ao pagamento anual do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O valor do IMI é calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel.
MÉTODOS DE CONSTRUÇÃO MODULAR
Existem diferentes abordagens à construção modular:
CONSTRUÇÃO MODULAR VOLUMÉTRICA
Os módulos são construídos em fábricas com todos os acabamentos interiores, janelas, portas e, por vezes, até eletrodomésticos. Depois, são transportados para o local de instalação e acoplados para formar a casa completa. A construção modular volumétrica, também conhecida como "off-site construction" envolve a fabricação de módulos tridimensionais completos em uma fábrica. Cada módulo é uma secção da casa (como uma sala, cozinha, ou quarto) e pode incluir todos os acabamentos interiores, como pisos, paredes, tetos, instalações elétricas, canalizações e, em alguns casos, até móveis.
Vantagens:
- Rapidez: Como os módulos são pré-fabricados, o tempo de construção no local é drasticamente reduzido.
- Qualidade Consistente: A construção em fábrica permite um maior controle sobre a qualidade e a precisão dos acabamentos.
- Redução de Resíduos: A produção em ambiente controlado minimiza o desperdício de materiais.
Desvantagens:
- Limitações de Transporte: O tamanho dos módulos pode ser limitado pelo transporte, especialmente em áreas com acesso difícil.
- Personalização Limitada: Alterações de design após a fabricação podem ser complicadas e caras.
CONSTRUÇÃO MODULAR EM PAINÉIS
Em vez de módulos completos, este método utiliza painéis (parede, chão e teto) que são fabricados e transportados separadamente, para serem montados no local. A construção de casas modulares em painéis envolve a fabricação de elementos planos, como paredes, pisos e tetos, que são depois montados no local para formar a estrutura da casa. Este método permite mais flexibilidade em termos de design e adaptação ao local de construção e pode incluir isolamento térmico e fiação.
Vantagens:
- Flexibilidade de Design: Este método permite maior personalização do projeto, já que os painéis podem ser adaptados de acordo com o design desejado.
- Facilidade de Transporte: Como os painéis são mais compactos, o transporte é geralmente mais simples e barato.
Desvantagens:
- Tempo de Construção: Embora ainda mais rápido do que a construção tradicional, a montagem de painéis pode ser mais demorada do que a montagem de módulos volumétricos.
- Precisão no Local: A montagem no local requer maior precisão para garantir o alinhamento correto dos painéis.
CONSTRUÇÃO MODULAR HÍBRIDA
Combina elementos da construção volumétrica e de painéis. Algumas partes da casa, como as áreas técnicas (casas de banho e cozinhas), podem ser feitas volumetricamente, enquanto outras são construídas com painéis.
Vantagens:
- Otimização de custos e tempo: Combina a rapidez da construção volumétrica com a flexibilidade de design da construção em painéis.
- Melhor adaptação ao projeto: Permite maior customização ao utilizar métodos diferentes para diferentes partes do projeto.Desvantagens:- Complexidade na montagem: A combinação de métodos pode exigir mais coordenação e planeamento, aumentando a complexidade do projeto.
- Custos potencialmente elevados: Embora possa otimizar o tempo, a combinação dos dois métodos pode, em alguns casos, resultar em custos mais elevados.
CONSTRUÇÃO MODULAR DE COMPONENTES
Este método envolve a fabricação de componentes específicos da construção, como escadas, fachadas, telhados ou elementos estruturais. Estes componentes são montados no local, similar à construção em painéis, mas com um nível ainda maior de personalização e integração com métodos tradicionais.
Vantagens:
- Personalização extrema: Permite a criação de elementos arquitetónicos únicos e personalizados.
- Versatilidade: Pode ser combinado com a construção tradicional para otimizar custos e design.
Desvantagens:
- Maior tempo de construção: A montagem de componentes individuais pode ser mais demorada do que métodos totalmente modulares.
- Dependência da mão de obra local: A precisão da montagem depende em grande parte da mão de obra no local, o que pode variar em qualidade.
A escolha do método de construção modular depende de vários fatores, incluindo o orçamento, o tempo disponível, a localização do terreno e o nível de personalização desejado.
CASAS MODULARES VS. CASAS PRÉ-FABRICADAS
Apesar de serem frequentemente confundidas, há diferenças importantes entre casas modulares e pré-fabricadas, deixamos em baixo as características de cada uma.
As principais diferenças entre casas modulares e pré-fabricadas estão relacionadas aos códigos de construção que regulamentam o processo, aos tipos de materiais empregados e à forma como são avaliadas pelas instituições financeiras para a concessão de empréstimos.
As casas modulares seguem exatamente os mesmos códigos de construção aplicados às casas construídas de forma tradicional. Por outro lado, as casas pré-fabricadas costumam ser vistas como de qualidade inferior. A construção das casas modulares utiliza muitos dos mesmos materiais das construções tradicionais. Os módulos podem ser revestidos com madeira, cimento ou painéis isolantes de variados materiais.
CASAS MODULARES
Como mencionado, são construídas por módulos em fábricas e montadas no local, com um foco em se tornarem estruturas permanentes. Elas devem cumprir as mesmas regulamentações de uma construção tradicional. As casas modulares são, geralmente, consideradas construções com maior robustez quando comparadas com as pré-fabricadas, sendo as mais semelhantes ao que é visto nas casas tradicionais, com estrutura em betão armado. Podem ser tão dispendiosas quanto as outras casas ditas de construção tradicional. As casas pré-fabricadas, por outro lado, podem ser muito mais baratas.
CASAS PRÉ-FABRICADAS
Estas podem ser construções móveis (como casas de madeira) ou estruturas que podem ser transportadas em partes ou inteiras, com menor exigência em termos de regulamentação técnica e normativa, especialmente no que toca ao desempenho térmico e acústico, pois normalmente os sistemas construtivos não respondem aos requisitos legais e dificilmente se consegue a licença para as mesmas. São amplamente usadas, ilegalmente, em terrenos onde a viabilidade de construção não é também permitida.
VANTAGENS E DESVANTAGENS DAS CASAS MODULARES
Vantagens:
- Rapidez de construção: A construção modular é significativamente mais rápida do que a tradicional, com o processo a durar entre 3 a 6 meses.
- Eficiência de custos: Geralmente, estas casas são mais baratas devido ao menor tempo de construção e à economia de escala das fábricas.
- Sustentabilidade: Menor desperdício de materiais e eficiência energética nos processos de fabrico são benefícios ambientais.
- Qualidade controlada: A construção em ambiente controlado permite maior precisão e controlo de qualidade.
Ser proprietário de uma casa modular permite ter uma construção a custos mais baixos e prazos de construção reduzidos, menor impacto ambiental.
Desvantagens:
- Adaptação ao Terreno: As casas modulares podem não ser ideais para terrenos com declives acentuados ou condições geotécnicas complexas.
- Limitações de Design: Apesar da personalização possível, os designs modulares podem ter limitações em comparação com construções totalmente personalizadas (tradicionais).
- Mitos e Preconceitos: Existem mitos de que as casas modulares são inferiores às tradicionais, o que pode afetar a valorização do imóvel.
As casas modulares, quando corretamente certificadas, cumprem todas as normas técnicas e regulamentos aplicáveis em Portugal, incluindo o desempenho térmico e acústico. Contudo, é crucial escolher fabricantes que estejam familiarizados e cumpram a legislação local.
A montagem de uma casa modular inicia-se com a preparação do terreno e fundações. Em seguida, os módulos são transportados para o local e acoplados, um processo que pode demorar apenas alguns dias. A entrega formal da casa inclui a realização de testes finais, inspeção e a emissão de todos os certificados necessários, incluindo o título de utilização.
Na verdade, as casas modulares, têm fortes limitações de design e personalização, o que não evoca para uma arquitetura única e extremamente dedicada a um lugar a um Cliente. Por este motivo as construções modulares pressupõem uma perceção negativa e desvalorização em alguns setores do mercado imobiliário. Igualmente requerem uma dependência de um fabricante para a futura manutenção e reparos específicos da construção.
COMPARATIVO DE PREÇOS: CASA MODULAR VS. CONSTRUÇÃO TRADICIONAL
Deixamos em baixo valores de referência de quanto custa construir moradia unifamiliar.
| Tipo de Construção | Custo por m² | Tempo de Construção | Sustentabilidade |
| Casa Modular | €1300 - €1900 | 3 a 6 meses | Alta |
| Construção Tradicional | €1800 - €2500 | 9 a 18 meses | Variável |
As casas modulares apresentam-se como uma opção viável, especialmente para quem valoriza rapidez, sustentabilidade e custo-benefício. No entanto, é essencial garantir que a construção cumpre todas as normas legais e que o projeto é realizado por um fabricante de confiança. Potenciais Clientes devem pesar os prós e contras, considerando as necessidades específicas do seu projeto de habitação unifamiliar.
Se está a considerar construir uma casa modular, é aconselhável consultar um gabinete de arquitetura para garantir que o projeto é compatível com as suas necessidades e os regulamentos locais.
CONSTRUÇÃO DE CASAS PRÉ FABRICADAS
- Tipos de casas pré-fabricadas: Existem diferentes tipos de casas pré-fabricadas, desde modelos simples até construções de alto segmento. Algumas opções incluem casas pré-fabricadas de madeira, casas pré-fabricadas de concreto, entre outras.
- Vantagens da construção pré-fabricada: Além da velocidade e economia de custos, a construção pré-fabricada também oferece outras vantagens, como a possibilidade de personalização do projeto, maior eficiência energética, menor impacto ambiental, entre outros.
- Processo de construção: As casas pré-fabricadas são construídas em etapas em uma fábrica, com a utilização de máquinas e técnicas de produção industrial. Depois que as peças são produzidas, elas são transportadas para o local da construção e montadas como um quebra-cabeça, seguindo um projeto pré-definido.
- Custo: Os custos de uma casa pré-fabricada podem variar dependendo do tipo de material utilizado, tamanho, nível de acabamento e outros fatores. No entanto, em geral, as casas pré-fabricadas são mais económicas do que as construções tradicionais.
- Legalização da construção / Licenciamento: Assim como em qualquer construção, é importante verificar as exigências legais para a construção de moradias, mesmo de construção pré-fabricada. É necessário obter todas as licenças e autorizações necessárias antes de iniciar a construção, o que nem sempre é uma tarefa fácil, dependendo dos sistemas de construção que escolher.
É importante escolher uma empresa de confiança e experiente em construção pré-fabricada para garantir que o projeto seja executado com qualidade e dentro do prazo estabelecido.
CONSTRUÇÃO DE CASAS MODULARES
- As casas modulares permitem uma ampla gama de opções de design e personalização. É possível escolher o tamanho, o número de quartos, os acabamentos e as cores, entre outras opções. Também é possível fazer alterações no projeto original antes da construção começar.
- Construção em fábrica: As casas modulares são construídas em fábricas, geralmente com um alto nível de precisão e qualidade. Cada módulo é produzido separadamente, com equipamentos de alta tecnologia e técnicas avançadas de construção.
- Menos tempo de construção: A construção de uma casa modular é geralmente mais rápida do que a construção convencional, pois grande parte do trabalho é feito em uma fábrica. Isso significa que a casa pode ser construída em um período de tempo menor do que uma casa construída no local.
- Menos desperdício: A construção modular produz menos desperdício em comparação com a construção tradicional, pois os módulos são construídos em um ambiente controlado. Isso pode reduzir os custos de material e minimizar o impacto ambiental.
- Mais económico: As casas modulares podem ser mais económicas do que as casas construídas no local, pois a construção em fábrica pode reduzir os custos de mão de obra e de material. Também é possível economizar em custos de energia e manutenção, devido ao alto nível de eficiência energética.
- Legalização da construção / Licenciamento da obra: É importante verificar as exigências legais para a construção de casas modulares no local em questão. É necessário obter todas as licenças e autorizações necessárias antes de iniciar a construção.
- Escolha uma empresa confiável: É importante escolher uma empresa confiável e experiente em construção modular para garantir que o projeto seja executado com qualidade e dentro do prazo estabelecido.
