Tem uma fração num edifício de apartamentos com acesso privativo ao logradouro ou pátio? Antes de mandar colocar um telheiro, pavimentar toda a área ou instalar um anexo, há um conjunto de regras legais — e de boas razões técnicas — que deve conhecer. Este guia explica-as de forma clara e completa.
O LOGRADOURO NÃO É 'TERRENO SOBRANTE'
É uma das ideias erradas mais comuns na reabilitação urbana: a de que o logradouro ou pátio de um edifício é um espaço 'por aproveitar', onde se pode construir livremente enquanto houver área disponível. Não é.
Os logradouros e pátios têm funções técnicas essenciais para o desempenho do edifício: asseguram iluminação natural dos compartimentos interiores, ventilação cruzada, insolação das fachadas traseiras, drenagem das águas pluviais e equilíbrio higrotérmico. Quando estes espaços são progressivamente ocupados com anexos, coberturas, arrumos e pavimentos impermeáveis, essas funções degradam-se — com impacto direto na salubridade da habitação, na humidade das paredes e na legalidade do imóvel.
O logradouro é parte integrante do desempenho do edifício. Não é um vazio esperando ser preenchido — é infraestrutura urbana com funções precisas, protegidas pela lei.
O QUE DIZ A LEI: RGEU E RJUE
Dimensões mínimas: artigo 62.º do RGEU
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951, define no artigo 62.º as condições mínimas para logradouros em edifícios de habitação coletiva:
Profundidade mínima igual a metade da altura da fachada adjacente, com mínimo absoluto de 6 metros;
Área livre e descoberta não inferior a 40 m²;
Quando não existe logradouro comum que assegure estas condições, cada edifício deve ter logradouro próprio, com toda a largura do lote e acesso fácil a partir do exterior.
Estes requisitos criam uma reserva de espaço livre que a lei impede de ocupar arbitrariamente. Qualquer intervenção, sobretudo no seguimento de reabilitar edifício, que reduza a profundidade efetiva abaixo destes valores coloca o edifício em incumprimento.
OCUPAÇÃO COM CONSTRUÇÕES: ARTIGO 74.º DO RGEU
Este é o artigo central para quem quer colocar um telheiro, anexo, cobertura ou estrutura de arrumos num logradouro:
"A ocupação duradoura de logradouros, pátios ou recantos das edificações com quaisquer construções, designadamente telheiros e coberturas, e o pejamento dos mesmos locais com materiais ou volumes de qualquer natureza só podem efetuar-se com expressa autorização das câmaras municipais quando se verifique não advir daí prejuízo para a qualidade arquitetónica e condições de salubridade e segurança de todas as edificações direta ou indiretamente afetadas."
— Artigo 74.º do RGEU
Em resumo: qualquer construção permanente em logradouro ou pátio — seja um simples telheiro metálico, seja um anexo de alvenaria — exige autorização expressa da Câmara Municipal, condicionada a não haver prejuízo para a salubridade, a segurança e a qualidade arquitetónica.
PROTEÇÃO DAS PAREDES E ESCOAMENTO: ARTIGO 76.º DO RGEU
O artigo 76.º acrescenta duas obrigações práticas que condicionam qualquer intervenção nos espaços exteriores:
Faixa impermeável mínima de 1 metro de largura ao longo de toda a construção, para proteger as paredes de infiltrações;
O restante espaço deve ser ajardinado ou ter outro arranjo condigno, com escoamento adequado das águas pluviais.
Nota: O artigo 76.º não proíbe ter elementos pavimentados no logradouro — exige que o escoamento seja garantido e que a maior parte do espaço não fique impermeabilizada. É uma regra de equilíbrio, não de proibição absoluta.
USO EXCLUSIVO DO LOGRADOURO EM CONDOMÍNIOS: O QUE MUDA
Esta é uma das questões mais mal compreendidas na gestão de condomínios em Portugal. Há duas situações distintas que importa separar com rigor:
PARTE COMUM COM USO EXCLUSIVO (SITUAÇÃO MAIS FREQUENTE)
O logradouro é propriedade comum do condomínio, mas a fração tem direito de uso exclusivo atribuído pelo título constitutivo da propriedade horizontal.
Neste caso, o Código Civil (artigos 1420.º e seguintes) é claro: obras de transformação requerem aprovação em assembleia de condóminos — e com a maioria qualificada quando estejam em causa alterações que afetem o valor ou a estética do edifício (artigo 1425.º do CC).
Isto significa que instalar um telheiro, construir um anexo ou pavimentar completamente o pátio privativo pode requerer:
Aprovação em assembleia de condóminos;
Autorização da Câmara Municipal (nos termos do art. 74.º do RGEU);
Eventual comunicação prévia ou licença urbanística ao abrigo do RJUE.
Erro frequente: Muitos condóminos realizam obras no logradouro de uso exclusivo sem passar pela assembleia, confundindo uso exclusivo com propriedade plena. Esta confusão pode gerar conflitos com vizinhos, ações judiciais e — nos casos mais graves — obrigação de demolição e reposição do estado anterior.
PARTE INTEGRANTE DA FRAÇÃO
Se o logradouro consta do título constitutivo como parte integrante da fração e é devidamente descrito na caderneta predial, o proprietário tem uma margem de atuação mais ampla — o espaço é sua propriedade plena. Ainda assim, as regras urbanísticas aplicam-se na mesma: o RGEU e o RJUE não distinguem entre propriedade comum e individual quando fixam os limites de ocupação e salubridade.
PORQUE NUNCA DEVE IMPERMEABILIZAR TODO O LOGRADOURO
Pavimentar o logradouro com betão, calçada ou qualquer material impermeável em toda a sua extensão é uma das intervenções mais problemáticas — tanto do ponto de vista legal como técnico:
HUMIDADE ASCENSIONAL NAS PAREDES
Uma superfície impermeável junto à fachada impede a evaporação natural da água do solo. A humidade sobe pelas paredes, criando manchas, eflorescências e degradação progressiva dos revestimentos e da estrutura.
SOBRECARGA NOS SISTEMAS DE DRENAGEM
Toda a água da chuva que não é absorvida pelo solo vai diretamente para o esgoto. Em eventos de precipitação intensa, isso contribui para inundações, refluxos e sobrecarga das redes públicas de drenagem.
INCUMPRIMENTO LEGAL
O artigo 76.º do RGEU exige que a maior parte do logradouro tenha escoamento natural e arranjo condigno. A impermeabilização total contraria este requisito e pode inviabilizar qualquer licenciamento ou regularização posterior.
PERDA DE VALOR DO IMÓVEL
Um logradouro completamente betonado compromete a qualidade habitacional e ambiental da habitação, refletindo-se negativamente em avaliações para compra/venda e em eventuais inspeções técnicas.
O QUE FAZER EM ALTERNATIVA
Faixa impermeável de 1m junto à fachada: Obrigatória pelo art. 76.º RGEU. Deve ter pendente para um ralo com sifão ligado ao esgoto do prédio.
Zona permeável ou semi-permeável no resto da área: Gravilha, calçada com junta aberta, decks em madeira sobre base drenante, ou ajardinamento. Permitem escoamento natural.
Pavimento drenante nas zonas de circulação: Onde é preciso piso firme — acesso à porta, zona de estar —, usar lajes em calçada ou betão poroso com juntas de gravilha.
Vegetação como reguladora térmica e hídrica: Plantas e cobertura vegetal reduzem o calor por evapotranspiração, melhoram o ar e contribuem para a gestão das águas pluviais.
QUADRO-SÍNTESE: O QUE PODE E NÃO PODE FAZER NO LOGRADOURO
| INTERVENÇÃO | PERMITIDO? | O QUE É NECESSÁRIO |
| TELHEIRO OU COBERTURA FIXA | CONDICIONADO | AUTORIZAÇÃO DA CM + APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA (PARTE COMUM) |
| ANEXO DE ARRUMOS EM ALVENARIA | CONDICIONADO | AUTORIZAÇÃO CM + RJUE + APROVAÇÃO ASSEMBLEIA (SE PARTE COMUM) |
| IMPERMEABILIZAÇÃO TOTAL DO LOGRADOURO | NÃO RECOMENDADO | CONTRARIA ART. 76.º RGEU; PREJUDICA SALUBRIDADE- A VERIFICAR COM O PDM E REGULAMENTOS MUNICIPAIS POIS PODE VIABILIZAR LICENCIAMENTOS / LEGALIZAÇÕES FUTUROS |
| FAIXA IMPERMEÁVEL DE 1m JUNTO À FACHADA | OBRIGATÓRIO | EXIGIDO PELO ART. 76.º RGEU; DEVE TER PENDENTE E RALO COM DRENAGEM |
| PAVIMENTO DRENANTE / CALÇADA COM JUNTA ABERTA | PERMITIDO | DESDE QUE MANTENHA ESCOAMENTO E NÃO OCUPE ÁREAS MÍNIMAS DO ART. 62.º |
| AJARDINAMENTO / DECK EM MADEIRA | PERMITIDO | SEM CONTROLO PRÉVIO, SE NÃO IMPLICAR CONSTRUÇÃO FIXA E SE CUMPRIR OS NÍVEIS DE PERMEABILIDADE DOS REGULAMENTOS APLICÁVEIS |
| OBRAS QUE REDUZAM PROFUNDIDADE ABAIXO DE 6m OU ÁREA LIVRE ABAIXO DE 40M² | PROIBIDO | VIOLAÇÃO DO ART. 62.º RGEU; CM DEVE RECUSAR AUTORIZAÇÃO |
OLHANDO PARA O CASO DO MUNICÍPIO DE LISBOA
O espaço do logradouro é sempre apetecível, seja para fruição do espaço verde e exterior no meio da cidade, quer sobretudo para possibilitar a extensão da habitação / loja que pode oferecer aquela área extra que dará resposta às necessidades habitacionais em várias circunstâncias.
A utilização de logradouros em Lisboa para pequenas construções ou extensão da habitação é permitida sem necessidade de licenciamento prévio, desde que respeite os critérios de "obras de escassa relevância urbanística" definidos no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e, especificamente, no Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (RMUEL) e o Plano Director Municipal de Lisboa.
OBRAS DE ESCASSA RELEVÂNCIA URBANÍSTICA EM LOGRADOUROS (LISBOA)
Com base no art.º 5.º do RMUEL e atualizações do RJUE, são isentas de controlo prévio (licença ou comunicação prévia) as seguintes intervenções:
Pequenas Edificações:Construções contíguas ou não ao edifício principal, com altura não superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea do rés-do-chão, com área igual ou inferior a 10 m², desde que não confinantes com a via pública.
Muros e Vedações: Muros de vedação até 1,8 m de altura que não confinem com a via pública e muros de suporte de terras até 2 m de altura (ou que não alterem significativamente a topografia).
Estufas de Jardim: Com altura inferior a 3 m e área igual ou inferior a 20 m², desde que não excedam 20% da área do logradouro.
Obras Complementares (RMUEL): Arruamentos internos para acesso a estacionamento, desde que executados em material permeável e não prejudiquem a mobilidade na via pública.
Grelhadores e Estruturas Lazer:Estruturas para grelhadores, desde que a altura ao solo não exceda 2 m, a área de implantação não exceda 3 m² e se localizem no logradouro posterior do edifício.
Eliminação de Barreiras Arquitetónicas: Rampas de acesso localizadas dentro de logradouros, desde que cumpram a legislação de mobilidade.
LIMITAÇÕES IMPORTANTES
Verificação de Permeabilidade: O RMUEL exige que as construções mantenham uma área de permeabilidade mínima no logradouro.
Restrições RGEU: As construções no logradouro não podem violar distanciamentos entre construções e vãos (Artigos 59.º a 64.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas - RGEU).
Locais Sensíveis Em áreas de conjuntos classificados ou sujeitos a servidões administrativas, estas isenções podem não se aplicar, sendo necessário verificar o Plano Diretor Municipal (PDM), para os níveis de permeabilidade que poderá ser aceitável.
Não isenção de regras:O facto de serem isentas de licença não dispensa a conformidade com as normas legais e regulamentares (ex: PDM, normastécnicas) e a fiscalização administrativa.
Definição de Logradouro, segundo o PDM de Lisboa (in Manual Técnico do PDM de Lisboa)
Espaço ao ar livre, destinado a funções de estadia, recreio e lazer, privado, de utilização coletiva ou de utilização comum, e adjacente ou integrado num edifício ou conjunto de edifícios.
[O logradouro é indissociável do edifício ou conjunto de edifícios em que se integra ou a que está adjacente, não devendo ser confundido com os espaços públicos de estadia, recreio e lazer, embora possa ter utilização coletiva.]
PERGUNTAS FREQUENTES
TENHO USO EXCLUSIVO DO PÁTIO NA MINHA ESCRITURA. POSSO FAZER OBRAS SEM PEDIR À ASSEMBLEIA?
Depende. Se o pátio é parte comum com uso exclusivo atribuído, obras de transformação (telheiros, anexos, pavimentação) requerem aprovação em assembleia. Se constar da escritura como parte integrante da sua fração, tem mais autonomia — mas as regras do RGEU e do RJUE aplicam-se na mesma.
O MEU VIZINHO DO RÉS-DO-CHÃO IMPERMEBILIZOU TODO O LOGRADOURO SEM AUTORIZAÇÃO. O QUE POSSO FAZER?
Se o logradouro é parte comum, a assembleia de condóminos pode deliberar a reposição. Pode também apresentar queixa à Câmara Municipal, que tem competência para fiscalizar e exigir a demolição de obras ilegais ao abrigo do RJUE.
QUERO COLOCAR UM TELHEIRO DE ALUMÍNIO E POLICARBONATO. PRECISO DE LICENÇA?
Sim. O artigo 74.º do RGEU é claro: qualquer ocupação duradoura do logradouro com construções — incluindo telheiros em materiais leves — requer autorização expressa da Câmara Municipal. Pode ser via comunicação prévia ou licença, conforme o caso e a localização do imóvel.
POSSO INSTALAR UMA PISCINA DESMONTÁVEL NO LOGRADOURO?
Uma piscina desmontável sem infraestruturas fixas geralmente não é considerada construção para efeitos do RJUE. Mas deve verificar a compatibilidade com o título / regulamento do condomínio e com o regulamento municipal, e garantir que o escoamento da água é feito de forma adequada.
A CÂMARA PODE RECUSAR A AUTORIZAÇÃO PARA UM TELHEIRO MESMO QUE OS VIZINHOS CONCORDEM?
Sim. A Câmara Municipal avalia o mérito técnico e urbanístico de forma independente. A concordância dos condóminos é necessária mas não suficiente: a intervenção tem de cumprir as normas de salubridade, segurança e qualidade arquitetónica previstas no RGEU e nos regulamentos municipais.
PARA RECORDAR ANTES DE AVANÇAR COM OCUPAÇÃO DO LOGRADOURO
O logradouro ou pátio de uma habitação é muito mais do que um espaço sobrante. É parte da infraestrutura do edifício, com funções técnicas precisas e um regime legal que as protege. Antes de qualquer intervenção, é essencial:
- Perceber a natureza jurídica do espaço: parte comum com uso exclusivo, ou parte integrante da fração;
- Verificar os afastamentos mínimos do artigo 62.º do RGEU e se a intervenção os respeita;
- Consultar o regulamento municipal de urbanização e edificação do seu município;
- Em condomínio, obter aprovação em assembleia antes de avançar com o processo camarário;
- Contar com um técnico habilitado que ajude a enquadrar a operação no RJUE e a preparar os elementos necessários à submissão.
Uma boa intervenção no logradouro não é aquela que ocupa mais espaço — é aquela que equilibra uso, drenagem, iluminação e legalidade. E que valoriza o imóvel em vez de criar problemas futuros.
Nota legal: Este artigo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026, nomeadamente o RGEU (DL n.º 38 382/1951), o RJUE (DL n.º 555/99, com alterações) e o Código Civil. Dado o caráter evolutivo do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
