Como saber o valor de mercado de um imóvel?

O valor de mercado do imóvel é sempre um dado muito importante aquando da transação de imóveis, quer para quem vende, quer para quem compra.

É difícil encontrar o valor exato e, mesmo recorrendo a vários agentes imobiliários, irá provavelmente obter valores diferentes. Até porque de uma forma geral, os agentes sustentam a sua avaliação em preços médios por m2, de imóveis ditos similares (fundamentada na base dados interna da agência), considerando sempre um bom valor de venda para o atrair a assinar contrato e muitas das vezes com exclusividade.

Contudo, quase sempre existe uma discrepância entre o preço anunciado (‘asking price’) e o preço da venda, que poderá ser nalguns casos elevada.

Sendo que esta oscilação é dependente da "lei da oferta e lei da procura". Sempre que há muita procura e pouca oferta é até natural que hajam ofertas de compra com valores acima dos listados, e vice-versa, sempre que a procura reduz, as ofertas tendem a baixar do valor pedido.

VALOR DE MERCADO: COMO SABER O VALOR CORRETO?

O valor de mercado é o valor real que não deve ser confundido com o valor pedido, nem com os valores de oferta que vão surgindo durante a negociação.

Sumariamente, poder-se-á dizer que o valor de mercado é o valor 'justo' por uma determinada propriedade, em determinado contexto temporal, estado de conservação do imóvel e localização. Este valor de mercado deve ser um ponto de partida para qualquer intenção de negócio, seja por parte do investidor-comprador como do proprietário-vendedor.

Dizendo com isto que ter em mente este valor é sem dúvida a barreira para a realização de um bom investimento imobiliário.

Neste artigo tentaremos sintetizar os pontos importantes a ter em conta, para poder chegar a um valor aproximado do seu imóvel, focando-nos sobretudo ao uso habitacional.

Para um valor mais preciso, aconselhamos que contrate um profissional, perito avaliador de imóveis que poderá fazer um estudo exaustivo à propriedade específica e apresentar-lhe um valor ajustado ao espaço e tempo.

VALOR DE MERCADO — O QUE CONSIDERAR?

1 — Posicionar a sua propriedade. Características de localização não só espacial (bairro, edifício, proximidade a serviços e equipamentos, como escolas, a que rede de transportes, acessibilidades, comércio etc.), mas também a vizinhança e em caso de habitação coletiva ter conhecimento da atividade do condomínio;

2 — Descrever a correta tipologia do seu imóvel e a área bruta do mesmo (atenção que nem sempre a informação constante na caderneta predial e outros documentos está completamente correta) e áreas úteis dos seus compartimentos;

3 — Avaliar as características particulares da sua propriedade. Quais os elementos notáveis, como, por exemplo, exposição solar, divisões com janela, varandas, lareira, arrecadação, garagem, nível de acabamentos, entre outros;

4 — Analisar as propriedades do seu bairro que foram vendidas nos últimos 6 meses (ou mais ou menos, dependendo das condições do mercado do momento), com características semelhantes, qualidade e tipologia.

5 — Importante é mesmo sentir o pulso do mercado da sua zona, e para isso é relevante fazer a sua pesquisa exaustivamente. Para o proprietário, não caia no erro de listar um baixo valor ou de colocar um valor demasiado elevado. Para o comprador, não erre ao fazer uma oferta demasiado baixa e com isso perder uma boa oportunidade, nem se deixe enganar por um valor excessivo. É neste cenário de negociação que importa e muito ter o conhecimento do valor imobiliário em questão.

6 - Conhecer a realidade do condomínio. Deve procurar saber se vai ter encargos para breve, se está discussão alguma obra de inovação, se existem problemas no edifício recorrentes (entupimentos, infiltrações, intrusões, etc), isto para além de saber se existem as quotas em dia e se é um colectivo participativo.

7 — Compreender o investimento necessário extra-aquisição. Isto inclui a necessidade de realizar algumas obras após a compra, motivadas por necessidade de conservação / modernização do imóvel, ou são obras 'obrigatórias' de regularização do património (legalizalições).

IMÓVEIS SEMELHANTES — SÃO MESMO COMPARÁVEIS?

No método comparativo na avaliação de imóveis é crucial que compare imóveis muito semelhantes em todas as características, porque esse pode ser um erro vital para o valor pelo qual promove o imóvel. É ainda frequente o vendedor estar conectado emocionalmente ao imóvel e acreditar que este tem um valor superior por esse motivo.

O ponto de partida para estabelecer um preço médio por m², para uma determinada área geográfica, para um determinado standard de características é estabelecido para uma referência de negócio, multiplicando esse valor pela área de cada imóvel. Esta maneira de cálculo acaba por ser redutora, uma vez que esclarece para uma generalidade e exclui as especificidades do imóvel.

Assim, é importante ajustar o valor obtido de referência através do preço médio, quer seja para cima ou para baixo, consoante as características do imóvel. Delas contam o ano de construção, o estado de conservação, os materiais de construção, os acabamentos, equipamentos, a existência de garagem, parqueamento, arrecadação, serviços de apoio e lazer que estejam afetos ao imóvel e uso comum. São fatores distintivos que influenciam significativamente o preço de um imóvel, assim como a localização da propriedade.

Importa relembrar que a avaliação obtida através de um método comparativo, é uma maneira mais acessível de chegar a uma estimativa do valor de um imóvel, mas é uma estimativa efémera, não fosse o imobiliário um mercado volátil.

DICAS PARA OFERTAS

Paralelamente, há compradores que aumentam a sua oferta para poderem garantir que a propriedade lhes será vendida. Vendedores, lembrem-se que um valor de mercado errado pode levar ao desinteresse no imóvel por parte de potenciais compradores e levar a tempos de venda muito extensos.

Compradores, em termos de investimentos imobiliários, diz-se que o bom negócio faz-se é na compra, mas cuidado com as ofertas demasiado baixas, podendo afastar-vos de fora do negócio!

Para apoiar na compra, venda e mesmo no arrendamento de imobiliário, oferecemos serviços de visita e análise e conhecimento dos imóveis.