Construir uma casa é um processo emocionante, mas antes de embarcar nesta jornada, é crucial considerar os custos envolvidos. Muitas vezes, há despesas associadas à construção que podem não ter sido previstas no orçamento geral e por isso é importante ter uma noção global de quanto custa construir uma moradia unifamiliar.
Atualmente estamos perante uma crise habitacional onde fomentar mais alojamentos é fundamental para dar resposta à demanda, sendo que já se encontram em vigor medidas como converter comércio em habitação sem requerer autorização ao condomínio. Neste sentido, promover a sua própria habitação através da construção de uma casa é relevante e, certamente está a iniciar este planeamento com pesquisa de informação e onde o custo de construção de uma moradia é um dos fatores principais na tomada de decisão.
Existem diversos fatores a ter em conta ao estimar os custos da construção de moradias para construir a sua nova casa, sendo frequente as seguintes perguntas:
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ONDE ESTÁ A CONSTRUIR?
A localização tem uma grande influência no preço do terreno e pode também afetar os custos de mão-de-obra e materiais, e até a logística de obra.
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QUAL É A ÁREA DE CONSTRUÇÃO?
Pode parecer óbvio que o tamanho do espaço a ser construído será um fator no custo, mas algumas divisões são inerentemente mais caras do que outras. Assim o custo de construir uma moradia está não só relacionado com a área de construção, mas também, com o número de casas de banho, de cozinhas, de espaços de lavandaria, de possibilidade de admitir espaços de lazer como saunas, piscinas, spa's, etc.
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QUE TIPO DE MATERIAIS PRETENDE UTILIZAR?
A economia pode entrar em jogo na construção. Por exemplo, se os preços da madeira estiverem em alta, isso afetará o seu orçamento final. Sendo que há materiais mis económicos que outros e na relação de área de material versus esse material, pode fazer a diferença.
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QUÃO COMPLEXO É O PROJETO DE ARQUITETURA?
Uma estrutura ornamentada pode ser potencialmente mais cara do que uma casa urbana, mais standardizada, mas se se incluir comodidades como domótica, piscina, espaços adicionais de ginásios, spa, sauna, etc, são custos extra que são consideráveis. Construir moradias contemporâneas com revestimentos de fachadas específicos, com materiais mais resistentes (para além do tradicional reboco com pintura), são opções que encarem o projeto. Mas para além das escolhas de materiais, a própria forma, e o esqueleto estrutural que o suporte é ainda um fator fundamental que pode aumentar o custo da construção da moradia.
Imposta referir que o custo de construção de um bom projeto de moradia é, muitas vezes, inferior ao de um mau projeto. Na verdade, o custo de componentes de maior qualidade, pode compensar se pensarmos no long-run deste imóvel. Este é um dos motivos pelos quais é importante decidir qual o uso da construção, e perceber o custo inicial versus o custo ao longo do ciclo de vida do edifício.
Normalmente na fase de construção de moradia, o exercício é sempre o oposto, ou seja, há sempre um estudo para baixar custos de construção, e em muitos casos, o diferencial de custo que se consegue reduzir, ao optar por materiais menos duráveis, reduzir espessuras de isolamentos, usar vidros de baixa emissividade, entre outras opções, é rapidamente recuperável pela solução mais sustentável e com menos custos de utilização (ex: fatura de eletricidade mais baixa).
Elaborar um programa preliminar em conjunto com o arquiteto é um processo de troca de informações mútua. O programa / briefing inicial irá esclarecê-lo sobre a dimensão do edifício, o seu desempenho, os custos e os prazos do projeto, assim como consegue informar o gabinete de arquitetura das suas necessidade espaciais e consegue ainda priorizar quais os espaços imprescindíveis e os que são de sonho. As fases de projeto de arquitetura são um crescente em detalhe e em decisões tomadas em conjunto que compõem todo o dossier de projeto.
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LOCALIZAÇÃO: ESCOLHA DO TERRENO CERTO
Para construir uma casa de raiz, o primeiro passo é escolher o terreno. Este é o primeiro grande investimento para chegar a um custo de construção de moradia final e, deve ser bem ponderado.
Deve ter a informação total quando comprar o terreno, pois terrenos não adequados tendem a precisar de investimento adicional para resolver problemas como linhas de água, corrigir declives, o que envolve movimentação de terras, por exemplo.
É importante que o terreno esteja inserido numa área autorizada para construção e dotado de infraestruturas (rede de água, gás, eletricidade). Caso o terreno não possua essas infraestruturas básicas, terá ainda de contar com esse custo extra; e verificar previamente a sua viabilidade de construção.
Como referido em cima, a localização geográfica tem muita influência no preço. Um terreno perto da praia, com vistas, ou em ambiente citadino, especialmente se for próximo das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, são mais caro do que um terreno situado num meio rural ou com menos acessibilidades.
Adquirir um terreno não garante automaticamente a sua utilização sem restrições legais. Existem regulamentos legais a serem considerados neste contexto. Assim, após reduzir os custos de construção de uma casa, pode surgir a dúvida sobre a viabilidade económica de comprar uma propriedade já existente. Esta é uma questão relevante.
Novamente, devido à variedade de fatores que influenciam os custos habitacionais, não há uma resposta única. Estamos aqui para oferecer suporte e orientação na sua tomada de decisão. Estamos aqui para oferecer suporte e orientação na sua tomada de decisão, sendo que podemos formalizar um pedido de informação prévia à Autarquia, para que possa de antemão ter noção da sua margem de atuação construtiva para um determinado terreno.
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DIMENSÃO DA HABITAÇÃO E SUA ÁREA ENVOLVENTE
É evidente que o tamanho da habitação desempenha um papel crucial no custo total da construção da moradia.
Mesmo ao escolher materiais mais acessíveis, o tamanho da moradia continua a influenciar significativamente o custo final. Isso ocorre porque uma habitação maior requer não apenas mais materiais, mas também mais mão-de-obra, resultando em um aumento no número de horas de trabalho necessárias para concluir a construção.
Uma alternativa a considerar é a opção por uma casa pré-fabricada, que pode ser mais acessível em termos de preço e mais rápida de construir. Este tipo de construção oferece uma solução eficiente em termos de custo e tempo, uma vez que muitos dos componentes são fabricados fora do local de construção e depois montados no local. Isso pode reduzir significativamente os custos de mão-de-obra e o tempo necessário para concluir a construção, tornando-a uma opção atraente para muitos proprietários em busca de economia e eficiência.
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MÃO-DE-OBRA NECESSÁRIA PARA CONSTRUIR UMA MORADIA
A construção de uma casa requer a colaboração de uma equipa multidisciplinar e pode ser bastante exigente coordenar e supervisionar os vários intervenientes ao longo das diferentes fases da obra. Optar por delegar o seu projeto a um construtor ou a uma empresa especializada pode aliviar significativamente essa carga, poupando-lhe tempo e esforço na procura e gestão dos profissionais necessários e da logística de entrega de materiais, as encomendas das quantidades adequadas e de materiais compatíveis entre si.
Para as várias etapas da construção de moradia é importante ter mão-de-obra especializada nessa especificidade.
A construção propriamente dita inicia-se com a construção das fundações e estrutura, geralmente em betão armado. Embora possam existir construções com estruturas metálicas ou em madeira, as fundações e a base são geralmente em betão. Nesta fase, são feitas as lajes de pavimento, pilares, vigas e laje de cobertura.
Com a maturação do betão, são construídas as paredes para "encerrar" o espaço interior. De seguida passa-se para as infraestruturas necessárias para o bom funcionamento da construção, como águas, esgotos, gás, eletricidade, domótica, telecomunicações, aquecimento e ventilação. Estas intervenções acontecem tanto no interior como no exterior da construção, com as devidas ligações aos ramais públicos.
Após a construção da laje de cobertura e a passagem das infraestruturas, é feita a impermeabilização e o isolamento da cobertura. O revestimento final é aplicado, podendo ser telha cerâmica, painéis sanduíche (no caso de coberturas inclinadas) ou lajetas, seixo rolado (para coberturas planas) ou até cobertura vegetal.
As janelas e portas devem ser fabricadas por pessoal qualificado e empresa certificada da marca dos caixilhos, e são instaladas quando os espaços para estão definidos, as pedras de soleira, peitoris e remates estão executados para o perfeito nivelamento destes elementos – trabalhos que são apenas executados com sucesso por mão-de-obra especializada.
Com o envelope da casa encerrado, iniciam-se os acabamentos interiores que representam a fase final do interior da construção e devem ser realizados com o máximo de qualidade e com atenção ao detalhe, o que nos dá uma sensação de sublime na obra. A qualidade dos acabamentos está diretamente relacionada com a qualidade dos materiais e da mão-de-obra.
A última fase da obra, após a conclusão dos interiores, é cuidar dos exteriores. No caso da construção de uma moradia, geralmente há terreno envolvente. A área exterior deve ser limpa de todos os detritos resultantes da construção, e as zonas de jardim devem ser ajardinadas assim como devem ser finalizados os pavimentos exteriores e os muros.
Percorremos as várias especialidades do progresso de uma obra de construção de moradia, onde ficam espelhadas a diferentes especialidades na execução, onde cada uma tem a sua qualificação, que não deve ser descuidada para obter um resultado de sucesso.
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ORÇAMENTOS DETALHADOS E COMPARÁVEIS
Conforme pode imaginar, os orçamentos variam de empresa para empresa, e de profissional para profissional. Por isso, é normal que um dos fatores que influenciem o preço total da construção sejam, precisamente, os orçamentos que recebe.
Nesse sentido, recomendamos que possa, em primeiro lugar, fazer um caderno de encargos, projetos de arquitetura com todas as fases de projeto desenvolvidas, são um guião essencial para completar a obra como pretende e de antemão ter orçamentos reais e credíveis para o seu projeto com as suas especificidades e características e não o valor avulso com base no custo por m2.
Assim garante que todas as propostas incluem os mesmos trabalhos e serão comparáveis na sua análise e terá uma base sólida para negociar montantes.
Recomendamos que solicite vários orçamentos e que avalie cuidadosamente qual a opção mais vantajosa para si em termos de custo-benefício.
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ASSISTÊNCIA À OBRA, FISCALIZAÇÃO E RECEÇÃO DA OBRA
O empreiteiro principal lidera a equipa no local, juntamente com um conjunto de especialistas. No entanto, várias questões precisam ser coordenadas com precisão, tais como garantir a qualidade da construção, seguir rigorosamente os projetos, verificar até eventuais incompatibilidades que tem de ser comunicadas de imediato ao coordenador de projetos e controlar eficazmente os custos dos materiais e da mão-de-obra. Uma gestão de construção com consciência ambiental e a execução correta de determinados elementos podem contribuir significativamente para o desempenho da construção e ainda para o custo de construção da moradia.
Antes da entrega da obra ao cliente, o arquiteto tem de realizar uma inspeção final ao edifício, para confrontar o construído com os desenhos e especificações fornecidos, para formalizar a necessidade ou não de realização de telas finais. Esta etapa envolve a apresentação dos desenhos da construção, especificações e recomendações sobre a manutenção dos sistemas e componentes.
Paralelamente, o director técnico de obra e o director de fiscalização de obra, referem eventuais situações distintas que possam ter ocorrido nos projetos (que devem constar por escrito no livro de obra) e fomentar o término do processo de construção.
Além disso, poderão ser fornecidas orientações sobre eventuais reparações necessárias, desempenho das instalações especiais e, cada vez mais, uma pasta contendo recomendações de segurança para manutenção e reparação.
MAS AFINAL, QUANTO CUSTA CONSTRUIR UMA CASA?
O custo de construir uma casa em Portugal tem acompanhado a evolução do mercado imobiliário no país. No entanto, há outros elementos a considerar, como já referimos a aquisição do terreno e a obtenção das licenças de construção, que devem ser assegurados antes de iniciar a obra.
Segundo os cálculos do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), em 2021, o custo médio de construção de uma casa era de 492 euros por metro quadrado. Em 2022, esse valor aumentou para 512 euros. Em 2023, esse valor aumentou para 532 euros.
Estes são dos valores médios de construção, por m2, para efeitos do IMI, estipulados no Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, estabelece nos seus artigos 38.º e 39.º, que um dos elementos objetivos integrados na fórmula de cálculo do sistema de avaliação de prédios urbanos é o valor médio de construção por metro quadrado, a fixar anualmente, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), ouvidas as entidades previstas na lei, em conformidade com o previsto na alínea d) do n.º 1 do artigo 62.º do mesmo Código.
Assim, estes valores médios de construção, não são o custo real da construção de moradia, são meramente os custos tabelados para efeitos de taxas e impostos, como por exemplo o cálculo de IMI de determinado imóvel.
Para uma média de valores e para termos de referência o custo da construção ao m2 é impossível definir uma vez que com as variáveis todas do custo oscila e com margens significativas.
ALGUMAS CURIOSIDADES E QUESTÕES FREQUENTES QUE RECEBEMOS DOS NOSSOS CLIENTES
COMO OS EMPREITEIROS ESTABELECEM OS SEUS HONORÁRIOS?
A taxa de um empreiteiro inclui tanto o lucro quanto as despesas gerais. Normalmente, um empreiteiro cobrará uma margem de marcação de 20 a 30% sobre o preço dos materiais brutos e da mão-de-obra, havendo ainda a tendência a incluir uma margem para futura garantia da construção da moradia.
QUAL É O CUSTO POR METRO QUADRADO PARA UMA NOVA CONSTRUÇÃO?
Se estiver a fazer uma construção nova, deve estimar os custos a partir de cerca de €1700 a €2500/m2, obviamente sem considerar as especificidades do terreno e do projeto.
A CONSTRUÇÃO NOVA É MAIS BUROCRÁTICA QUE A RENOVAÇÃO / REMODELAÇÃO?
Uma razão pela qual uma renovação é mais acessível do que uma nova construção deve-se aos passos necessários no processo de construção nova.
Se o projeto for exclusivamente no interior da casa e não houver alterações estruturais, nem alterações exteriores da moradia, então não precisa sequer do estudo de avaliação de vulnerabilidade sísmica, sendo que é enquadrável como obras de isentas de controlo prévio, (salvo exceções com servidões administrativas). No entanto, se estiver a adicionar uma extensão à sua casa existente ou a fazer quaisquer alterações exteriores da edificação, então o procedimento de controlo prévio já está estipulado ser necessário.
Igualmente acontece com a construção nova de moradia, onde todo um processo administrativo de uma nova habitação tem de ser desencadeado.
POR QUE UMA RENOVAÇÃO GERALMENTE CUSTA MENOS DO QUE UMA NOVA CONSTRUÇÃO?
De uma maneira geral, é mais sustentável renovar e reutilizar edifícios existentes do que optar pela demolição e construção de novas estruturas. A renovação implica um menor consumo de materiais e de energia, já que não é necessário demolir e transportar grandes quantidades de material. O objetivo dos projetos de reabilitação edifícios existentes pressupõem a renovação/reforço parcial da estrutura primária, com as devidas alterações e melhorias. Durante este processo, as instalações de aquecimento, arrefecimento, ventilação e iluminação podem ser modernizadas para aumentar a eficiência energética. Além disso, elementos exteriores como janelas e portas podem ser substituídos para melhorar o desempenho global do edifício em termos de sustentabilidade – são trabalhos específicos, muito tecnicistas que também aumentam o custo de construção em demasiado, pois incidem sobre pré-existências. Este é um dos motivos porque projetos de reabilitação nem sempre são mais económicos que construção nova.
Mas se falarmos de projetos interiores de remodelação, aí sim serão menos custosos, uma vez que se tratam de obras de cosméticos, onde o esqueleto e envelope se mantém inalterados e a obra é apenas de revestimentos e novos móveis.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE “CHAVE NA MÃO” E CONSTRUIR CASA DE RAIZ?
Chave na mão: Com esta abordagem, o cliente contrata uma empresa que se encarrega de todos os aspectos do projeto. O cliente geralmente tem um papel mais passivo, apenas toma decisões sobre o estilo de construção, acabamentos e outros detalhes. A empresa assume a responsabilidade por todo o processo, incluindo o design, a obtenção de licenças, a construção e até mesmo a decoração interior. O cliente recebe a chave da casa pronta e pode simplesmente entrar e viver nela.
Construir casa de raiz: Neste caso, o cliente tem um papel mais ativo em todo o processo de construção. O cliente é responsável por encontrar o terreno, contratar os arquitetos e empreiteiros, gerenciar o progresso da construção e tomar decisões sobre todos os aspectos do projeto, desde o design inicial até a escolha dos materiais e acabamentos. Construir uma casa de raiz oferece mais flexibilidade e controle sobre o resultado final, mas também requer mais tempo, esforço e envolvimento por parte do cliente.
Resumindo, enquanto a abordagem "chave na mão" oferece conveniência e menos envolvimento do cliente, construir uma casa de raiz oferece maior controle e personalização, mas também demanda mais participação ativa do cliente em todas as etapas do processo de construção de moradia. Em termos de custo, uma vez que a gestão no processo chave da mão é da empresa contratada, então, aí o custo tende a ser mais elevado, mas passa a responsabilidade e o time-consuming para a empresa.
HÁ ESPAÇOS MAIS CAROS PARA CONSTRUIR DO QUE OUTROS?
Sim, alguns espaços da moradia são mais dispendiosos para construir, conforme referimos em cima, como por exemplo as cozinhas e as casas de banho, uma vez que requerem mais equipamentos, revestimentos, infraestruturas e mesmo serem complementadas com armários, bancadas e eletrodomésticos.
E QUANTO ÀS LICENÇAS? ESTÃO INCLUÍDAS NO CUSTO DA CONSTRUÇÃO?
As licenças são da responsabilidade do proprietário e não deve esquecer que existem também taxas de apreciação, ou seja, mesmo logo quando submete o projeto para apreciação existe liquidação de taxas a favor do Município.
Cada município é diferente, portanto, é melhor verificar cuidadosamente os regulamentos municipais de taxas urbanísticas, para a sua localização de forma a ter uma ideia do que lhe irão custar.
E QUANTO AOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO RELACIONADOS COM O PAISAGISMO?
Se estiver a construir numa área com requisitos de arquitetura paisagista, necessitará também considerar esta especialidade, e mais uma vez consoante a área, a complexidade do projeto, pode ser um custo significativo adicionar ao processo.
E QUANTO AO SEGURO PARA A OBRA?
Deverá considerar sempre a realização de uma apólice de seguro de construção ao seu custo total durante o processo de construção. Com a sua efetivação estará protegido contra incêndios ou outras catástrofes inesperadas que possam ocorrer durante a construção da sua moradia unifamiliar.
Fotos: pexels.com by Brett Rogers, Anastasia Shuraeva e Antoni Shkraba.
