Cadastro Predial – Organização, Regularização e Segurança Jurídica

CADASTRO PREDIAL E LICENCIAMENTO DE OBRAS

O cadastro predial é também crucial no licenciamento de obras em Portugal, pois possibilita a obtenção de informações precisas sobre o terreno onde o projeto será executado. Para o licenciamento de obras, o cadastro desempenha diversas funções:

Avaliação Prévia do Terreno: Antes de aprovar qualquer projeto de arquitetura, o cadastro predial permite verificar os limites exatos da propriedade, condição essencial para que o projeto seja adequado ao terreno disponível.
Projetos de Arquitetura: Com os dados cadastrais em mãos, os arquitetos podem desenvolver projetos que respeitem as características do lote, os recuos exigidos e as restrições legais de construção. Isso garante que os projetos de arquitetura são adequados para a fase de licenciamento de obras, respeitando o regulamento de construção de moradias e demais tipos de edificações.
Facilidade para Empresas de Construção: As empresas de construção precisam do cadastro atualizado para obter a licença de construção e para evitar problemas legais durante a obra. A presença de um cadastro confiável proporciona uma base sólida para poderem iniciar as obras com segurança jurídica e dentro das normas vigentes.

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PROCESSOS DE CONSERVAÇÃO DO CADASTRO PREDIAL

A conservação do cadastro predial pode ser feita de duas maneiras: a conservação cadastral e a conservação matricial. Esses processos são fundamentais para manter os registos sempre precisos e atualizados.

Conservação Cadastral
Esse processo é necessário sempre que a configuração geométrica do imóvel sofre alterações, como em casos de divisão de terrenos, anexação de áreas ou expansão das construções. A conservação cadastral envolve a atuação de um técnico especializado, que verifica as novas características e limitações do terreno e as insere no sistema cadastral. Isso é indispensável tanto para o licenciamento de obras quanto para a regularização de terrenos em AUGI.

Conservação Matricial
Diferente da conservação cadastral, a conservação matricial é voltada para atualizações fiscais e é realizada exclusivamente pela Autoridade Tributária (AT). Ela permite que as informações de titularidade e outros dados fiscais do imóvel sejam atualizados sem alterar a configuração geográfica. Esse processo é necessário para manter a informação tributária correta e evitar erros nas cobranças de impostos. Muitas das construções anteriores a 1951, já se encontram com o registo matricial para efeitos de taxas, podendo consultar o dgTerritório para verificar o seu cadastro predial.

COMO ATUALIZAR O CADASTRO PREDIAL?

A atualização do cadastro predial pode ser solicitada pelo proprietário nos casos de transações imobiliárias, alterações no limite da propriedade. O processo para essa atualização envolve:

Conservação Cadastral: Requer a intervenção de um técnico cadastral para atualização dos dados geométricos da propriedade, etapa crucial tanto para regularização em AUGI quanto para o licenciamento de novas obras.

Conservação Matricial: Para correções fiscais, o proprietário deve recorrer à Autoridade Tributária, que realiza as atualizações sem interferir nos limites do terreno.

Essas atualizações são importantes para que o cadastro predial reflita fielmente a realidade dos imóveis e para que tanto os proprietários quanto as empresas de construção atuem com segurança e conforme a legislação.

HARMONIZAÇÃO DE ÁREAS: CORREÇÃO DE REGISTO PREDIAL

Em reabilitação urbana, é muito comum que, ao longo do tempo, surjam discrepâncias entre a área real de um terreno e a área constante no registo da Conservação Predial. Para realizar esta harmonização de áreas e garantir que os limites estejam corretos, é essencial apresentar um levantamento topográfico georreferenciado. Este levantamento oferece uma representação precisa do terreno, servindo como base justificativa para a alteração corretiva do registo - situações comuns para cadastro predial urbano, embora o cadastro predial rústico possa também requerer retificações.

Manter o registo do terreno atualizado é particularmente importante em casos de licenciamento de obras. Um registo correto facilita a análise e aprovação de projetos, evitando, contratempos legais. Em alguns municípios, é permitido iniciar a apreciação do projeto mesmo que o pedido de atualização de registo ainda esteja em processamento, desde que a situação seja devidamente comunicada.

No entanto, para processos de comunicação prévia, que exigem requisitos legais completos antes da submissão do projeto, a correção de áreas no registo deve ser realizada previamente.

O CADASTRO NOS PROCESSOS DE AUGI

As Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) são zonas onde construções foram erguidas sem o devido licenciamento e onde o cadastro predial tem papel fundamental na regularização das propriedades. O processo de reconversão e legalização dessas áreas depende de um levantamento rigoroso dos limites e das características das propriedades envolvidas e de todo um processo de reconversão. Nesses casos, o cadastro predial auxilia no:

Reconhecimento Legal dos Imóveis: Através do cadastro predial, é possível identificar a delimitação de cada lote nas AUGI, facilitando a sua integração no ordenamento urbano oficial.
Licenciamento e Legalização: O cadastro atualizado é fundamental para que as propriedades possam solicitar o licenciamento de obras e outros processos legais, permitindo que projetos de arquitetura e empresas de construção regularizem a situação dos imóveis e viabilizem novas construções
Ajustes na Configuração do Território: Durante o processo de legalização das AUGI, muitas vezes são necessárias intervenções que alteram a configuração dos terrenos. O cadastro predial é atualizado para refletir essas mudanças, promovendo uma integração ordenada ao sistema urbano oficial.

A presença do cadastro predial atualizado garante, assim, um suporte para que as AUGI passem a fazer parte do ordenamento urbano regulamentado, permitindo que os proprietários dessas áreas tenham segurança jurídica sobre as suas propriedades.