As construções anteriores a 1951, são as edificações que foram erguidas antes da publicação do diploma Decreto-Lei n.º 38382 de 7 de Agosto de 1951 que aprovou o Regulamento geral das edificações urbanas (RGEU), onde se estabeleceu as condições gerais de construir em Portugal.
Antes de 1951, as construções foram construídas ao abrigo do direito anterior (ao RGEU) – “direito de existência” prévio. Assim um imóvel com data de construção anterior a 1951, não teve alvará de construção, nem sem alvará de autorização de utilização. Sempre que estes imóveis, construções anteriores a 1951, são intervencionados, sob o enquadramento de obras de conservação, mantêm essa condição. A partir do momento em que a intervenção extravasa este enquadramento, então são objeto de controlo prévio conforme estabelecido na legislação em vigor.
No contexto das edificações urbanas, a legalização das construções é regulada pelo Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e Regime Jurídico das Urbanização e Edificação (RJUE) , que estabelece a obrigatoriedade de procedimentos administrativos, como licenciamento, pedido de informação prévia e comunicação prévia, para novas edificações ou qualquer tipo de obra de construção civil, que possa implicar alterações e ampliações de construções existentes.
Essa necessidade de controlo prévio abrange a reconstrução em determinadas circunstâncias, ampliação, alteração, ou demolição de edificações existentes, assim como qualquer trabalho que implique a alteração exterior. Contudo, a obrigatoriedade de licenciamento urbano torna-se exigível apenas para edificações realizadas após 7 de agosto de 1951, data em que entrou em vigor o RGEU.
Para construções localizadas fora do perímetro urbano de algumas cidades, em pequenos lugares e aldeias, as regras do RGEU são aplicáveis mediante deliberação municipal, que define a data a partir da qual todas as edificações passam a requerer licenciamento urbano (por exemplo em Nazaré é em 1978, em Sesimbra 1965, etc, é que torna extensiva a todo o concelho).
Consequentemente, todas as edificações construídas após de 7 de agosto de 1951, ou após a data específica fixada por cada município, estão sujeitas ao regime de licenciamento das edificações.
Importa referir que a partir do Regime Jurídico do Licenciamento Municipal de Obras Particulares, DL 445/91, de 15 de Outubro, a licença de construção e a licença de utilização passou a ser exigível para todas as edificações em todo o território nacional, exceto as isentas, independentemente tenha existido ou não de deliberação municipal. Desta forma, todos os municípios que não estabeleceram uma data específica de extensão a todo o concelho ficaram assim abrangidos em 1991, como é o caso por exemplo de Alcochete.
Ora se o edifício, embora construído originalmente antes de 1951, foi sujeito a obras de reconstrução, alteração ou ampliação, não está isento de obter o alvará de construção. As câmaras municipais, ao identificarem que as características físicas do edifício foram alteradas, informam que é necessário submeter o imóvel a um processo de controlo prévio (licenciamento ou legalização, com a apresentação dos projetos de arquitetura e especialidades e devidos termos de responsabilidade). Após a devida instrução do pedido, conforme o artigo 63º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), será emitido o título de autorização de utilização, que permite ao proprietário utilizar e transacionar o imóvel. Importa ressalvar que construções anteriores a 1951, estão abrangidas não pelo RGEU, mas sim pelo RAREFA (regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas existentes), na volumetria pré-existente, onde prevê que as alterações introduzidas não originem ou agravem desconformidades existentes, com as normas em vigor, e que a intervenção imprima melhoria das condições de funcionalidade, segurança e de salubridade da edificação e observem as opções de construção adequadas à segurança estrutural, construtiva e sísmica do edifício.
Importa ainda referir que a realização de obras, mesmo que obras de conservação têm a obrigatoriedade de ser comunicadas à Câmara Municipal correspondente, como estabelecido no RJUE.
CONSTRUÇÕES ANTERIORES A 1951 LOCALIZADAS EM REN
No PDM poderá encontrar terrenos rústicos integrados em duas zonas com servidões:
- RAN - Reserva Agrícola Nacional: terras com caraterísticas agroclimáticas adequadas à atividade agrícola, o que limita a sua utilização para a construção – integra os solos com maior aptidão para a produção de bens agrícolas indispensáveis ao abastecimento nacional, para o pleno desenvolvimento da agricultura e para o equilíbrio e estabilidade das paisagens - Decreto-lei 451/82, de 16 de Novembro;
- REN - Reserva Ecológica Nacional: zona de proteção especial por incluir áreas com valor e sensibilidade ecológicos a preservar, abrange zonas costeiras e ribeirinhas, águas interiores, áreas de infiltração máxima e zonas declivosas, ou suscetíveis a riscos naturais como cheias ou derrocadas.
Assim, a REN e a RAN consistem em restrições de utilidade pública, às quais se aplica um regime territorial especial (O Regime Jurídico da Reserva Ecológica Nacional RJREN) que estabelece um conjunto de condicionamentos à ocupação, uso e transformação do solo, identificando os usos e as acções compatíveis com os objectivos de preservação e salvaguarda de determinadas funções e potencialidades.
Nestas situações, terá de contactar a Câmara Municipal correspondente para confirmar se, apesar da localização, o terreno que pensa adquirir pode ser convertido para terreno urbano ou urbanizável e se assim embora rústicos têm capacidade construtiva e/ou se se encontram em perímetros urbanos e que agora com o programa Mais habitação, estes terremos devem ser objeto de transição para a classificação de terrenos para construção.
Contudo, para terrenos inseridos em REN, o parecer caberá sempre às autarquias, mas também e a outras entidades competentes como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR).
Ora a reconstrução de casas em zona REN e / ou a sua ampliação depende diretamente da classificação REN do terreno, do estado de conservação da própria construção (em muitos municípios, o estado de ruína não confere a possibilidade de reconstrução, a construção tem de apresentar volumetria totalmente intacta e a construção tem de ser passível de demonstrar evidências, ou ser licenciada ou não sendo, que a sua data de construção original seja anterior às datas estabelecidas como obrigatórias de licenciar para construir) – situação semelhante para terrenos em RAN.
LEGALIZAÇÃO DE CONSTRUÇÕES ANTERIORES A 1951
Conforme já referido, de acordo com o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - RJUE), a data de 1951 é um marco relevante porque, até essa data, não era exigido qualquer tipo de licença para construção em muitos municípios de Portugal. Assim, edifícios construídos antes dessa data, e que não tenham sofrido alterações significativas desde então, são frequentemente considerados legais, mesmo que não possuam licença de construção.
1.RECOLHA DE PROVAS DE ANTIGUIDADE
Para demonstrar que a construção foi realizada antes de 1951, é necessário reunir documentos e provas que atestem a antiguidade do imóvel. As provas mais comuns incluem:
- Fotografias antigas onde a construção seja visível;
- Plantas ou mapas antigos que identifiquem a edificação;
- Registos de propriedade anteriores a 1951, como cadernetas prediais antigas ou registos na Conservatória do Registo Predial;
- Testemunhos de pessoas que possam comprovar a existência do imóvel na época.
2. CERTIDÃO DA CÂMARA MUNICIPAL A ATESTAR A ANTIGUIDADE DA CONSTRUÇÃO [1]
Com as provas recolhidas, deve ser solicitada uma certidão de edifícios de construídos antes de 1951 ao município. Esta declaração é um documento oficial emitido pela câmara municipal que confirma que a edificação existia antes de 1951 e, portanto, isenta de licença de construção, sendo apenas permitidas obras de conservação (remodelação integral) sem alterações ou ampliações.
3. VERIFICAÇÃO DA CONFORMIDADE URBANÍSTICA
Apesar de serem anteriores a 1951, as construções devem estar em conformidade com os regulamentos urbanísticos e de segurança atuais, contudo existe algumas considerações para reabilitação urbana. O município poderá exigir adaptações ou obras de requalificação para garantir que o imóvel cumpre as normas vigentes, como: normas de habitabilidade e segurança (estrutural, sanitária e de acessibilidade) e conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM), especialmente no que diz respeito aos usos permitidos e ao enquadramento paisagístico.
4. LICENCIAMENTO DE OBRAS DE ALTERAÇÃO OU AMPLIAÇÃO
Se for necessário realizar obras de conservação, alteração ou ampliação, será necessário obter um licenciamento para essas intervenções e para isso terá de elaborar projetos de arquitetura e projetos de especialidades. No caso de construções anteriores a 1951, as obras de alteração devem respeitar as características arquitetónicas e estruturais originais, especialmente em zonas históricas ou classificadas.
LEGALIZAÇÃO DE CONSTRUÇÕES ANTERIORES A 1951 EM REN / RAN
A legalização de construções anteriores a 1951, mas inseridas em áreas de Reserva Ecológica Nacional (REN) é um tema mais delicado e complexo ainda, pois envolve a conciliação entre o desenvolvimento humano e a preservação ambiental. Para legalizar uma construção em área de REN, é necessário cumprir um conjunto rigoroso de etapas e critérios.
Portanto, é crucial que os proprietários de construções em áreas de REN estejam bem informados e consultem profissionais especializados para garantir que todos os procedimentos legais são seguidos. A conformidade com as normas ambientais não só evita penalizações como contribui para a proteção e sustentabilidade dos recursos naturais.
O Decreto-Lei n.º 166/2008, de 22 de agosto, estabelece as principais restrições nas áreas de REN. De acordo com este decreto, não são permitidas, em geral, as seguintes intervenções:
- Obras de urbanização;
- Construção e ampliação de edifícios;
- Escavações e aterros que alterem significativamente a morfologia do terreno;
- Destruição do coberto vegetal, exceto quando necessária para a proteção de pessoas e bens.
O processo pode variar consoante a natureza da construção e o tipo de área protegida em questão, mas geralmente envolve os seguintes passos:
1. VERIFICAÇÃO DE ENQUADRAMENTO LEGAL
O primeiro passo é determinar se a construção se enquadra nas exceções permitidas pela legislação. A legislação atual prevê algumas exceções, como construções que se destinam a atividades agrícolas ou de turismo rural, desde que estas respeitem determinados critérios e não comprometam os valores ecológicos da área.
RECONSTRUÇÕES
A legislação não faz referência explícita às reconstruções, entendidas como obras que mantêm a estrutura original de um edifício, sem ampliar a área de implantação ou o volume construído. Esta situação pode ser interpretada como sendo semelhante a restauros ou obras de conservação, desde que não impliquem alteração da cércea (altura) ou aumento de área. No entanto, é crucial obter um parecer das entidades competentes para garantir que esta interpretação é válida para o caso específico.
EXCEÇÕES E POSSIBILIDADES
As exceções e a viabilidade de certas intervenções dependem do "sistema de REN" em que o terreno se encontra, tal como definido na Declaração de Retificação n.º 63-B/2008, de 21 de outubro. Cada sistema de REN tem objetivos específicos, como a proteção de zonas costeiras, a preservação de linhas de água, entre outros, o que pode afetar as permissões para intervenções.
2. SOLICITAÇÃO DE PARECER ÀS ENTIDADES COMPETENTES
Caso se verifique que a construção pode ser legalizada, o proprietário deve solicitar um parecer às entidades competentes, nomeadamente à Agência Portuguesa do Ambiente (APA) e/ou à Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR). Estas entidades avaliarão o impacto da construção na área protegida e decidirão se a legalização é possível e em que condições.
Para os casos de construções preexistentes, importa nesta fase ainda verificar a possibilidade de a Câmara Municipal correspondente emitir a certidão de construção anterior a 1951 [1].
Assim se a edificação com data de construção anterior a 1951, em que ao longo do tempo apenas foram executadas obras de conservação, podem ser integradas neste regime, mas se foram executadas obras de reconstrução, ampliação ou alteração, então o imóvel vai requerer licença e estando em REN a viabilidade construtiva está muito condicionada, senão mesmo proibida.
3. ANÁLISE DE IMPACTO AMBIENTAL
É comum que seja exigida uma avaliação de impacto ambiental (AIA) ou um estudo simplificado que demonstre que a construção não irá prejudicar os recursos naturais e as funções ecológicas da área de REN. Esta análise deve ser realizada por técnicos especializados e é fundamental para a obtenção de um parecer positivo.
4. LICENCIAMENTO MUNICIPAL
Com um parecer favorável das entidades competentes, o processo segue para o município, onde se inicia o processo de licenciamento. A câmara municipal fará uma análise rigorosa dos documentos apresentados para assegurar que a construção cumpre todos os requisitos legais e técnicos.
5. MEDIDAS COMPENSATÓRIAS
Em alguns casos, poderá ser necessário adotar medidas compensatórias para mitigar o impacto ambiental da construção. Estas medidas podem incluir, por exemplo, a requalificação de áreas degradadas, a plantação de espécies autóctones ou a implementação de projetos de conservação.
6. ACOMPANHAMENTO E FISCALIZAÇÃO
Após a legalização, é fundamental assegurar o cumprimento das condições impostas durante o processo. As construções em áreas de REN podem ser alvo de fiscalização contínua para garantir que não há atividades que comprometam os objetivos de conservação.
A legalização de construções em áreas de REN é um processo complexo e pode enfrentar várias dificuldades, incluindo:
- Rigidez das Normas Ambientais: A legislação ambiental é muito rigorosa para proteger estas áreas, o que pode limitar significativamente as possibilidades de legalização.
- Processos Morosos: A tramitação burocrática pode ser demorada, devido ao número de entidades envolvidas e à necessidade de avaliações detalhadas.
- Riscos de Penalizações: A ocupação indevida de áreas de REN sem o devido licenciamento pode resultar em coimas pesadas e, em casos extremos, na demolição da construção.
CONDIÇÕES PARA VIABILIZAÇÃO DE USOS E AÇÕES
A Portaria n.º 1356/2008, de 28 de novembro, estabelece as condições para a viabilização de certos usos e ações em áreas de REN. Algumas possibilidades incluem:
- Habitação para residência própria (alínea 1-b)): A construção ou reconstrução pode ser permitida em áreas específicas, desde que destinada à habitação própria e permanente do proprietário.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS SEM A OBRIGATORIEDADE DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
Para transações imobiliárias, a prova documental da licença de utilização, por via de um licenciamento era imprescindível, até à publicação do simplex urbanístico, sendo até então exigida a exibição da licença de utilização ou da dispensa da mesma. Mas agora os imóveis podem ser transacionados sem este documento, mesmo para além das construções anteriores a 1951.
Nos casos em que os edifícios estão isentos de licença, o vendedor deve apresentar uma certidão camarária, declarando a isenção, ou uma caderneta predial urbana que confirme a inscrição do prédio em data anterior a 7 de agosto de 1951. No entanto, os compradores devem estar atentos, pois é possível que, após a emissão desses documentos, tenham sido realizadas obras que requeriam licenciamento, mas que não foram licenciadas. Telheiros, anexos, piscinas ou novas aberturas são exemplos comuns de alterações não legalizadas que podem acarretar custos e coimas para o novo proprietário, caso não estejam devidamente regularizadas.
Com a legislação vigente, a licença de utilização deixa então de ser obrigatória para a aquisição de imóveis, o que gera uma insegurança jurídica para o comprador, que assim terá de realizar ele próprio ou a seu custo, uma investigação técnica do estado jurídico das construções. Se antes havia a possibilidade de haver alterações ilegais, agora existe a possibilidade de haver a transação das mesmas.
Portanto, é fundamental que o comprador verifique minuciosamente a autorização de utilização, especialmente no que diz respeito à área de implantação, número de andares, e existência de anexos ou outras construções e verifique as condições de obras de remodelações realizadas. Consultar as plantas que instruíram o processo de licenciamento original é uma prática prudente para garantir que todas as edificações estam legalizadas, por via da contratação de um arquiteto que poderá atestar que o construído é igual ao legalmente licenciado - situação que evitará dissabores no futuro, sobretudo quando se trata de um dos maiores investimentos da vida das pessoas.
