PÁGINA EM ATUALIZAÇÃO COM A NOVA LEGISLAÇÃO
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ToggleLICENCIAMENTO DE OBRAS OU LICENCIAMENTO MUNICIPAL
O licenciamento de obras particulares para construção é um procedimento que está regulado no RJUE - Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, conforme Decreto-lei n.º 555/99 de 16 de Dezembro, com as atualizações que lhe foram atribuídas posteriormente.
INSTRUÇÃO DE UM PEDIDO DE LICENCIAMENTO
Para garantir a aprovação de um pedido de licenciamento de construção, seja de habitação ou outro uso, pela Câmara municipal e entidades externas que possam ter de ser consultadas, é necessário compilar, não só as peças desenhadas, que representam o projeto da construção (arquitetura e especialidades), mas também, um conjunto de peças escritas que respondem à legislação geral e regulamentos municipais, em vigor no momento da submissão do pedido de licenciamento.
Instruir um pedido de licenciamento é a concretização de um dossier completo que é necessário ao total esclarecimento da pretensão.
A localização da construção ou edificação, a natureza do terreno e a classificação do solo, conforme os planos territoriais e regulamentos municipais, podem determinar as maneiras de como entregar e instruir o pedido.
Será composto por uma panóplia de peças escritas que auxiliam na compreensão e confirmação do projeto, bem como termos de responsabilidade legais que conferem aos técnicos que assinam cada projeto, a sua responsabilidade perante o que será desenvolvido.
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Para todas as dúvidas que tenha sobre o licenciamento de obras pode entrar em contacto através do formulário.
PROJETO DE ARQUITETURA E PROJETOS DE ESPECIALIDADES
No processo de licenciamento obras, os projetos de especialidades podem ser entregues na entidade após a aprovação dos projetos de arquitetura.
Por opção, pode entregar a arquitetura e as especialidades conjuntamente, sendo que assim tem a vantagem do tempo, mas o maior risco caso sejam necessárias alterações ao projeto de arquitetura e caso afetem as engenharias também. Consegue-se uma compactação do tempo de apreciação do processo camarário, somente se as alterações não impliquem revisões profundas de projeto (arquitetura e especialidades), podendo revelar-se ser mais trabalhoso e dispendioso, com necessidade de nova instrução do processo ou aditamentos.
Nestes casos, onde as pretensões geram dúvidas, é sempre preferível começar o processo com um pedido de informação prévia.
O processo mais comum é então, após o deferimento do projeto de arquitetura, serem entregues as respetivas especialidades à Câmara Municipal. Este método é mais demorado, por ser faseado, mas impõe menos risco com as eventuais necessárias alterações.
Em ambas as soluções, após a aprovação da arquitetura e dos projetos de especialidades, é necessário instruir o pedido de Alvará de Construção.
ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
Para este passo, é necessário já ter escolhido a empresa que irá construir a sua moradia, bem como o Fiscal da obra. É deveras importante que esta figura seja da sua confiança, pois será quem irá verificar que o projeto, materiais e as suas quantidades calculadas são aplicadas tal como previsto.
Após despacho, está no momento de dar início à construção, com o levantamento do alvará de licença de construção, onde tem de reunir a informação referente ao construtor e à equipa de fiscalização de obras.
Posteriormente à execução das obras, o pedido de autorização de utilização deve ser instruído com telas finais e termos de responsabilidade subscritos pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização de obra, atestando que a obra foi executada conforme os projetos aprovados.
No seguimento deste processo, a Câmara Municipal normalmente estabelece uma vistoria ao local, que pode também incluir as entidades externas consultadas a dar parecer.
Após esta verificação entre a obra e os projetos aprovados, é então emitida pela Câmara Municipal a licença de autorização ou utilização conforme cada caso.
CONSULTAS A ENTIDADES EXTERNAS
O licenciamento municipal tem de ser requerido junto das Câmaras Municipais e a sua aprovação, consoante a natureza do projeto, pode ainda carecer de pareceres favoráveis de entidades externas, nomeadamente:
- Direção Geral do Património Cultural (para imóveis classificados ou em vias de classificação, ou incluídos em zonas de proteção);
- Instituto da Segurança Social I.P. (necessário, por exemplo, para creches, onde avaliam aspetos como a localização, funcionamento, adequação à função, lotação possível e outros requisitos técnicos e funcionais);
- Autoridade Nacional de Proteção Civil (parecer acerca da verificação do cumprimento das regras de segurança contra riscos de incêndio);
- Direção Geral de Turismo (por exemplo, para equipamentos hoteleiros, dando parecer acerca de funcionamento, lotação, etc.);
- Direção Regional de Educação (por exemplo, para equipamentos escolares, dando parecer acerca de funcionamento, lotação, etc.);
- Autoridade de Saúde (verifica o cumprimento das normas de higiene e saúde);
- Entre outras entidades, conforme a especificidade de cada projeto.
USO DO IMÓVEL OU DA NOVA CONSTRUÇÃO
Se a localização do terreno ou do edifício a intervencionar determinam a abordagem de instruir o pedido, o tipo de uso a que se destina o imóvel ou a nova construção, é então determinante para composição do pedido de licenciamento.
Conforme as diretrizes dos vários regulamentos aplicáveis, existem casos em que o uso pretendido, pode não ser compatível com a localização. As condicionantes como a utilização de um edifício é importante enquadrar numa fase inicial do projeto para garantir o sucesso do mesmo.
LEGISLAÇÃO RELEVANTE PARA LICENCIAMENTO MUNICIPAL DE OBRAS
Decreto-lei nº 555/99 de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação.
Portaria n.° 71-A/2024 de 27 de fevereiro identifica os elementos instrutórios dos procedimentos previstos no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação e revoga a Portaria n.º 113/2015 de 22 de Abril.
Portaria n.° 71-B/2024 de 27 de fevereiro aprova os modelos de utilização obrigatória de licença, de resposta à comunicação prévia, dos atos a praticar pelos técnicos e dos modelos de avisos de publicitação de operações urbanísticas, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação
Portaria n.° 71-C/2024 de 27 de fevereiro procede à primeira alteração da Portaria n.º 1268/2008, de 6 de novembro, que define o modelo e requisitos do livro de obra e fixa as características do livro de obra eletrónico
LICENCIAMENTO ZERO
Licenciamento zero é um procedimento agilizador de diversas atividades económicas, processo iniciado com a Lei n.° 49/2010 de 12 de Novembro e regulado em Decreto-Lei n.° 48/2011 de 1 de Abril.
Esta legislação já foi atualizada pelo Decreto-Lei n.º 10/2015 de 16 de Janeiro (RJACSR - Regime Jurídico de Acesso e Exercício de Atividades de Comércio, Serviços e Restauração).
O procedimento de licenciamento zero simplifica o regime de acesso e de exercício de várias atividades de comércio, serviços e restauração. A atividade comercial do âmbito desta lei pode iniciar funções desde que se instale em local com alvará de utilização prévio adequado ao uso da sua atividade e, que o local tenha condições técnicas e estruturais para o exercício desse uso.
Com esta medida, não há isenção ou dispensa do cumprimento dos requisitos legais para exercer a atividade, mas sim, ajuda em termos temporais. Desta forma, o estabelecimento pode abrir as portas mais rapidamente, ficando sujeito a uma posterior vistoria/fiscalização por parte da Câmara Municipal correspondente.
Prevê-se a substituição de um alvará, por uma comunicação prévia, que se pode fazer no ‘balcão do empreendedor’, permitindo instalar e modificar estabelecimentos comerciais (tais como restaurantes e estabelecimentos de bebidas, comércio de bens e prestação e serviços, assim como pedidos de colocação de reclamos publicitários, toldos na fachada e uso de espaço de esplanada, etc).
Prevê ainda que a mera comunicação prévia seja realizada pelo titular da atividade no Balcão do Empreendedor, integrado no ePortugal, facilitando o processo.
LEGISLAÇÃO RELEVANTE PARA LICENCIAMENTO ZERO
Portaria n.° 239/2011 de 21 de Junho
Identifica os elementos que as meras comunicações prévias e as comunicações prévias com prazo previstas no Decreto-Lei n.º 48/2011, de 1 de Abril, devem conter.
Decreto-Lei n.º 10/2015 de 16 de janeiro
Regime jurídico de acesso e exercício de atividades de comércio, serviços e restauração (RJACSR)
ATIVIDADES ECONÓMICAS ABRANGIDAS PELO LICENCIAMENTO ZERO
Estão englobados os vários estabelecimentos de restauração e bebidas, de comércio de bens e prestação de serviços e armazenagem. Nomeadamente:
- Frutarias, leitarias, peixarias, talhos, charcutarias, garrafeiras;
- Mercearias, supermercados de produtos alimentares;
- Oficinas de manutenção e reparação de veículos, automóveis, motociclos e ciclomotores;
- Lavandarias e tinturarias;
- Salões de cabeleireiro, institutos de beleza, colocação de piercings e tatuagens, solários;
- Cafés, bares, restaurantes, pastelarias e catering;
- Armazéns frigoríficos de géneros alimentícios e não alimentícios;
- Espaços de fabricação própria (como panificação, gelados, sumos e doces);
- Preparação e conservação de produtos de pesca,
- Oficinas, entre outros.
Contudo, relembramos que existem outras atividades económicas que não estão abrangidas pelo licenciamento zero, tais como:
- Empreendimentos turísticos;
- Instalações desportivas;
- Equipamentos de ensino/estabelecimentos escolares;
- Equipamentos hospitalares/unidades privadas de saúde;
- Estabelecimentos de comércio a retalho abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 21/2009 de 19 de janeiro (cantinas, refeitórios e bares de entidades públicas, de empresas, de estabelecimentos de ensino e de associações sem fins lucrativos, destinados a fornecer serviços de alimentação e de bebidas exclusivamente ao respetivo pessoal, alunos e associados).
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Sofia and Rui are simply amazing. They are very professional, always respond to your questions, and really care about customer satisfaction. They are very proactive if any doubts arise and explain thoroughly which possible options you have. I would definitely work with them again in my next renovation project and can recommend them without any doubts.
Disponibilidade e profissionalismo são as palavras de ordem deste gabinete, pessoas fantásticas na sua liderança com conhecimento fora de série neste mercado, com abertura e compreensão para as ideias que por vezes nesta área são difíceis de passar por parte de clientes exigentes . Sem dúvida alguma profissionais a considerar para o presente e futuro pois o passado foi fantástico e o resultado final superou muitíssimo o pretendido . Publicamente um muito obrigado aos Arquitetos Rui e Sofia.
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O projecto para remodelação total e profunda do nosso apartamento está excelente. Destaco o profissionalismo, preparação e rigor técnico a todos os níveis, sem prejuízo da disponibilidade e total abertura para a interacção com o cliente, incluindo não só a apresentação de versões iniciais alternativas, mas também a receptividade a ideias de alterações que, através da sua competente e experiente modulação, redundam beneficiadas sempre que tecnicamente viáveis. Acresce a simpatia. Não podíamos estar mais satisfeitos com a nossa escolha.
Excelentes profissionais. Recomendo totalmente.
Estou mais que satisfeito com o Excelente trabalho e Orientação prestada pela Sofia e Rui neste projecto de Arquitectura para a construção da nossa moradia. Muito abertura e capacidade de interiorizar os nossos desejos. Sempre prestáveis e simpáticos. Todas as etapas concretizadas dentro dos prazos estipulados. Muito obrigado à Sofia e ao Rui
Escuta, criatividade e profissionalismo são as palavras que melhor definem para mim o trabalho da SpaceLovers. O Rui soube entender meus desejos e transforma-los em conceitos arquitecturais que foram além das minhas expectativas. O projecto de arquitectura de moradia que iniciamos este ano foi recentemente aprovado pela CM e isso foi possível graças ao profissionalismo e ao rigor técnico da equipe SpaceLovers. Obrigado Rui, estou ansioso de finalizar as especialidades e iniciar o projecto de execução. O caminho ainda é longo mais com a SpaceLovers chagaremos lá.
Uma excelente equipa, bons profissionais, ideias perfeitas, concretização de projectos sem falha. Muito obrigado Sofia e Rui
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Sofia and Rui are incredibly professional and hard working. They are also extremely knowlegeable in their fields and give great advice and insights for projects. They are a great team to work with - highly recommend.
I've been working with SpaceLovers on 3 of my renovations and while the works are not cheap, the projects are well managed and communicated and I'd recommend them. Costs are transparent and they are responsive
O projeto de renovação do meu apartamento desenvolvido pela Space Lovers, na pessoa do Arqtª Rui Rabaça e da Arqtª Sofia, foi de excelência. O Arqtº Rui Rabaça que foi o meu interlocutor no desenvolvimento e implementação do projeto demonstrou grandes competências, experiência e muito orientado para as necessidades do cliente. Esteve sempre presente com uma disponibilidade total quer na fase de elaboração do projeto quer depois no acompanhamento da obra, sempre com grande sentido critico na análise dos trabalhos que estavam a decorrer, para além de que sempre que foi necessário tinha uma atitude construtiva para procurar soluções alternativas que fossem ao encontro do que o cliente pretendia e sem que isso implicasse custos extra exagerados. Muito obrigado pelo vosso trabalho e disponibilidade, e neste meio onde ninguém se “atravessa” a recomendar empresas para estes projetos, eu certamente irei recomendar-vos.
Escolhi a equipa SpaceLovers para um projeto muito especial para mim, a remodelação da minha casa de infância. Logo na primeira reunião, na qual nos conhecemos, senti total confiança no Arqto. Rui, que além do profissionalismo e rigor técnico, sempre revelou imensa disponibilidade, receptividade e muita paciência (obrigada!) para todas as questões que foram surgindo. O Rui sempre foi muito sincero e claro nas suas sugestões e opiniões, que dada a minha inexperiência neste tema, foi dos pontos mais importantes. De destacar não só o gosto impecável, com todas as sugestões feitas a ir ao encontro do pretendido, mas também a preocupação com outros aspectos mais práticos da remodelação, como a garantia do conforto ou de escolhas mais sustentáveis. Ainda a mencionar, a sugestão de algumas alterações mais estruturais, que não pensei serem possíveis, mas que superaram em muito as expectativas que tinha para a obra e que irão beneficiar o espaço. Agradeço imenso todo o vosso empenho neste projecto! Recomendo a 100% a SpaceLovers a quem procure o desenvolvimento de um projeto de arquitetura.
We are working with spacelovers to renovate parts of a newly purchased apartment in Lisbon and have had a terrific experience so far. Rui Rabaca has been a joy to work with on the design. He has been so helpful, flexible and accommodating to our preferences, as well as providing invaluable explanation and support for us as non-Portuguese speakers who are new to Lisbon. We love the concept design (as well as the detailed 3D plans) and are really excited to see the project to completion with Rui's help over the next few months.
