No dia 8 de janeiro, foi promulgado o Decreto-Lei n.º 10/2024 - o simplex urbanístico, que visa reformar e simplificar os processos de licenciamento no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria, enquadrado no contexto do SIMPLEX urbanístico. Este documento legal, entre outras mudanças, impacta o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), o Código Civil, o Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).
Com uma lógica de «licenciamento zero» esta legislação pretende uma simplificação da atividade administrativa através da contínua eliminação de licenças, autorizações e atos administrativos, considerados pelo legislador desnecessários. Diríamos ser uma lei demasiado impactante para a população que vê agora alguns das suas seguranças desarticuladas, numa lei que entra de rompante, sem esclarecimentos e com uma falta clara de consciência de uma atuação no terreno, ilibando as entidades públicas de responsabilização e intervenção.
Com este diploma, fica estipulado que não compete à Câmara Municipal, apreciar questões relativas ao interior dos edifícios ou matéria relativa às especialidades de engenharia (águas, eletricidade, etc.), procede-se à eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, novos casos de comunicação prévia e até uma maior abrangência de isenção e de dispensa de controlo prévio.
Os municípios não apreciam nem aprovam projetos (de especialidades) de engenharia, os quais são submetidos para tomada de conhecimento e registo, sempre acompanhados dos respetivos termos de responsabilidade, técnicos competentes, em como os projetos foram realizados em conformidade com a lei.
Fica estabelecido um efeito retroativo da aplicação do diploma legal, que não permite um período de adaptação das várias entidades e projetistas às alterações aprovadas. Simplesmente, interrompe e altera o universo de licenciamento urbanístico, mesmo na apreciação nos processos já iniciados antes da entrada em vigor e que se encontrem pendentes, o que pressupõe a reavaliação e alteração de projetos já submetidos ou preparados para submissão.
COMUNICAÇÃO PRÉVIA – PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO MAIS ABRANGENTE
É ampliado o leque de operações urbanísticas em sede de procedimento administrativo de comunicação prévia, com consequente dispensa de obtenção de uma licença urbanística, como forma de acelerar o início de construções no âmbito do simplex urbanístico.
Como por exemplo, dispensa-se a licença de loteamento e a permite-se a viabilização através de comunicação prévia sempre que se registe por exemplo um plano de pormenor ou uma unidade de execução com características específicas.
Outro aspeto, relevante assinalar é que deixa de ser possível a opção de seguir o procedimento de licenciamento, sempre que o regime de comunicação prévia é o aplicável. Esta situação é justificada porque os requerentes não aderiam a este procedimento, pois como é claro, deixa demasiada incerteza na operação e com riscos elevados para o Dono de obra e técnicos, sendo que vê em fase de obra a possibilidade de embargos/reposições/demolições/retificações, com o mote de que em fase de submissão o município não apreciou.
Por outro lado, determina-se que, na ausência de rejeição liminar ou convite para correção ou complementação do pedido ou comunicação, presume-se que o requerimento ou a comunicação prévia estão devidamente instruídos, não sendo possível o seu indeferimento com base na sua instrução incompleta (artigo 11º RJUE).
A comunicação prévia para utilização de edifícios ou suas frações, sem operação urbanística prévia, deve incluir um termo de responsabilidade que declare a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis e a idoneidade do edifício, ou sua fração autónoma, para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas.
OBRAS ISENTAS DE CONTROLO PRÉVIO MAIS ABRANGENTE
Por outro lado, são introduzidas novas situações de isenção, nas quais não se aplica qualquer procedimento de controlo prévio. Por exemplo, nos casos de aumento do número de pisos sem aumento da cércea ou fachada, como a criação de um andar interior em estabelecimento industrial para otimização do espaço. Também são isentas obras interiores que afetem a estrutura de estabilidade, desde que um técnico habilitado ateste, por meio de termo de responsabilidade, que a estrutura de estabilidade é considerada aceitável em comparação com a condição anterior à realização das obras. Outras situações de isenção incluem casos em que a informação prévia é suficientemente precisa e a substituição de vãos por outros que, mantendo o acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.
No mesmo contexto, são acolhidos novos casos nos quais são dispensadas licenças urbanísticas ou outros procedimentos de controlo prévio, sendo emitido apenas um parecer não vinculativo pelo município competente. Exemplos incluem obras promovidas por empresas do setor empresarial do Estado, empresas municipais e intermunicipais, relacionadas com a instalação de equipamentos ou infraestruturas destinadas a serviços públicos, áreas portuárias, domínio público ferroviário ou aeroportuário, habitação para pessoas beneficiárias de políticas sociais, incluindo residências para estudantes deslocados, parques industriais, empresariais ou de logística, zonas empresariais responsáveis (ZER), zonas industriais e de logística, e a salvaguarda do patrimônio cultural, entre outras situações.
No intuito de simplificar, o legislador impôs entre as medidas do Decreto-Lei com entrada em vigor, desde 1 de janeiro 2024, alargaram o conceito de isenção de controlo prévio às intervenções que não afetam a volumetria (altura da edificação / cércea) mesmo que alterem a estrutura de estabilidade do edificado, e mais ainda:
“e) As obras de reconstrução e de ampliação das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil;
f) As obras de reconstrução em áreas sujeitas a servidão ou restrição de utilidade pública das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil;
h) As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 14.º, que contemple os aspetos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º;
i) As obras de demolição quando as edificações sejam ilegais;
j) As operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor com efeitos registais.
Nova redação do artigo 6º (RJUE)
Conforme acima definido, garante isenções relacionadas com obras coercivas ou demolição de obras ilegais e obras de iniciativa da Administração Pública. Encontram-se ainda isenções relacionadas com pedidos de informação prévia qualificados e loteamentos integrados em planos de pormenor com eficácia.
O Decreto-Lei n.º 10/2024 também estabelece uma exigência substancial no que diz respeito às obras de alteração no interior de edifícios. Nos casos em que tais obras impactem a estrutura de estabilidade do edifício ou de suas frações, é agora obrigatória a emissão de um termo de responsabilidade. Este documento deve ser elaborado por um engenheiro ou técnico habilitado, em conformidade com a legislação vigente estipulada pelo regime jurídico que define a qualificação profissional exigida aos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos, fiscalização e direção de obra (Lei n.º 31/2009, de 3 de julho, na sua redação atual).
O técnico responsável deve declarar, no termo de responsabilidade, se as obras, consideradas globalmente, melhoram ou não prejudicam a estrutura de estabilidade em comparação com a condição existente antes da realização das obras. Esta medida visa garantir que as alterações internas realizadas não comprometem a estabilidade do edifício, reforçando assim os padrões de segurança estrutural, mas que nos parece demasiado redutor numa ótica de segurança, sobretudo num local com grande vulnerabilidade sísmica e num parque edificado com muitas fragilidades.
É importante destacar que este termo de responsabilidade pode ser solicitado durante ações de fiscalização, sublinhando a ênfase na responsabilidade técnica e na conformidade com as normas legais e regulamentares. A inclusão desta exigência reforça o compromisso do Decreto-Lei n.º 10/2024 com a segurança estrutural dos edifícios, mesmo em intervenções que possam ser consideradas de menor impacto visual.
Sucintamente, beneficiam da isenção de controlo prévio as seguintes situações:
Obras interiores sem modificações na estrutura, fachada ou cobertura.
Obras interiores com alterações estruturais, desde que acompanhadas de termo de responsabilidade.
Obras de reconstrução e ampliação com aumento do número de pisos e área útil, desde que a altura da fachada seja preservada.
Obras coercivas.
Operações urbanísticas antecedidas por informação prévia favorável (nos termos do n°2 e do n°3 do artigo 14° do RJUE).
Obras de demolição de edificações ilegais.
Operações de loteamento em área de plano de pormenor com efeitos registais (o mesmo será constituído por diversas peças escritas e desenhadas (art. 107º n.º 3 do RJIGT).
Substituição de 'materiais dos vãos', com a condição de manter o 'acabamento exterior idêntico', com a finalidade melhoria de eficiência energética (com ressalva para imóveis protegidos).
Projetos urbanos ou de parcelamento conduzidos pelas autarquias, suas associações, empresas municipais e intermunicipais.
Projetos urbanos ou de parcelamento motivados pelo Estado, Institutos Públicos, fundos imobiliários públicos, universidades, institutos politécnicos e empresas públicas, para equipamentos públicos e de uso público, infraestruturas portuárias e aeroportuárias, habitação, equipamentos sociais (residências de estudantes, idosos, alojamento temporário, creches), parques industriais e de logística, equipamentos para salvaguarda do património cultural e do parque habitacional do Estado, habitação promovida por cooperativas de habitação, habitação promovida por entidade privada resultante de procedimento concursal com cedência de terreno público.
Destaca-se a expressiva repercussão no cenário construído pelas novas obras beneficiadas pela isenção. Isso acarretará na ausência de acompanhamento da Administração perante as transformações nos imóveis e no território. O planeamento e a gestão urbanos tornam-se mais desafiadores, bem como a fundamentação de futuras alterações ou projetos, e a fiscalização subsequente é dificultada.
Sublinham-se também as responsabilidades inerentes a essas modificações, uma vez que as obras isentas de controlo prévio não se eximem da conformidade com as normas legais e regulamentares aplicáveis.
SIMPLEX URBANÍSTICO - ALTERAÇÕES E REVOGAÇÃO DO RGEU
O RGEU é também alvo de alterações e são revogadas ou substituídas certas exigências do que se consideram limitativas.
A título de exemplo:
- elimina-se a obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho (*);
- permite-se que possa existir um duche em casas de banho, em vez de banheiras (*);
- e viabiliza-se a utilização de soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk through / cozinha-armário que são integradas na sala.
São situações que demonstram, para já uma adequabilidade a novas formas de habitar, contudo muito fica por esclarecer com o novo Código da Construção que irá então revogar na totalidade o RGEU com efeitos a 1 de junho de 2026.
(*) - relembramos que a Lei das Acessibilidades se mantém ainda em vigor (sem alterações até à data) e esta requer estes equipamentos sanitários.
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
O pedido de licença de construção passa também a poder englobar a ocupação do espaço público e a licença de construção abrangerá, nesses casos, a possibilidade de ocupação desse espaço na medida do que seja necessário para realizar a obra, eliminando-se e a necessidade de obtenção de uma licença específica.
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO – NÃO OBRIGATORIEDADE NA COMPRA DE IMÓVEIS
Em Portugal, a escassez de habitações a preços acessíveis é uma questão urgente, e o novo conjunto de simplificações nos licenciamentos urbanísticos, conhecido como "simplex urbanístico", procura abordar essa problemática. O Decreto-Lei n.º 10/2024, promulgado pelo Presidente da República em 4 de janeiro, visa facilitar a disponibilização de mais casas no mercado e promover a construção de moradias. Isso ocorre através da reconversão de imóveis comerciais em habitação, eliminação de licenças desnecessárias e uniformização de procedimentos nas autarquias.
Uma mudança significativa é a dispensa da apresentação obrigatória da licença de utilização, no momento da aquisição de uma casa, a partir de 1 de janeiro de 2024. Esta medida simplifica formalidades, mas salientamos advertências de possíveis riscos para compradores e investidores, que podem adquirir imóveis clandestinos na totalidade ou em parte.
Esta medida impulsionará a entrada de propriedades ilegais no mercado habitacional, o que expõe as famílias e desconhecedores a riscos ao aquirir propriedades sujeitas a demolição parcial ou total futura, pela não conformidade com normas de construção, segurança e robustez.
O pedido de autorização de utilização para edifícios ou frações após a realização de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio é substituída por entregar os seguintes elementos:
Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra declarando que a obra está concluída e que foi executada de acordo com o projeto (artigo 62º-A aditamento ao RJUE);
Quando tenham existido alterações do projeto, telas finais com as referidas alterações devidamente assinaladas.
Assim que os elementos forem entregues o imóvel pode ser utilizado, sem esperar pela resposta de municípios.
ALVARÁ DE LICENÇA DE CONSTRUÇÃO E LIVRO DE OBRA
A eliminação do alvará de licença de construção, o qual é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas, permite ao interessado avançar para a construção sem apresentação dos vários documentos até então requeridos.
Chamamos a atenção para uma falta de rigor, quer na definição de players relevantes na construção, como a capacidade técnica de determinado empreiteiro em realizar determinada complexidade de obra (muitas vezes validade pela apreciação dos municípios), a habilitação profissional de técnicos para os cargos de diretores de obra e de fiscalização; sendo que este documento é exigido por entidades de financiamento por razões de segurança jurídica e poderá ser um travão a investimentos.
O livro de obra passa a não ser um elemento de apresentação na Câmara Municipal, não ser necessário o seu registo e validação junto dos serviços públicos para os termos de abertura e de encerramento. Deixa desta forma de constituir o “diário de obra” credível a ser arquivao para memória futura, documento que poderia auxiliar numa ótica de fiscalização e de conhecimento das intervenções executadas em obra – esta medida entra em vigor a 4 de março de 2024. Relembramos que se mantém a necessidade do livro de obra existir, e continua a ser obrigatório o registo períodico por parte do Diretor de Obra, Fiscalização e Autores de Projetos, e este elemento tem de se manter válido em obra.
CONVERSÃO DE IMÓVEIS EM HABITAÇÃO
Além da dispensa da licença de utilização na compra, destaca-se a simplificação da reconversão de imóveis comerciais em habitação, a criação da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, e a maior responsabilização dos técnicos e agilização do processo de emissão de autorizações para utilização dos imóveis.
Apesar das vantagens em termos de celeridade processual, a simplificação dos licenciamentos também traz desafios, como a necessidade de os compradores se protegerem exigindo documentação sobre o imóvel antes da celebração do contrato de compra e venda. O bastonário destaca a importância de os compradores serem informados sobre os riscos e aconselha a obtenção de documentos, como licenças e fichas técnicas de habitação, para garantir segurança na aquisição.
Essas mudanças, apesar de proporcionarem benefícios na oferta de habitação, exigem uma abordagem cautelosa por parte dos compradores e investidores, atentos aos riscos associados à aquisição de propriedades sem a devida documentação legal.
PATRIMÓNIO CULTURAL – PARECERES MAIS SELECTIVOS NA SEQUÊNCIA DO SIMPLEX URBANÍSTICO
No âmbito da simplificação dos procedimentos urbanísticos, elimina-se a obrigatoriedade de parecer da entidade responsável pelo património cultural em diversas situações. Por exemplo, no caso de imóveis localizados em zonas de proteção de bens imóveis em vias de classificação ou zonas de proteção de bens imóveis classificados de interesse nacional ou de interesse público. Assim, não é necessário parecer da entidade responsável pelo património cultural para obras no interior de edifícios, desde que não haja impacto no subsolo, ou para alterações relativas a azulejos, estuques, cantarias, marcenaria, talhas ou serralharia. Também não é necessário parecer para obras de conservação no exterior ou para a instalação de reclamos publicitários, sinalética, toldos, esplanadas e mobiliário urbano.
NOVOS REGULAMENTOS MUNICPAIS EM DESENVOLVIMENTO
A 8 de abril 2024 deverão estar publicados em DR os regulamentos municipais de urbanização e/ou edificação atualizados, que corroborem as alterações deste diploma legal, que providenciem de uma forma sistemática, ficando limitados na sua redação a não introduzir regras de natureza procedimental, introduzir regras de carácter instrutório e sem solicitar elementos ou documentos não constem na portaria.
ENTRADA EM VIGOR DO DIPLOMA LEGAL
O Decreto-Lei n.º 10/2024 introduz várias mudanças no licenciamento urbanístico, com a maioria das 26 medidas entrando em vigor em 4 de março. É importante contudo salientar que este decreto tem implicações nos procedimentos urbanísticos, tanto nos futuros quanto nos em andamento, em muitos casos retroativos a partir de 1º de janeiro de 2024; sendo outras situações sucessivamente alteradas até 2030, conforme refere a Ordem dos Arquitetos que elaborou ainda uma apresentação comentada e esquematizada das alterações prmovidas pelo diploma legal, de onde extraímos este cronograma com as datas mais relevantes de entrada em vigor das alterações impostas.
Extracto de Cronograma, Comunicado e Resumos e considerações ao diploma legal da Ordem dos Arquitetos
DEFERIMENTO TÁCITO E CONTAGEM DOS PRAZOS PARA ENTIDADES SE PRONUNCIAREM
Este novo diploma estabelece um regime de deferimento tácito para as licenças de construção, permitindo que o particular avance com o projeto desejado, por exemplo da construção de moradias, ou outros projetos, caso as entidades não se pronunciem nos prazos estipulados.
Assim a deliberação da câmara municipal sobre o pedido de licenciamento passa a estar sujeita a deferimento tácito caso não haja decisão dentro dos prazos previstos legalmente.
Atualmente os prazos oscilam entre 30 e 45 dias, e são agora ampliados para 120, 150 e 200 dias (dias úteis), passando a contar a partir da data da submissão do respetivo pedido por parte do interessado.
Estão previstas diversas regras para tornar a contagem dos prazos de apreciação mais transparentes. A contagem dos prazos inicia-se agora com a apresentação do pedido pelo particular. Estes prazos só se suspendem se o particular demorar mais de 10 dias a responder a pedidos de informação, documentos adicionais ou outras solicitações da Administração Pública.
É somente permitido solicitar esclarecimentos, documentos adicionais ou fazer outras solicitações apenas uma vez durante o procedimento (artigo 11º), situação em vigor em 4 de março 2024.
Fica ainda prevista a eliminação da limitação das prorrogações do prazo de execução das obras (artigo 58.º).
VALIDADE DE PEDIDOS DE INFORMAÇÃO PRÉVIA
Com entrada em vigar a 4 de março de 2024, alarga-se o prazo de validade do pedido de informação prévia favorável, que passa de um para dois anos, sem necessidade de pedir prorrogações (artigo 17º RJUE). Permite-se, ainda, a prorrogação do prazo de execução das obras sem os limites atuais, podendo ocorrer mais do que uma vez e por um período superior a metade do prazo inicial.
PLATAFORMA ELETRÓNICA DOS PROCEDIMENTOS URBANÍSTICOS
Estabelece-se que os regulamentos municipais só podem abranger determinadas matérias, excluindo, por exemplo, temas relacionados com procedimentos administrativos ou documentos instrutórios, visando harmonizar os procedimentos em todos os municípios do país. Adicionalmente, impede-se que os municípios exijam documentos instrutórios adicionais para além dos previstos na lei e numa portaria específica destinada à identificação desses documentos. Para maior clareza, é adotada uma lista não exaustiva de documentos que não podem ser solicitados, nem pela referida portaria, nem pelos regulamentos ou práticas dos municípios.
Prevê-se a implementação de uma plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos, que permitirá, entre outras funcionalidades, a submissão de pedidos online, consulta do estado dos processos e prazos, receção de notificações eletrónicas, obtenção de certidões de isenção de procedimentos urbanísticos, padronização de procedimentos e documentos exigidos pelos municípios, , evitando a multiplicação de práticas e procedimentos diferentes; e, entre outras funcionalidades, a futura submissão de pedidos em formato Building Information Modeling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.
Esta plataforma será de utilização obrigatória para os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026 e não será possível adotar passos procedimentais ou documentos que nela não se encontrem previstos.
NOVAS PORTARIAS
O Decreto-Lei nº10/2024 encontra-se regulamentado pelas seguintes Portarias:
Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro - identifica os elementos instrutórios dos procedimentos administrativos previstos no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. Revoga ainda a Portaria n.º 113/2015 de 22 de abril.
Portaria n.º 71-B/2024, de 27 de fevereiro - aprova os modelos de utilização obrigatória de licença, de resposta à comunicação prévia, dos atos a praticar pelos técnicos e ainda estabelece os modelos de avisos de publicitação de operações urbanísticas
Portaria n.º 71-C/2024, de 27 de fevereiro - alteração da Portaria n.º 1268/2008, de 6 de novembro, onde define os requisitos e o modelo do livro de obra e define ainda as características do livro de obra eletrónico.
CONSIDERAÇÕES
Já com a Lei n.º50/2023 de 28 de agosto, ficou plasmada a autorização para a simplificação dos licenciamento urbanístico, e sendo agora iniciada a tão aclamada reforma, resta-nos espelhar preocupações que visam a segurança, a falta de rigor nos processos, a falta de coerência nas cidades e nas obrigações, a facilidade de desconhecedores serem expostos a riscos jurídicos. Apesar de ficar previstos os poderes de fiscalização para assegurar o cumprimento das normas relevantes, podendo até os municípios contratar serviços de fiscalização sem necessidade de ter de aguardar pela aprovação de regulamentação específica.
Deixando ainda uma palavra de apreço pelo avanço em matéria de uniformização da plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos, que revelam maior equidade territorial nos procedimentos, o que do ponto de vista de técnicos, promotores e investidores irá facilitar na apresentação mais célere de projetos.
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro Ordem dos Arquitetos – Cronograma, Comunicado e Resumos e considerações ao diploma legal Ordem dos Engenheiros – Comunicado SIMPLEX
