O embargo de obra é uma medida imposta pelas autoridades, como as Câmaras Municipais, que proíbe a continuidade de determinada obra, no todo ou em parte, seja obra de construção, de reabilitação ou remodelação, que devido a infrações detetadas de regulamentos de construção ou de outras leis que possam causar riscos de segurança estrutural.
Como definição o embargo de obras é “ordem de suspensão imediata, no todo ou em parte, dos trabalhos de execução de obras ou de trabalhos de remodelação de terrenos e de proibição de prosseguimento dos trabalhos”.
Assim, sempre que se verifique uma operação urbanística:
- desprovida da necessária licença ou autorização;
- em desconformidade com os projetos aprovados e/ou com as condições de licenciamento ou autorização impostas no deferimento dos projetos submetidos;
- em violação aos regulamentares aplicáveis e normas legais.
EMBARGO DE OBRA - LEGISLAÇÃO
Está previsto no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), artigos 102.º a 104º, a medida de proteção de embargo de obra.
Importa referir que o RJUE, a par do embargo de obra, detém ainda outras medidas de tutela da legalidade urbanística, como:
- Trabalhos de correção ou alteração (artigo 105.º) que são “a realização de trabalhos de correção ou alteração da obra”;
- Demolição da obra /reposição do terreno (artigo 106.º) onde prevê: “demolição (destruição) total ou parcial da obra” ou ainda a “reposição do terreno nas condições em que se encontrava antes da data de início das obras ou trabalhos” (*);
- Cessação da utilização (artigo 109.º) que integra a “cessação da utilização de edifícios ou de suas frações autónomas”
Impera sempre o princípio da proporcionalidade, pelo que, se possível e suficiente, deve ser determinada apenas a suspensão parcial dos trabalhos, permitindo assim a obra continuar noutros trabalhos/frentes.
Contudo, no caso de obras licenciadas, o embargo determina também a suspensão da respetiva licença.
Para o caso de comunicação prévia, a cessação da operação urbanística é imediata, assim como, no caso de obras de urbanização a suspensão da licença de loteamento urbano ou a cessação das respetivas obras.
O embargo, ainda que parcial, suspende o prazo que estiver fixado para a execução das obras no respetivo alvará de licença ou estabelecido na comunicação prévia.
É também interdito o fornecimento de energia elétrica, gás e água às obras embargadas.
“A demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada ou objeto de comunicação prévia ou se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares que lhe são aplicáveis mediante a realização de trabalhos de correção ou de alteração” na redação atual (Decreto-Lei n.º 177/2001 / Lei n.º 60/2007)
“A demolição não pode ser ordenada se a obra for suscetível de ser licenciada ou autorizada ou se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares que lhe são aplicáveis mediante a realização de trabalhos de correção ou de alteração” na redação inicial (Decreto-Lei n.º 555/99)
QUEM PODE EMBARGAR UMA OBRA?
O presidente da câmara municipal é competente para embargar obras de urbanização, de edificação ou de demolição, bem como quaisquer trabalhos de remodelação de terrenos, quando estejam a ser executadas. (Artigo 102.º)
A fiscalização urbanística pode ter origem em denúncia ou em ação de fiscalização de rotina efetuada pelos departamentos de fiscalização urbanística do município. As vistorias técnicas promovidas para obras me curso destinam-se à supervisão de legalidade urbanística e numa última instância na procura de obras executadas em segurança.
Se for detetada a execução de obra sujeita a controlo prévio (ou seja, não enquadrável em obras isentas de controlo prévio) sem que tenha sido emitido o respetivo alvará de obras ou registada a comunicação prévia, estamos perante uma obra ilegal.
A POLÍCIA MUNICIPAL VISITOU A MINHA OBRA. A OBRA VAI SER EMBARGADA?
A vistoria da Polícia Municipal é normal sempre que existe uma denúncia de obras ilegais, ou até mesmo de excesso de ruído produzido pela obra.
Após a vista dos agentes de autoridade, será elaborado um relatório interno, que poderá ou não indicar haver condições para a obra continuar ou se a mesma já ultrapassou os limites previstos na lei e ser assim elaborado um relatório de proposta de embargo. Este relatório será então enviado para a Câmara Municipal correspondente e aí o departamento de urbanismo avaliará a legalidade urbanística da obra em execução ou executada.
No caso de obra com projetos aprovados e alvará emitido, “a notificação é feita ao responsável pela direcção técnica da obra, bem como ao titular do alvará de licença ou autorização, sendo suficiente qualquer dessas notificações para obrigar à suspensão dos trabalhos, devendo ainda, quando possível, ser notificado o proprietário do imóvel no qual estejam a ser executadas as obras, ou seu representante.” (ponto 2, artigo 102.º).
“Após o embargo, é de imediato lavrado o respectivo auto, que contém, obrigatória e expressamente, a identificação do funcionário municipal responsável pela fiscalização de obras, das testemunhas e do notificado, a data, hora e local da diligência e as razões de facto e de direito que a justificam, o estado da obra e a indicação da ordem de suspensão e proibição de prosseguir a obra e do respectivo prazo, bem como as cominações legais do seu incumprimento.” (ponto 3, artigo 102.º).
AS OBRAS DE REMODELAÇÕES DE INTERIORES PODEM SER EMBARGADAS?
Todas as obras devem assegurar a conformidade com as disposições legais e regulamentares aplicáveis, estando sujeitas, em caso de desconformidade com estas disposições, ás medidas de tutela de legalidade urbanística, nomeadamente o embargo com a suspensão total ou parcial imediata dos trabalhos.
Assim, qualquer obra pode ser embargada, mesmo obras de remodelações, desde que não cumpram os regulamentos aplicáveis e/ou os projetos aprovados ou não tenha a devida licença emitida.
No caso concreto das remodelações de apartamentos e remodelações de casas, possivelmente, a obra que se encontra a executar não estava isenta de controlo prévio e requeria um procedimento administrativo.
As obras já executadas que venham a ser vistoriadas e que não cumpram a lei aplicável serão também alvo de notificação para regularização do património – estas situações são normalmente instauradas pelas autarquias.
OBRA EMBARGADA? COMO PERCEBER O CONTEÚDO DO AUTO DE EMBARGO?
A situação de um embargo de obra pode ser uma fonte de stress e frustração, mas existem maneiras de resolver a situação. Conheça os passos necessários para desembargar a sua obra, cumprindo com os prazos e evitando mais multas, conseguindo o levantamento do embargo.
Entenda as razões do embargo de obras: Conhecer as razões que levaram ao embargo de obra é o primeiro passo para resolver a situação. Verifique quais as regulamentações ou leis que foram violadas e identifique as soluções para corrigir as infrações.
- Comunique com a Câmara Municipal: Mantenha uma comunicação clara e aberta com a Câmara Municipal. Isso permitirá saber qual é o processo para resolver o embargo e quais as etapas necessárias para retomar a obra.
- Contrate um arquiteto: Se tiver dificuldades em compreender as leis e regulamentações de construção, o conteúdo do auto de embargo, considere contratar um arquiteto para o ajudar.
- Corrija as infrações: Se as infrações foram identificadas, é importante corrigi-las o mais rapidamente possível. Isso inclui fazer as correções necessárias, sempre em conformidade com a legislação.
- Considere o custo: Embargos de obra podem ser onerosos, especialmente se incluírem multas ou penalidades. Além disso, o tempo perdido na suspensão da obra também pode ser dispendioso.
Por isso, é importante considerar cuidadosamente o custo de corrigir as infrações antes de prosseguir com a obra e ter uma estratégia bem clara das leis aplicáveis e o que é necessário apresentar à autarquia para poder retomar os trabalhos.
Na maioria dos casos, ter um arquiteto envolvido no processo de desembargo de obra é crucial, pois pode ajudar a enquadrar a sua obra, uma vez que têm conhecimento das regulamentações locais e podem fornecer orientação sobre as boas práticas de construção.
Além disso, poderá necessitar de submeter projeto de arquitetura e projetos de especialidades para obter as licenças e permissões necessárias para retomar a obra.
O desembargo de uma obra não é um processo fácil e é extremamente burocrático. Mas com o nosso acompanhamento, iremos resolver o seu embargo da melhor forma.
QUEM DEVO CONTRATAR PARA DESEMBARGAR A OBRA?
Irá sempre necessitar de um arquiteto para resolver o embargo de obra.
Verificamos que muitos dos nossos Clientes desconhecem as implicações de determinadas obras que pretendem realizar e, nesse sentido, torna-se importante a consulta de profissionais qualificados que lhe possam enquadrar as obras, consoante o regulamento jurídico das edificações urbanas.
Os limites de uma obra isenta para uma obra que requer licença são por vezes, muito ténues, pelo que deve informar-se das particularidades da sua obra, antes de a iniciar, evitando assim o embargo de obra.
Reforçamos que as realizações de obras isentas de controlo prévio não implicam a realização de obras sem qualquer cumprimento das legislações. Ou seja, não pode introduzir alterações na sua casa que não cumpram a legislação, mesmo que não seja alterar a estrutura resistente do edifício ou fração.
COMO REGULARIZAR UM EMBARGO DE OBRA?
O embargo de obra tem um carácter provisório, que caduca após a regularização das obras, que pode incluir:
- Promover a legalização das construções efetuadas, se esta for suscetível de ser legalizada;
- A reposição da situação original (*), através da demolição da obra, sempre que as alterações realizadas ilegalmente forem insuscetíveis de legalização;
(*) nas condições existentes antes da obra ilegal (sempre que estas estivessem também. regularizadas)
- Cessação de utilização, se o edifício/fração se encontrar a ser utilizado sem o necessário alvará de autorização de utilização ou em desconformidade com o uso previsto no mesmo.
QUANDO POSSO REINICIAR A OBRA APÓS EMBARGO DE OBRA?
Para retomar as obras, após o embargo de obra, tem de seguir os procedimentos consoante o enquadramento da sua obra, seja construção nova ou reabilitação urbana:
- LICENCIAMENTO: Apenas poderá dar início às obras após ter levantado o alvará de construção e após comunicar à Câmara Municipal, com a antecedência mínima de 5 dias, o início dos trabalhos, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou coletiva, encarregada da execução dos mesmos. Mas para ter o alvará de construção terá de apresentar um pedido de licenciamento e aguardar que este seja deferido.
- COMUNICAÇÃO PRÉVIA: o início das obras apenas poderá ter lugar após a entrega de todos os projetos e documentos (incluindo a informação do empreiteiro, a apólice de seguro, livro de obra, etc.), depois de efetuado o pagamento das taxas devidas e após comunicar à Câmara Municipal, com a antecedência mínima de 5 dias, o início dos trabalhos, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou coletiva, encarregada da execução dos mesmos.
- OBRAS ISENTAS, depois de comunicar à Câmara Municipal, com a antecedência mínima de 5 dias, o início dos trabalhos, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou coletiva, encarregada da execução dos mesmos.
QUANDO CADUCA A ORDEM DE EMBARGO DE OBRA?
A ordem de embargo caduca logo assim que for emitida uma decisão que defina a situação jurídica da obra (“legalização” ou demolição das obras ou reposição do terreno), com caráter definitivo ou, no termo do prazo, que tiver sido fixado para o efeito (na falta de fixação de prazo – caduca se não for proferida uma decisão definitiva no prazo de seis meses – prorrogável uma única vez por igual período).
Ou seja, o embargo de obra termina quando a obra for legalizada ou quando for determinada uma outra medida de tutela de legalidade urbanística.
Se nada for feito e passar o prazo do embargo de obra, não significa que a ilegalidade urbanística tenha sido eliminada e que possa prosseguir com os trabalhos.
Será executado o averbamento, na Conservatória do Registo Predial, do registo do embargo e sua caducidade, mediante comunicação do despacho que a declarou (despacho meramente declarativo sem carácter constitutivo), para acautelar terceiros e atos de comércio jurídico, quer de terceiros.
E SE EU NÃO PARAR A OBRA APÓS O EMBARGO, TENHO CONSEQUÊNCIAS?
O desrespeito da ordem de embargo, de acordo com o disposto no nº1 do art. 100º do Decreto-Lei nº 555/99, é um desrespeito a atos administrativos de medidas de tutela da legalidade urbanística e constitui crime de desobediência, nos termos do art. 348º do Código Penal, tornando obrigatória a participação ao Ministério Público.
Assim, sempre que se verifique que durante o prazo do embargo a obra continua a ser executada, deverá ser imputada ao particular, a respetiva responsabilidade criminal.
Na spacelovers apelamos sempre aos nossos Clientes que não façam obras ilegais, pois um investimento seguro é sempre um investimento garantido e em TOTAL segurança, pelo que é importante que a obra traga um sentido de missão cumprida e de total satisfação e não se torne num pesadelo e numa série de incumprimentos legais.
HÁ MUITOS ANOS FIZ OBRAS SEM LICENÇA. POSSO AINDA SER NOTIFICADO?
As construções ilegais são sempre ilegais, independentemente do hiato temporal que atravessam. Se construiu sem licença, o seu imóvel necessita de ser regularizado. Pode realmente ser notificado a repor a legalidade urbanística, mesmo que não seja até o “autor dessas obras” e tenha herdado o imóvel ou até mesmo adquirido o imóvel nessas condições.
Para a autarquia o que está legalizado na construção é o que corresponde às telas finais válidas, pelo que mesmo que inicie uma obra isenta de controlo prévio no presente, mas no passado o imóvel sofreu obras não isentas, mas sem licença, no caso de uma vistoria, essas alterações serão assinaladas e poderão dar decisão de embargo de obra.
Em suma, imagine que uma denúncia é feita enaquanto executa pequenas modificações em casa, mas os fiscais vistoriam a sua obra / propriedade e identificam situações que não condizem com as telas finais - essas alterações podem ser documentadas no auto de vistoria da obra e ser requerida a sua legalização/demolição, associado ao embargo de obra. Ou seja, agora estava a realizar obras simples (isentas), mas como no passado o imóvel foi intervencionado sem a devida licença/legalização, pode nos dias de hoje ser chamado a regularizar o seu património.
