IVA reduzido – Incentivos e Apoios à Reabilitação Urbana

A recuperação de casas antigas é mais do que uma tendência, mas sim uma necessidade e o setor já nos mostrou essa vontade, sabendo que existem muitas obras de reabilitação que se enquadram no âmbito do IVA reduzido.

A falta de alojamentos para habitação nas grandes cidades e a crescente procura de imóveis em zonas de interesse, promoveram uma manutenção, conservação e preservação do parque edificado.

A intervenção no parque construído promove a dignificação de construções e das cidades onde se inserem e, esta dinamização acarreta um enorme valor e garante a vida nos centros outrora esquecidos e mexe no mercado imobiliário.

Muitos programas de incentivo à reabilitação urbana foram implementados, incidindo em edifícios com mais de 30 anos ou inseridos nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), adicionando a simplificação de processos de obras interiores (com o enquadramento de obras isentas), trouxeram ao setor da remodelação e reabilitação de imóveis uma vivacidade necessária. Contudo, e, porque as obras de remodelação e reabilitação são investimentos avultados, houve a sensibilização para a criação destes incentivos.

Importa então clarificar as acções de reabilitação urbana.

Segundo o RJRU ( Regime Jurídico de Reabilitação Urbana ), conforme definido no Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, por reabilitação urbana entende-se (artº 1, alínea j) “a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios”.

ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA - o que são?

As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) são áreas urbanas delimitadas que pela sua natureza degradada ou deficiências construtivas, necessitam de ser intervencionados e requalificados. Mais uma vez é o RJRU que estabelece a legislação aplicável a estas áreas, mas cabe às assembleias municipais a deliberação relativa à delimitação das ARU's mediante proposta da Câmara Municipal correspondente deste território. Os municípios podem definir as ARU que considerem necessárias, não existindo um número máximo.

A reabilitação urbana recebe um grande impulso pelos incentivos financeiros específicos, benefícios fiscais e até programas de apoio, muitos que incidem em áreas de reabilitação urbana (ARU). Reunidas as várias condições, pode-se ter uma série de incentivos fiscais, nomeadamente a possibilidade de isenção de IMI, de isenção de IMT, de benefícios em IRS e IRC e ainda usufruir do IVA reduzido para 6%.

Vários programas de apoio e financiamento à reabilitação urbana estão disponíveis em determinados parâmetros e reunindo as condições necessárias ao seu enquadramento. Deixamos em baixo os links para mais informações acerca desses programas.

O IVA à taxa reduzida é, atualmente, de 6% no Continente, 5% na Madeira e 4% nos Açores.

Apresentamos um quadro síntese que ajuda a esclarecer as condições de elegibilidade e de exclusões, no que respeita ao enquadramento das verbas do Código do IVA (Lista I — BENS E SERVIÇOS SUJEITOS A TAXA REDUZIDA), para as obras de reabilitação urbana, remodelações, etc.

TAXA DE IVA REDUZIDO — INCENTIVOS PARA PORTUGAL CONTINENTAL

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.23

( em atualização pela Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro )

Empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. (redacção da Lei n.º 64-A/2008 de 31 de Dezembro)
— Localização do imóvel em Área de Reabilitação Urbana (ARU) definida pela respetiva Câmara Municipal.
— “Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA”

Nota: Este benefício requer que seja emitida pela Autarquia correspondennte uma certificação que descreve inequivocamente que o imóvel se situa em zona ARU. Mesmo com o Mais Habitação e com o Simplex Urbanístico DL 10/2024, este benefício mantém-se.

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.25

As empreitadas de construção de imóveis e os contratos de prestações de serviços com ela conexas cujos promotores sejam cooperativas de habitação e construção, incluindo as realizadas pelas uniões de cooperativas de habitação e construção económica às cooperativas suas associadas no âmbito do exercício das suas atividades estatutárias, desde que as habitações se integrem no âmbito da política social de habitação, designadamente quando respeitem o conceito e os parâmetros de habitação de custos controlados, majorados em 20%, desde que certificadas pelo Instituto Nacional de Habitação.

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.26

As empreitadas de conservação, reparação e beneficiação dos prédios ou parte dos prédios urbanos habitacionais, propriedade de cooperativas de habitação e construção cedidos aos seus membros em regime de propriedade coletiva, independentemente da respetiva modalidade.

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.24

As empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas diretamente pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), bem como as que sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de edifícios, ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU. (redação da Lei n.º 64-A/2008 de 31 de Dezembro)

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.19

As empreitadas de bens imóveis em que são donos da obra autarquias locais, empresas municipais cujo objeto consista na reabilitação e gestão urbanas, detidas integralmente por organismos públicos, associações de municípios, empresas públicas responsáveis pela rede pública de escolas secundárias ou associações e corporações de bombeiros, desde que, em qualquer caso, as referidas obras sejam diretamente contratadas com o empreiteiro. (redação da Lei n.º 64-A/2008 de 31 de Dezembro)

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.18

As empreitadas de construção de imóveis de habitações económicas ou de habitações de custos controlados, independentemente do promotor, desde que tal classificação esteja certificada por autoridade competente do ministério da tutela.

TAXA DE IVA REDUZIDO DE 6% (*) ou 23% (**)

AO ABRIGO DA VERBA CIVA 2.27

As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis, ou partes autónomas destes afetos à habitação.

NOTAS
— A taxa reduzida tem aplicação, quer o dono da obra seja o proprietário ou locatário.
— Quando o dono da obra é um condomínio, este beneficia também da taxa reduzida, desde que a obra seja realizada num edifício com o uso habitacional.
- Engloba os serviços efetuados em imóvel ou fração autónoma, desde que, não estando licenciado para outros fins, esteja afeto à habitação, considerando-se nestas condições o imóvel ou fração autónoma que esteja a ser utilizado como habitação no início das obras e que, após a execução das mesmas, continue a ser efetivamente utilizado para o mesmo fim.
— Não aplicável aos imóveis ou frações autónomas que, antes ou depois das obras, se encontrem devolutos, designadamente, por se destinarem ao arrendamento ou venda. No entanto, nos casos em que, antes das obras, o imóvel ou fração autónoma se encontrava habitado e, após as mesmas, é objeto de um novo contrato de arrendamento para habitação, esta empreitada pode beneficiar da aplicação desta verba, desde que não exista um período em que o imóvel esteja devoluto, isto é, quando o novo arrendamento tiver início logo após o final das obras.
— Fatura com referência a “Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA”

— Trabalhos de limpeza
— Manutenção dos espaços verdes
— Empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou mini golfe, ou instalações similares.
— Imóveis não afetos ao uso habitacional, empreitadas de construção e similares, nomeadamente os acréscimos, sobre elevação, e reconstrução de bens imóveis.
— As reparações e manutenções isoladas de equipamentos, ainda que sejam partes integrantes de imóveis afetos à habitação, tais como elevadores, escadas rolantes e outros.

(*) A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços.

(**) A prestação de serviços para elaboração de projetos de arquitetura e restantes projetos de especialidades não está abrangida pela taxa reduzida do IVA.

OUTROS BENEFÍCIOS FISCAIS À REABILITAÇÃO URBANA

( em atualização pela Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro )

De acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), segundo os artigos 45.º e 71.º , ficam determinadas um conjunto de benefícios fiscais e seus requisitos para apoiar a reabilitação urbana, nomeadamente:

IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE A TRANSMISSÃO ONEROSA (IMT)

O comprador de um imóvel pode solicitar isenção de IMT , desde que efetue obras de reabilitação nesse mesmo imóvel. As obras têm de ter início no prazo máximo de 3 anos a contar da data de aquisição.

Beneficiará igualmente da isenção de IMT aquando da primeira transmissão do imóvel reabilitado, se este se destinar em exclusivo para habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação própria e permanente (artigo 45.º nº2 do EBF).

IMPOSTO MUNICIPAL DE IMÓVEIS (IMI)

Terá direito à isenção de IMI por um período de 3 anos, a contar do ano da conclusão das obras, sempre que o proprietário, por requerimento, solicitar a renovação da isenção por mais 5 anos, se o imóvel se destinar a arrendamento para habitação permanente ou for a sua habitação própria e permanente. (conforme nº2 do artigo 45.º do EBF).

Deixamos a nota de que os imóveis destinados a Alojamento Local (empora com uso de habitação) estão excluídos desta isenção.

IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE PESSOAS SINGULARES (IRS)

Os proprietários particulares poderão deduzir à coleta 30% dos encargos suportados nas obras de reabilitação urbana executadas no imóvel, desde que até ao limite máximo de 500€ (estipulado no n.º4 do artigo 71.º do EBF).

IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DAS PESSOAS COLECTIVAS (IRC)

"Ficam isentos do IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário, que operem de acordo com a legislação nacional desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75 % dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana" (previsto no n.º1 do artigo 71.º do EBF).

Porém, esta a isenção só é aplicável aos imóveis objetos de ações de reabilitação que se iniciaram depois de 1 janeiro de 2008 e ficaram concluídas até 31 de dezembro de 2020 (n.º21 do artigo 71.º do EBF).

IMPOSTO DE MAIS-VALIAS

Outro incentivo muito interessante para proprietários particulares de imóveis, é a tributação à taxa reduzida de 5% das mais-valias obtidas na primeira venda de imóvel (mais uma vez, desde que localizado numa ARU) após a realização de obras de reabilitação, sem prejuízo da opção pelo englobamento (também definido no nº5 do artigo 71.ºdo EBF).

Esta taxa reduzida é apenas aplicável se o proprietário pessoa singular for sujeito passivo de IRS e residente em Portugal.

IMPOSTO SOBRE RENDIMENTOS PREDIAIS

No caso de o imóvel for destinado a arrendamento, os rendimentos prediais auferidos pelo proprietário, que tem de ser sujeito passivo de IRS e residente em território português, são tributados à taxa reduzida de 5% após a execução das obras de reabilitação. (definido no n.º7 do artigo 71.º do EBF).

TAXAS

Tem ainda direito à redução ou isenção de algumas taxas camarárias, nomeadamente:

- Redução de 50% das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação (artigo 45.º nº2 do EBF).

- Redução do valor das várias taxas municipais, como é exemplo a taxa de ocupação da via pública. A redução varia de município para município.

IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRESCENTADO - TAXA IVA REDUZIDO (IVA)

Conforme referido acima neste post, às obras de reabilitação urbana em ARU, é então aplicada a taxa de IVA reduzido 6%.

USUFRUIR DESTES BENEFÍCIOS DAS ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA

Para beneficiar dos apoios à reabiltação urbanao de casas e apartamentos antigos situados nas ARU tem que seguir alguns passos.

PASSO 1 - Inicialmente tem de verificar se o imóvel se encontra mesmo localizado numa área de reabilitação urbana.

PASSO 2 - Solicitar à Câmara Municipal correspondente a emissão de certidão de localização do imóvel em ARU.

PASSO 3 - Solicitar à Câmara Municipal correspondente a certidão de reabilitação urbana, juntamente com a mera comunicação prévia à Câmara Municipal ou com o pedido de licença da operação urbanística ( licenciamento ou comunicação prévia ).

PASSO 4 - Solicitar à Câmara Municipal correspondente a realização da vistoria inicial (antes do início das obras) de determinação do nível de conservação do imóvel.

PASSO 5 - Solicitar à Câmara Municipal correspondente a realização da vistoria final (após o término das obras) de determinação do nível de conservação do imóvel e verificação das condições e requisitos cumpridos para o acesso aos benefícios.

Para garantir o sucesso destes apoios, importa relembrar que cada município prevê procedimentos próprios e benefícios distintos, pelo que deve informar-se sempre junto da Câmara Municipal correspondente onde a obra será realizada como deve proceder. Os passos acima tendem a resumir a generalidade dos processos, mas como é da uma responsabilidade da Câmara Municipal certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras de reabilitação, deve informar-se previamente com esta entidade.

A reabilitação de imóveis e a recuperação de casas antigas é a ação determinante para concretizar o sonho de ter uma casa a seu gosto, num custo mais baixo do que a construção de raiz. Contudo e, por ser uma intervenção sobre o existente requer o acompanhamento permanente e o estudo da intervenção por profissionais qualificados e experiente.

Com a spacelovers a seu lado, tem uma equipa com o know-how técnico, legal e estético necessários para lhe proporcionar as soluções mais viáveis e eficientes para que a reabilitação do seu imóvel seja um sucesso.

O trabalho dos nossos arquitetos é determinante na definição dos elementos que influenciam a funcionalidade, o conforto e a harmonia dos espaços a reabilitar, promovendo ao ediício uma nova longevidade com os níveis de conformto contemporâneos e com uma melhoria energétivca fundamental nos dias de hoje.