A aplicação do IVA 6% a projetos de reabilitação urbana com licenciamento anterior a outubro de 2023 exige, obrigatoriamente, uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada pela câmara municipal – conforme confirmado pelo acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, que deixou como sumário:
I - Só beneficiam da taxa de 6% de IVA prevista, conjugadamente, nos artigos 18.º, al. a) e na Verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA, as “empreitadas de reabilitação urbana”.
II - A qualificação como “empreitada de reabilitação urbana” pressupõe a existência de uma empreitada e a sua realização em Área de Reabilitação Urbana para a qual esteja previamente aprovada uma Operação de Reabilitação Urbana.
Neste artigo estamos a explorar as alterações introduzidas à verba 2.23 do CIVA, sendo que existem outros enquadramentos para obter o IVA reduzido.
A Lei "Mais Habitação" (Lei n.º 56/2023) alterou radicalmente o Artigo 2.º da Lista I do CIVA:
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Extingue o conceito de"empreitadas de reabilitação urbana", substituindo-o por "empreitadas de reabilitação de edifícios".
| Situação | Regime Anterior a Outubro 2023 | Novo Regime (Pós-06/10/2023) |
|---|---|---|
| Construção nova em ARU | Beneficiava de IVA 6% | Excluída (salvo exceções) |
| Reconstrução com fachada | IVA 6% aplicável | Casos fronteira sob risco |
Exceções mantidas:
- Operações de reconhecido interesse público nacional
- Reabilitação de equipamentos coletivos de natureza pública
O Artigo 14.º da Lei 56/2023 protege projetos em curso, para beneficiam do conceito antigo ("reabilitação urbana"):
- Pedidos de licenciamento/comunicação prévia submetidos antes de 7/10/2023;
- Licenciamento anterior outubro 2023, (ou outro procedimento) baseados em informação prévia favorável emitida antes de 7/10/2023.
Requisitos Cumulativos:
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Enquadramento em Área de Reabilitação Urbana (ARU) delimitada;
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Cumprimento das condições originais do CIVA (ex: ORU aprovada para projetos pré-2023).
FACHADA vs. CONTEÚDO
Projetos que aproveitam elementos existentes (ex: paredes mestras, fachadas) enfrentam testes de qualificação. Projetos que mantêm fachadas, mas reconstroem interior total geram dúvidas interpretativas, podendo haver a leitura de classificá-los como "construção nova" (portanto, sujeitos a IVA 23%), podendo haver uma relação com o custo total da obra vs. a estrutura existente a manter e preservar.
O CASO QUE DEFINIU A JURISPRUDÊNCIA
Em 2024, a Autoridade Tributária (AT) consolidou uma posição crítica sobre o IVA 6% em reabilitações urbanas, por um esclarecimento vinculativo. O caso originou-se de uma Instituição Particular de Solidariedade Social (IPSS) em Cabeceiras de Basto, que construía uma residência para idosos sob licença de 2019. A instituição alegava direito ao IVA reduzido (6%), mas a AT rejeitou-o com base numa falha técnica: a ausência de Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada pela câmara municipal, apesar do projeto estar numa Área de Reabilitação Urbana (ARU).
O parecer ganha força jurídica ao alinhar-se com o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 26 de março de 2025, que anulou decisões anteriores.
AS 3 CONDIÇÕES ABSOLUTAS PARA O IVA 6% (PROJETOS PRÉ-OUTUBRO/2023)
Para empreitadas com licenciamento anterior a 7 de outubro de 2023, o IVA 6% exige cumulatividade destes requisitos:
Classificação como "Empreitada de Reabilitação Urbana"
*Definida pelo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU – DL n.º 307/2009)*.
Localização em Área de Reabilitação Urbana (ARU)
Delimitada por município.
Inserção em Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada
Aprovação por alvará ou deliberação camarária.
Atenção: A mera "certidão de enquadramento" (como a emitida em Cabeceiras de Basto) não substitui a ORU aprovada.
A REFORMA DE 2023: O QUE MUDOU?
A Lei n.º 82/2023 alterou radicalmente o panorama:
Substituiu o conceito de "reabilitação urbana" por "reabilitação de edifícios".
Manteve, porém, regras transitórias para projetos com:
Licenciamento/comunicação prévia submetidos antes de 7/out/2023.
Licenciamentos pós-reforma baseados em informação prévia favorável anterior.
| Critério | Regras Antes de Out/2023 | Regras Atuais (Pós-Lei 82/2023) |
| Conceito-chave | Reabilitação Urbana | Reabilitação de Edifícios |
| Condição Territorial | ARU + ORU Aprovada | Edifício em "área crítica" (Art. 4.º RJRU) |
| Documento Chave | Deliberação de ORU pela Câmara | Projeto de reabilitação aprovado |
O RISCO FINANCEIRO: O CASO DA IPSS COMO ALERTA
A IPSS de Cabeceiras de Basto enfrentou um aumento de 17% nos custos (diferença entre IVA 6% para 23%), pois pese embora houvesse um licenciamento anterior a 2023, a Câmara emitiu certidão de enquadramento na ARU, mas não aprovou a ORU. Como consequência, o empreiteiro aplicou IVA 23% ao invés do IVA 6%, inviabilizando o projeto.
Lições para Investidores com Licenciamentos antes de outubro 2023:
Para as operações de reabilitação urbana, exige-se uma articulação orquestração entre municípios, fiscais e promotores. Um erro documental pode custar 17% do investimento.
Projetos em ARU sem ORU aprovada perdem o direito ao IVA 6%.
A emissão de "certidões de enquadramento" por municípios não tem valor legal para efeitos fiscais.
JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA PARA LICENCIAMENTO ANTERIOR A OUTUBRO DE 2023
Como sabemos a legislação referente à taxa de IVA foi alterada em 2023 e ajustou as condições, substituindo o conceito de “reabilitação urbana” pelo de “reabilitação de edifícios”.
O Acórdão STA estabeleceu que:
"A aplicação do IVA reduzido pressupõe a integração da empreitada numa ORU [...] formalizada através de instrumento jurídico próprio".
Impacto prático:
Tribunais inferiores devem seguir esta orientação.
Contribuintes em litígio similar perdem base jurídica.
O FUTURO: A PROPOSTA DE ALARGAMENTO DO IVA 6%
O Programa do Governo (2024) prevê:
Estender o IVA 6% a "obras e serviços de construção e reabilitação".
Limitar a incidência ao valor final do imóvel (excluindo terrenos).
Perspetiva Crítica:
A medida dependerá de negociações com a UE (diretiva IVA permite taxas reduzidas apenas para habitação social).
Poderá resolver lacunas históricas, mas não retroagirá a casos como o da IPSS.
CHECKLIST PARA BENEFICIAR DO IVA 6% (PROJETOS EM CURSO)
Verifique a data do licenciamento:
Antes de 7 outubro 2023? Aplicam-se regras antigas (exigem ORU!).
Exija a ORU formalizada:
Deliberação camarária registada em ata.
Valide a ARU:
Confirme delimitação no Plano Diretor Municipal (PDM).
Documente tudo:
Certidões da câmara devem mencionar expressamente a ORU aprovada.
Sugerimos que considere nos honorários do arquiteto, uma análise de enquadramento da localização/imóvel integrado, não só na ARU, como na ORU.
RIGOR NA FASE DE PROJETO EVITA CUSTOS EXTRAS
A falta de alinhamento entre planeamento municipal e fiscal inviabiliza projetos. Enquanto aguardamos a reforma do IVA, investidores devem:
Involver fiscais especializados na fase de licenciamento, comunicação prévia ou pedido de informação prévia.
Rejeitar "certidões genéricas" de municípios.
Monitorizar a Proposta de Lei n.º 98/XIV para alargamento do IVA 6%.
A leitura da presente informação não dispensa a consulta da legislação em vigor.
