A reabilitação de casas antigas é um desafio técnico que alia a preservação do património à modernização dos espaços para garantir o conforto e a eficiência energética dos imóveis. Este processo exige uma análise cuidadosa das estruturas e componentes arquitetónicos existentes, bem como o cumprimento das normas legais em vigor. Este artigo, procura descrever as etapas de uma reabilitação de casa antiga, dando um leque de questões fulcrais a ter em conta num processo desta natureza.
BENEFÍCIOS DA REABILITAÇÃO DE CASAS ANTIGAS
PRESERVAÇÃO DO PATRIMÓNIO E IDENTIDADE ARQUITETÓNICA
Casas antigas possuem elementos construtivos únicos, como cantarias, azulejos pintados à mão, tetos trabalhados ou pavimentos de madeira maciça. A sua reabilitação preserva a autenticidade e contribui para a valorização da memória coletiva.
Por vezes a qualidade construtiva de uma casa antiga não é a melhor do ponto de vista estrutural e de impermeabilizações, pelo que nestes casos, uma análise criteriosa deve ser efetuada pela equipa projetista, por forma a dar uma estratégia de reabilitação fundamentada equilibrada, no que concerne a preservar e à qualidade de do conforto que a construção vai permitir para os seus utilizadores.
SUSTENTABILIDADE E EFICIÊNCIA ENERGÉTICA
A reabilitação reduz o desperdício de materiais e permite implementar soluções mais eficientes, como isolamento térmico adequado, sistemas de aquecimento sustentável e reaproveitamento de águas pluviais.
VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL A INTERVIR
Imóveis reabilitados tendem a aumentar significativamente o seu valor de mercado, tornando-se opções atrativas tanto para habitação própria como para investimento no mercado de arrendamento. Estes imóveis são considerados os “real estate gems” no imobiliário, pois trazem qualidade arquitetónica que nos remete à época de construção original, mas com um conforto atual, sempre que um projeto de reabilitação de casa antiga é bem-sucedido. A procura por imóveis com estas características vincadas tem crescido e a fomentar um prestígio nestes investimentos.
Um projeto de arquitetura completo e bem estruturado é o veículo para o sucesso do investimento.
PASSOS ESSENCIAIS PARA UMA REABILITAÇÃO BEM-SUCEDIDA
Diagnóstico Estrutural e Levantamento de Patologias
O primeiro passo do trabalho é a avaliação rigorosa do edifício, identificando problemas como fissuras/fendas, humidades, deterioração de elementos estruturais ou incompatibilidades construtivas, adições de épocas posteriores, uma exaustiva caracterização de elementos arquitetónicos e o seu estado de conservação. Este passo é realizado por uma equipa multidisciplinar que promove as necessárias ações, composto por engenheiro e arquiteto especializados para realizar ensaios e análise de materiais para determinar a melhor abordagem de reabilitação.
Estudo de Avaliação de Vulnerabilidade Sísmica
A segurança estrutural é um fator crítico na reabilitação. Um estudo de avaliação de vulnerabilidade sísmica RAVS, avalia a capacidade do edifício resistir a sismos e determina a necessidade de reforços estruturais. Garantir que a reabilitação inclui as medidas de reforço sísmico adequadas, como a aplicação de materiais reforçados ou o uso de técnicas compatíveis com a construção original, são fundamentais para garantir a segurança, robustez e a sustentabilidade das ações de reabilitação urbana.
Elaboração de Projetos de Reabilitação de Casas Antigas
E na fase de desenvolvimento de projetos, com um estudo de caracterização já elaborado e as premissas do projeto / proposta, promove-se a viabilidade da intervenção, com a elaboração de projetos técnicos. Muitas vezes, com o levantamento arquitetónico rigoroso verificam-se discrepâncias no cadastro predial do imóvel e retificações terão ainda de ser implementadas.
Estes projetos devem abranger:
Projeto de Arquitetura – Definição das soluções construtivas e adaptação dos espaços.
Relatório de Avaliação de Vulnerabilidade Sísmica – Avaliação da estabilidade do edifício e eventuais reforços necessários para a intervenção.
Projetos de Especialidades – Atualização de redes elétricas, hidráulicas, climatização e ventilação.
Trabalhar com uma equipa multidisciplinar, sob a coordenação de um técnico especialista em reabilitação do património, garante que a intervenção respeita as características do edifício e cumpre os regulamentos técnicos.
Cumprimento das Normas Legais e Procedimentos Administrativos
Dependendo da localização do edifício, podem aplicar-se regras específicas relativas à preservação de fachadas, materiais, volumetria, área de construção, índices de permeabilidade, etc.
Assim, antes de iniciar qualquer obra, verifique os requisitos junto da autarquia local e certifique-se que tem todas as autorizações, projetos e consultas a entidades, necessários.
Melhoramento das Condições de Habitabilidade na Reabilitação de Casas Antigas
Intervenções estratégicas permitem modernizar o espaço sem comprometer a identidade do edifício. Principais aspetos a considerar:
Isolamento térmico e acústico – aplicação de soluções compatíveis com a construção original.
Atualização das infraestruturas – renovação de instalações elétricas, abastecimento de água e rede de saneamento.
Aproveitamento da luz natural – Integração de claraboias e aberturas para melhorar a iluminação interior.
SOLUÇÕES ARQUITETÓNICAS PARA PROJETOS DE REABILITAÇÃO
Reabilitação de fachadas – Limpeza e recuperação de materiais nobres como pedra, madeira, ferro forjado, azulejos, etc.
Aproveitamento de estruturas antigas – Reforço de vigas de madeira ou paredes em taipa, tabique para manter o caráter original e a compatibilização entre materiais garantindo a autenticidade dos sistemas.
Integração de conforto – Renovação de interiores sem comprometer a estética tradicional, promovendo um vivenciar contemporâneo.
Espaços exteriores – Criação de jardins internos ou terraços para melhorar a qualidade de vida, trazendo a espaços interiores a possibilidade de luz natural e a ventilação cruzada, o que ajuda à “saúde” da casa.
Eficiência energética – Implementação de janelas eficientes e soluções passivas de ventilação e adequado isolamento da envolvente opaca/paredes exteriores.
BENEFÍCIOS FISCAIS: IVA REDUZIDO NA REABILITAÇÃO DE CASAS ANTIGAS
A lei prevê uma taxa de IVA reduzido a 6% para obras de reabilitação urbana, desde que realizadas em imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) ou em edifícios com mais de 30 anos.
Para beneficiar desta taxa reduzida, certifique-se de que o projeto cumpre os critérios definidos pela Autoridade Tributária de que o empreiteiro está a enquadra devidamente este regime.
VANTAGENS DA REABILITAÇÃO DE CASAS ANTIGAS
Preservação do património construído – Manter a arquitetura original contribui para a valorização cultural e histórica.
Valorização do imóvel – Após a reabilitação, os imóveis aumentam significativamente o seu valor de mercado.
Sustentabilidade – Aproveitamento de materiais existentes reduz o desperdício e minimiza o impacto ambiental na fabricação de novos materiais.
Eficiência energética – Melhoria do isolamento térmico e atualização de sistemas energéticos tornam a casa mais confortável e eficiente.
Apoios e benefícios fiscais – Obras de reabilitação podem beneficiar da taxa de IVA reduzida a 6%.
Possibilidade de Personalização – Adaptar espaços interiores ao estilo de vida moderno sem perder o charme da casa antiga.
DESVANTAGENS DA REABILITAÇÃO DE CASAS ANTIGAS
Problemas estruturais – Algumas casas podem ter danos severos que exigem reforços estruturais dispendiosos, ou mesmo, requererem novas estruturas, tendo de lidar com a demolição do existente.
Custos iniciais elevados – Apesar da valorização futura, a reabilitação pode exigir um investimento inicial significativo, uma vez que se recorre à mão de obra mais especializada e por vezes, requer processos de construção e soluções não-standard, quer pela natureza da construção, estrutura e compatibilização de materiais.
Licenciamento – Dependendo da localização e estado do imóvel, pode ser necessário obter aprovações específicas, sejam o licenciamento, comunicação prévia ou pedido informação prévia.
Desafios na atualização de infraestruturas – Reformular as redes elétricas, canalizações de água, sistemas de aquecimento, instalações de telecomunicações pode ser complexo e exigir soluções técnicas especializadas para compatibilizar com a arquitetura.
Tempo de Obra superior à construção nova – A complexidade da obra de reabilitação pode aumentar os prazos de execução, especialmente em edifícios com restrições e valores patrimoniais.
A reabilitação de casas antigas exige conhecimento técnico e um planeamento meticuloso, mas os benefícios compensam o investimento, pois sem bem estruturado vale a pena comprar casa antiga para reabilitar. Garantir um acompanhamento profissional, utilizar materiais adequados e respeitar a identidade do edifício são fatores determinantes para o sucesso do projeto.
Se está a pensar reabilitar um imóvel, neste caso na reabilitação de uma casa antiga, e se procura uma equipa experiente para transformar a sua visão em realidade e o/a aconselhar neste processo, fale com a spacelovers.
