Transformar um apartamento T2 em T3 é uma das estratégias mais comuns de valorização imobiliária em zonas urbanas como Lisboa e Porto. No entanto, este tipo de intervenção exige uma análise técnica e legal rigorosa, onde o enquadramento regulamentar e as implicações práticas para a verdadeira valorização do imóvel.
1. ENQUADRAMENTO LEGAL E URBANÍSTICO
Qualquer alteração à compartimentação interior de um imóvel que implique modificação da tipologia deve obedecer ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) — Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, com as alterações mais recentes introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024.
Obviamente, que na legislação aplicável é sempre necessário fazer o que chamamos cross-reference legal, onde não é apenas uma lei que tem de se cumprir, mas várias que se complementam e, é por isso, que nem sempre as respostas são diretas.
Paralelamente o RJUE, as alterações têm de cumprir, o RGEU (ou o RAREFA), as acessibilidades, etc. Para uma correta análise da sua possibilidade de alterar a tipologia ou até o uso a natureza da operação urbanística e os seus contornos são fatores fundamentais para fazer corresponder estes propósitos.
COMUNICAÇÃO PRÉVIA OU LICENCIAMENTO?
Geralmente, a alteração de um T2 para T3 enquadra-se como obra sujeita a controlo prévio, sendo necessária uma comunicação prévia com prazo, junto da Câmara Municipal, rara formalizar o depósito das peças constituintes de projeto, mas cada caso é um caso e tem de ser avaliado individualmente, podendo até requerer mais do que uma operação urbanística e tornar esta alteração de tipologia numa ode à burocracia. Até mesmo há casos em que fisicamente no imóvel é possível cumprir toda a legislação, mas a componente urbanística não o permite. Admite-se que esta alteração agrega uma remodelação do imóvel, numa estratégia de reabilitação urbana, mas a possibilidade tem de ser avaliada caso a caso.
Este procedimento aplica-se quando a intervenção:
- altera a compartimentação interior, mas não aumenta a área de construção, nem de implantação;
- não altera fachadas nem o número de pisos;
Se, contudo, as alterações implicarem modificações estruturais, aumento de área de construção ou impacto em elementos comuns do edifício (por exemplo, fachadas ou cobertura), o processo passará a para controlo prévio.
CRITÉRIOS DE HABITABILIDADE E REGULAMENTAÇÃO TÉCNICA
Mesmo quando a alteração é interior, é obrigatório cumprir os requisitos definidos do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e na Regulamentação Térmica (REH), acessibilidades, etc.
REQUISITOS MÍNIMOS DE HABITABILIDADE
Conforme o RGEU, cada T3 deve garantir, como, por exemplo:
- Iluminação e ventilação natural direta, com área envidraçada mínima de 1/10 da área do pavimento, para cada compartimento;
- Altura mínima de 2,40 m para os compartimentos habitáveis;
- Tipologia T3 com área bruta mínima total de 91 m² ([1]);
- Acesso às partes comuns com entrada autónoma ao fogo, etc...
O novo compartimento a criar para ser considerado novo quarto só pode ser considerado habitável se cumprir determinadas condições, de áreas mínimas, dimensões mínimas e ter pé direito e ser iluminado e ventilado sendo os parâmetros.
A grande questão na alteração de tipologia de T2 para T3, prende-se ainda com um aspeto muito importante que são as casas de banho, que para um T2 basta 1 instalação sanitária com 3,5m2, para um T3, o artigo 68º do RGEU estipula 2 instalações sanitárias com o total de 4,5m2. Ora este ponto reveste-se ainda de mais relevância quando a segunda instalação sanitária tem de ser criada do zero, formalizando assim um novo espaço no layout obriga, mais uma vez a cross-reference legal e ter de cumprir mais legislações que fazem esse espaço ser bem maior que 4,5m2 sozinho.
Caso contrário, será classificado como arrumos ou escritório, sem que a tipologia oficial mude legalmente para T3.
3. ETAPAS DO PROCESSO
LEVANTAMENTO E DIAGNÓSTICO
Após contratar arquiteto, o primeiro passo é um levantamento rigoroso do existente, com medições, fotografias e análise da estrutura. Enquanto arquitetos avaliamos a viabilidade técnica e urbanística, perceber a génese da operação urbanística original e identificando se esta intervenção pode enquadrar-se como comunicação prévia e se se encontra dentro dos regulamentos.
PROJETO DE ARQUITETURA
Segue-se a elaboração do projeto de arquitetura, com plantas de estado atual e proposto, acompanhadas por memória descritiva e quadro de áreas, entre outros elementos definidos em portaria própria.
Nesta fase, é essencial a coordenação de projetos de arquitetura com especialidades (eletricidade, águas, esgotos e ventilação).
SUBMISSÃO À CÂMARA MUNICIPAL
O processo é submetido através da plataforma eletrónica da Câmara Municipal em formato digital (PDF/DWF) e/ou através de formato em papel, consoante o sistema implementado na Autarquia.
No caso do procedimento da comunicação prévia, a autarquia dispõe de 20 dias úteis para verificar a conformidade documental.
4. O PAPEL DO ARQUITETO E DA COORDENAÇÃO TÉCNICA
A spacelovers, enquanto gabinete de arquitetura em Lisboa, assegura a coordenação de todas as fases do projeto de arquitetura, garantindo conformidade legal, qualidade técnica e integração estética.
O arquiteto é responsável por:
- assegurar que as soluções cumprem todas as legislações aplicáveis;
- coordenar os projetos de especialidades;
- preparar a documentação técnica para submissão digital;
- acompanhar a execução e validar a conformidade final.
Um projeto bem coordenado reduz riscos de indeferimentos ou atrasos e assegura que a transformação do T2 em T3 é totalmente legal e valorizadora.
5. IMPACTO NA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) e plataformas imobiliárias (Idealista, Imovirtual), a criação de um quarto adicional pode aumentar o valor de mercado entre 10% e 25%, dependendo da localização e qualidade da remodelação.
Os fatores que mais influenciam a valorização são:
- Aumento da capacidade habitacional;
- Melhoria da funcionalidade e conforto térmico/acústico;
- Atualização de instalações e acabamentos;
- Melhor organização espacial fomenta uma melhor vivência;
- Regularização e legalização documental do imóvel.
Para imóveis em Lisboa, por exemplo, o preço médio por metro quadrado em zonas centrais pode já ultrapassar os €5.000/m², pelo que o investimento numa remodelação integral com a alteração de tipologia de forma legal e tecnicamente sólida é altamente rentável.
A transformação de um T2 em T3 é uma operação técnica e legalmente exigente, mas altamente vantajosa quando bem planeada.
Cumprir a legislação, garantir as condições de habitabilidade e trabalhar com um atelier de arquitetura qualificado são fatores determinantes para o sucesso do projeto.
A spacelovers dispõe de uma equipa de arquitetos em Lisboa com experiência comprovada em remodelações interiores, legalizações e processos urbanísticos.
Se pretende avaliar a viabilidade de transformar o seu apartamento, entre em contacto para uma consultoria e due diligence técnica personalizada.
[1] Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício
