Como distinguir um bom investimento imobiliário?

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Será que é possível reconhecer um bom investimento imobiliário quando estamos perante uma oportunidade? Este artigo visa desvendar alguns pontos que o poderão ajudar a perceber se será uma boa aposta ou não.

É certo que em termos de investimento, o setor imobiliário surge como uma opção tradicional, pela solidez física e segurança do ativo e pela forma de rentabilizar ao longo do tempo. Nas várias modalidades de investimento, seja construir para vender, arrendar, remodelar para vender ("fix and flip"), re-vender (“house flipping”) ou até mesmo especular.

Qualquer investimento acarreta riscos, e o imobiliário não é exceção, este é condicionado por circunstâncias temporais, características intrínsecas ao imóvel e variáveis exteriores que influenciam as oportunidades e as constantes oscilações do valor de mercado de um imóvel.

Similarmente a outra área de investimento, o imobiliário apresenta vantagens e desvantagens. Por ser um bem tangível / físico é muitas vezes considerado um investimento seguro.

Mas, na verdade, o que se apresenta ser um bom investimento imobiliário? A variante que raramente compromete um investimento é a localização, mas existem mais fatores determinantes que dão musculatura a um imóvel para valorizar.

Pontos a considerar para reconhecer um bom investimento imobiliário, pois é sempre importante garantir o lema do investidor imobiliário "o segredo está na compra", onde costumamos adicionar "o segredo está na compra” com planeamento do que vai realizar à propriedade após a aquisição. Claro que pagar menos é importante para lhe dar margem, mas nada melhor do que saber o que vai fazer e gastar para prever o investimento ao pormenor e evitar surpresas.

Investimento Imobiliário Fachada de Edifício em Lisboa

1 — LOCALIZAÇÃO E ENVOLVENTE

A inserção numa determinada cidade, bairro ou rua impõe a característica do lugar e determina logo, por si só, um excelente ponto de partida para a definição do produto imobiliário que procura. A envolvente, o seu contexto sócio-cultural, são também importantes.

Quando adquire um imóvel não se esqueça que também adquire a terra ou a percentagem de terra a que lhe cabe. Se a terra tem uma valorização inerente pela sua localização, o imóvel nela construído pode, por exemplo, permite-lhe rentabilizar por forma de arrendamento.

Uma boa localização para um cliente / investidor, pode, não ser propriamente para outro. Contudo, há sempre aqueles lugares unânimes, valorizados por todos, ou pela sua centralidade, acessibilidade, ou pela sua localização privilegiada de frente mar, centro urbano, centro de negócios, entre outros, prevendo ter uma valorização pela diferenciação e pela escassez de produto promovido pelo aumento de procura.

O fator localização há de ser sempre um carimbo de sucesso para um bom investimento imobiliário, mas não se deve esquecer que quem vende nestes locais prime irá imprimir um 'asking price' alto, fazendo baixar algumas margens que possa procurar, sobretudo se procura um investimento a curto prazo.

2 — PONTOS NOTÁVEIS DO IMÓVEL

O que caracteriza determinado imóvel? Muitas janelas? Pé-direito alto? Boas áreas? Tetos trabalhados? Garagem? Vistas? Sótão? Arrecadação? Terraço? Varanda? Disposição de divisórias? Exposição solar? Acessos?

Há uma enorme lista de características que fazem de determinado imóvel, senão único, pelo menos especial.

Todos são aspetos que podem potenciar a valorização do imóvel. Por vezes, os imóveis são muito compartimentados e com pouca luz no interior, contudo poderão ter um enorme potencial após transformação. Aqui importa treinar o olho para estes pontos e catapultar o espaço aquando da visita ou mesmo, pedir o aconselhamento profissional nesta fase inicial de procura. Pode parecer-lhe inútil e gastos desnecessários, mas, na verdade, é agora que se fazem os bons negócios e que um bom profissional faz a diferença.

3 — ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL

O estado de conservação do imóvel é um dos pontos mais relevantes, pois uma remodelação profunda poderá ter custos significativos, assim como o incremento do fator tempo da intervenção podem pesar na decisão na hora de investir.

Existem vários níveis de intervenção, e um imóvel a necessitar de pinturas é muito frequente. Mas por vezes, é mesmo nos imóveis mais degradados que se pode potenciar o valor de revenda no final e no processo de investimento. Aqui tudo pode ser planeado e ao pormenor e apresentar um produto final no mercado e diferenciado, destacando-se da concorrência, impulsionado o investimento. Considere, contudo, que quando adquire o imóvel, tem de incluir o custo dessas obras no seu valor global.

4 — EDIFÍCIO ONDE SE INSERE

Tem de observar a concha da sua ostra. Sobretudo em edifícios coletivos, não se pode descorar a aparência e estado do imóvel / partes comuns no seu todo. A homogeneidade e os assuntos referentes ao condomínio. Têm de ser analisadas Antes da aquisição deverá informa-se se o condomínio está ou não formado, como são geridos todos os assuntos do condomínio, analisar o respeito pela fachada, a coerência das intervenções individuais, (por exemplo — varandas transformadas em marquises, caixilharias, entre outros).

5 — CONDICIONANTES E SERVIDÕES ADMINISTRATIVAS

Estes podem parecer conceitos complexos, mas são apenas pontos referentes à localização. Referimos em ponto independente, por serem aspetos mais técnicos que podem, contudo, ser relevantes para a operação que pode pretender realizar.

Se está numa área histórica, e se existe algum tipo de restrição à intervenção que pretende.

Outro aspeto importante, é pesquisar os planos municipais para a área envolvente. Importa saber se o terreno em frente vai-lhe ofuscar as vistas, ou fazer-lhe sombra no futuro. Tudo isto são fatores que podem condicionar as expectativas do seu investimento e não estão diretamente ligadas ao imóvel em si. Dependendo das suas ambições para o imóvel / terreno, deverá nesta fase reunir o maior número de informações, para poder comprar totalmente esclarecido das possibilidades e condicionantes inerentes a cada imóvel.

6 — “TIMING” DA OPORTUNIDADE

A oportunidade de determinado negócio é diretamente proporcional com o timing em que se enquadra. Isto significa que para aquela propriedade única, num determinado período, num determinado contexto de mercado é o valor de mercado X.

O bom investimento imobiliário impõe-se pela definição de um planeamento e cumprimento deste ao longo do processo.

Com o crescimento na atividade imobiliária, importa cada vez mais atuar com o conhecimento do que se está a adquirir, pois se muitas propriedades escondem verdadeiras surpresas, muitas mais são as que escondem pesadelos.

Aqui só há uma forma de atuar… invista, sim, mas informado/a, para minimizar o risco do seu investimento. Obtenha um parecer técnico sobre a condição do imóvel, patologias, viabilidade de intervenção, potencial rentabilização. A equipa spacelovers presta serviço de consultoria para sustentar a confiança no investimento imobiliário, o nosso acompanhamento é efetuado desde o início:

1 — Planear o investimento: a estruturação e definição do produto imobiliário que se procura;

2 — O estudo da área e localização para esse enquadramento;

3 — Visitas a imóveis candidatos;

4 — A realização de relatórios de imóveis;

5 — Estudo do valor de mercado e encargos com o imóvel (IMI, IMT, seguros, escritura, etc);

6 — Análise de estado de conservação do imóvel: levantamento de patologias, registo de construção legal / ilegal;

7 — Indicadores de intervenção adequados ao sistema construtivo do imóvel;

8 — Comparação entre imóveis visitados;

9 — Estimativa de custo de obra para eventual obra de valorização;

10 — Desenvolvimento do projeto diferenciador para potenciar a referência do produto no mercado;

11 — Acompanhamento e gestão da obra.

Acreditamos que só contextualizado está em controlo do negócio, decidindo de forma esclarecida, potenciando a probabilidade de um bom retorno do seu investimento.

Fale connosco acerca da sua ideia de investimento e podemos apoiá-lo na sua rentabilidade. A spacelovers conhece as naturezas construtivas do parque edificado e pode ajudar a guiá-lo nas potencialidades de cada propriedade para fazer uma decisão informada e com as diretrizes reais para um potencial retorno assinalável.

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