ÍNDICE

PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA OU PIP

O pedido de informação prévia (também designado pela abreviatura de PIP para construção ou estudo de viabilidade) é um modo facultativo de obter informação acerca de determinada operação urbanística ou, conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas que se pretendem executar.

É sobretudo benéfico para garantir o direito ao licenciamento ou admissão de comunicação prévia da operação urbanística, desde que não alterado e com a validade de dois anos.

Logo, por definição, este pedido poderá anteceder procedimentos de licenciamento e comunicação prévia para obras de construção, ampliação, alteração, conservação e demolição de imóveis: podendo ainda tornar-se uma operação urbanística isenta de controlo, quando tenha sido obtida informação prévia favorável “qualificada”, nos termos do artigo 14.º, n.º 2, do RJUE.

Conforme o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (n.º 1 do artigo 16.º), a deliberação sobre a informação prévia é efetuada no prazo de 20 dias úteis (se n.º1 do artigo 14º RJUE) ou de 30 dias úteis (se n.º2 artigo 14º do RJUE - o chamado 'PIP qualificado'), em função da informação pretendida e dos elementos apresentados.

O DETALHE DE UM PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

Através deste procedimento é possível compreender:
- a viabilidade construção de determinada operação urbanística;
- e ainda obter os respetivos condicionantes legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas (altura das fachadas), afastamentos e demais requisitos aplicáveis à realização da obra.
Estes conceitos irão informar das possibilidades e conferir direitos a determinado terreno/parcela/imóvel, a considerar na fase posterior de entrega de projetos para construção (procedimento de controlo prévio de licenciamento ou comunicação prévia).

O detalhe em fase de PIP de construção é relevante para garantir menores contestações posteriores, aquando de licenciamento ou comunicação prévia.

Como pode qualquer interessado (proprietário ou não), pode decidir obter da Câmara municipal correspondente um ‘feedback’ quanto às pretensões ou até mesmo explorar as capacidades de um determinado terreno, para saber a viabilidade de construção - antecipa assim a informação para o processo de licenciamento ou de comunicação prévia, evitando, erros na submissão do mesmo e pode ainda obter um parecer legal sobre o projeto.

Nestes casos, se optar pela submissão de um projeto definido necessita entregar elementos específicos do licenciamento (informação mais pormenorizada que um pedido de informação prévia apenas para viabilidade), pois a aprovação do PIP significa vínculo para o deferimento da pretensão em licenciamento e/ou comunicação prévia.

O pedido de informação prévia é especialmente útil para terrenos que não se integrem em loteamentos. Assim, terá a verificação prévia do projeto, a instrução do processo de controlo prévio seguinte poderá, dependendo dos casos, ser elaborado como comunicação prévia, compactando o prazo de apreciação final.

QUAIS AS DIFERENÇAS PARA O LICENCIAMENTO E COMUNICAÇÃO PRÉVIA ?

O mecanismo de pedido de informação prévia é distinto do licenciamento de obras e da comunicação prévia, pois não permite obter o alvará / título de construção ou a admissão por não rejeição da comunicação prévia. Relembramos que com a introdução das alterações do Decreto 10/2024, o pedido de informação prévia pode passar a obra isenta, se a pretensão for favorável pelas Autarquia e entidades externas e desde que seja apresentado e apreciado um pedido de informação prévia qualificado (com detalhe do n.º2 do artigo 14º do RJUE) - podendo o municipio determinar a apresentação de elementos de especialidades e coordenação.

Uma das grandes diferenças para os outros dois procedimentos, é que no PIP não precisa de entregar aos projetos de especialidades, no momento da submissão / apreciação do projeto de arquitetura (dependendo da natureza da operação urbanística, tem de juntar elementos como o relatório de avaliação de vulnerabilidade sísmica, o estudo que ateste a conformidade com o Regulamento Geral do Ruído)

O que o PIP permite é vincular a pretensão deferida, por um tempo, mas não invalida, nalguns casos, a submissão de um dos dois processos acima, conforme o enquadramento da obra em questão e com mais detalhe de informação do que o entregue no PIP, mas sempre compatibilizando os pressupostos aceites com o pedido de informação prévia.

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EFEITOS DE UM PARECER FAVORÁVEL NUM PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

Obter um despacho favorável no Pedido de Informação Prévia para construção, vincula as entidades competentes à decisão sobre esse mesmo pedido. Assim é válido nos processos subsequentes de licenciamento ou comunicação prévia, ou dependendo da operação urbanística e do imóvel, pode segundo o Decreto-Lei 10/2024, passar a operação urbanística a obra isenta, desde que mantidas as intenções apresentadas no PIP.

Nestes casos em que se alteram os pressupostos de projeto, entregues em licenciamento ou comunicação prévia poderão não ser aceites, uma vez que o parecer emitido pela câmara municipal favorável em PIP é vinculativo, mas sem alterações ao projeto.

Um efeito decorrente de despacho favorável é que implica também que não podem ser suspensos procedimentos de licenciamento ou comunicação prévia, apresentados com base em informação prévia, em virtude do início do período de discussão pública dos planos municipais, intermunicipais ou especiais de ordenamento do território, ou sua revisão.

VANTAGENS DE PIP, APÓS O DECRETO-LEI 10/2024

Antes do Simplex (Decreto-Lei 10/2024), tinha com um PIP favorável, um ano para entregar o pedido de licenciamento ou comunicação prévia. Caso se decorrido um ano, não entregasse, podia solicitar ao Presidente da Câmara, a emissão de declaração de que se mantinham os pressupostos, de facto e de direito, que levaram à anterior decisão favorável do PIP favorável e o no prazo de 20 dias e correndo novo prazo de um ano para efetuar a apresentação dos pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia se os pressupostos se mantiverem ou se o presidente da câmara municipal não tiver respondido no prazo legalmente previsto. Caso a renovação fosse favorável, dispunha de mais um ano para entregar o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia.

Com o Decreto-Lei 10/2024, o Pedido de Informação Prévia, permite:

- obter informação sobre a viabilidade de determinada operação urbanística, saber dos respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, como infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas (altura das fachadas), afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à realização da obra.

- se favorável, a câmara municipal indica o procedimento a que se encontra sujeita a realização da operação urbanística projetada.

- isentar de controlo prévio, as operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável, nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 14.º do RJUE, que estabeleçam os aspetos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.ºdo RJUE.

- o prazo de dois anos após a decisão favorável do pedido de informação prévia, sem pedir prorrogações.

VANTAGEM INFORMATIVA

A informação prévia, tem uma função informativa, pois o requerente fica informado da possibilidade de realizar a pretensão apresentada, tendo em conta as regras e normas aplicáveis e condicionantes à mesma.
Obtém indicadores fundamentais para determinar o valor de terrenos e lotes, ou mesmo edifícios em tecidos urbanos consolidados.
Esta capacidade de enquadrar a capacidade urbanística de determinado lugar ou propriedade é por vezes fundamental para avaliar o seu investimento, mesmo antes de ser o proprietário do mesmo.

VANTAGEM DA GARANTIA

O PIP tem uma função de garantia, pois fica vinculada à informação que emitiu no caso de posterior pedido de licenciamento ou comunicação prévia, dentro de 2 anos (alterado em Janeiro 2024), podendo ser prorrogado de acordo com o artigo 17º do RJUE.
Ganha aqui um ponto positivo ao assumir um menor risco de não aprovação de projetos em fases posteriores de mais detalhe de projetos e, os proprietários de lotes, ou eventuais investidores, podem obter informação específica sobre a possibilidade de realizar determinadas operações urbanísticas.

VANTAGEM DA SIMPLIFICAÇÃO DO PROCESSO

Fica dispensado (em fases posteriores de controlo prévio) de consultar as entidades externas que já se tenham pronunciado em fase de informação prévia.

Esta circunstância é válida desde que os projetos incluam os pressupostos urbanísticos em que o PIP de construção se baseou. Ou seja, caso os termos de projeto mudem, a emissão de parecer favorável prévio, não dispensa a nova consulta.

Outra vantagem, prende-se com o fato de ser à partida um requerimento mais rápido, porque já houve uma análise anterior.

Operações urbanísticas precedidas de informação prévia homologada favoravelmente, nos termos dos n.º 2 e 3 do artigo 14.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, ficam sujeitas a comunicação prévia - desde que não existam alterações ao projeto, após o deferimento do PIP.

Assim reduz substancialmente o tempo para dar início à construção.

Se a ideia é alterar as intenções apresentadas no PIP, então a vantagem desaparece.

Nestes casos convém não esquecer que, o parecer emitido pela câmara municipal é vinculativo, pelo que alterações posteriores ao projeto, entregues em licenciamento ou comunicação prévia poderão não ser aceites.

COMO FORMALIZAR O PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

A informação prévia de obras de edificação e/ou demolição deverá ser apresentada à Câmara Municipal correspondente, mediante o preenchimento de um formulário específico que a câmara disponibilizará, assim como juntar os documentos que fundamentam o pedido a ser entregue no departamento de urbanismo.

Nesse formulário deverão constar os dados correspondentes:
- ao requerente(s);
- certidão permanente do registo predial;
- identificação do proprietário;
- informação sobre a operação urbanística;
- identificação do imóvel;
- solicitação de quais os aspectos específicos se pretende parecer em função dos elementos apresentados;
- restantes elementos de acordo com a operação urbanística e estipulados em portaria específica acima descritos.

O procedimento está sujeito ao pagamento de taxas, de acordo com o regulamento municipal de taxas relacionada com a atividade urbanística e operações conexas em vigor, e para este assunto deverá informar-se junto do departamento camarário correspondente.

ABRANGÊNCIA DO PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA

Conforme rege o Regulamento Jurídico de Urbanização e Edificação dependendo dos elementos apresentados pelo requerente e respetivo tipo de informação requerida pelo interessado, poderá o Pedido de Informação Prévia ser enquadrado no disposto no ponto nº2 do artigo 14º ou do previsto no ponto n.º1 do artigo 14º do RJUE.
De acordo com o n.º1, enquadra-se o pedido de “informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas”;
De acordo com o n.º2, enquadra-se o pedido que “respeite a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento”.
Desta forma, podemos referir que poderá ser apresentado um PIP em várias situações, sempre que um licenciamento seja aplicável, com a vantagem de não ser ainda o proprietário.

ASPETOS A CONTEMPLAR PARA APRESENTAÇÃO DE PIP DE CONSTRUÇÃO

O interessado pode, em qualquer circunstância, designadamente quando o pedido respeite a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento, requerer que a informação prévia contemple especificamente os seguintes aspetos, em função da informação pretendida e dos elementos apresentados:

“a) A volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação;
b) Projeto de arquitetura e memória descritiva;
c) Programa de utilização das edificações, incluindo a área total de construção a afetar aos diversos usos e o número de fogos e outras unidades de utilização, com identificação das áreas acessórias, técnicas e de serviço;
d) Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
e) Estimativa de encargos urbanísticos devidos;
f) Áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas viárias.”
(conforme nº2 do artigo 14º RJUE)

SOLICITAR A INFORMAÇÃO PRÉVIA: IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO

Qualquer interessado pode formalizar um pedido de informação prévia, contudo caso não se trate do proprietário do imóvel, o pedido deve incluir a identificação do proprietário, assim como dos titulares de qualquer outro direito real sobre o imóvel (através da apresentação de de certidão emitida pela conservatória do registo predial), uma vez que a câmara municipal tem de informar os mesmo acerca do procedimento.
(Conforme estipulado no 14º do RJUE)

(9) OPERAÇÕES DE LOTEAMENTO EM ÁREA ABRANGIDA POR PLANO DE URBANIZAÇÃO OU PDM

“a) Projeto de loteamento, incluindo:
(i) Planta da situação existente, à escala de 1:1.000 (...);
(...);
(iv) Perfis longitudinais e transversais do loteamento (com representação das silhuetas e do corte esquemático dos futuros edifícios e de todos os arruamentos, passeios, bolsas de estacionamento, logradouros e/ou espaços verdes e de utilização coletiva), acompanhado de planta com a localização dos mesmos;
v) Planta síntese do loteamento à escala de 1:1.000 ou superior contendo os elementos técnicos definidores da modelação do terreno, da volumetria, alinhamentos, altura da fachada e implantação da edificação e dos muros de vedação;
vi) Planta das infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
vii) Planta com indicação das áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes públicos, habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas, acompanhada de quadros com as medições das áreas respetivas, exceto se não houver lugar a cedências para esses fins, nos termos do n.º 4 do artigo 44.º do RJUE, caso em que é indicado o valor e a forma de pagamento da compensação;
b) Imagens resultantes de simulação virtual tridimensional fidedigna, com enquadramento adequado, e que permitam compreender as características fundamentais da operação, nos casos em que seja exigida discussão pública;
c) Estudo que ateste que a execução da operação de loteamento se conforma com o Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, na sua redação atual;
d) Plano de acessibilidades que apresente a rede de espaços e equipamentos acessíveis (...);
f) Estimativa dos encargos urbanísticos, nomeadamente com o cálculo da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas e das compensações urbanísticas, quando aplicável, ou junção de resultado de simulação do cálculo disponibilizado pelo município
g) Termo de responsabilidade do levantamento topográfico;
h) Termo de responsabilidade subscrito pelo autor do projeto quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.
iv) Perfis longitudinais e transversais do loteamento (com representação das silhuetas e do corte esquemático dos futuros edifícios e de todos os arruamentos, passeios, bolsas de estacionamento, logradouros e/ou espaços verdes e de utilização coletiva), acompanhado de planta com a localização dos mesmos;
v) Planta síntese do loteamento à escala de 1:1.000 ou superior contendo os elementos técnicos definidores da modelação do terreno, da volumetria, alinhamentos, altura da fachada e implantação da edificação e dos muros de vedação;
vi) Planta das infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
ii) Planta com indicação das áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes públicos, habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas, acompanhada de quadros com as medições das áreas respetivas, exceto se não houver lugar a cedências para esses fins, nos termos do n.º 4 do artigo 44.º do RJUE, caso em que é indicado o valor e a forma de pagamento da compensação;
b) Imagens resultantes de simulação virtual tridimensional fidedigna(...);
c) Estudo que ateste que a execução da operação de loteamento se conforma com o Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, na sua redação atual;
d) Plano de acessibilidades que apresente a rede de espaços e equipamentos acessíveis;
e) Perfis necessários à devida clarificação da modelação do terreno, inserção volumétrica do edificado no terreno a lotear, relação do edificado com o espaço público do loteamento e a articulação do mesmo com a envolvente;
f) Estimativa dos encargos urbanísticos,nomeadamente com o cálculo da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas e das compensações urbanísticas, quando aplicável, ou junção de resultado de simulação do cálculo disponibilizado pelo município;
g) Termo de responsabilidade do levantamento topográfico;
h) Termo de responsabilidade subscrito pelo autor do projeto quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.

(10) OBRAS DE URBANIZAÇÃO

“a) Planta da situação existente, à escala de 1:1.000 ou superior, correspondente ao estado e uso atual do terreno e de uma faixa envolvente com dimensão adequada à avaliação da integração da operação na área em que se insere, com indicação dos valores naturais e construídos, de servidões administrativas e restrições de utilidade pública e infraestruturas existentes;

b) Peças desenhadas que permitam caracterizar a operação a realizar, nomeadamente planta de síntese das obras de urbanização e perfis transversais e longitudinais, quando esta operação não seja enquadrada por operação de loteamento;

c) Estudo que ateste que a execução das obras de urbanização se conforma com o disposto no Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, na sua redação atual;

d) Plano de acessibilidades que apresente a rede de espaços e equipamentos acessíveis, comprovando que a execução da operação se conforma com o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual, desde que inclua tipologias do seu artigo 2.º, quando se trate de obras em área não abrangida por operação de loteamento;

e) Estimativa dos encargos urbanísticos, nomeadamente com o cálculo da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas e das compensações urbanísticas, quando aplicável, ou junção de resultado de simulação do cálculo disponibilizado pelo município;

f) Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos e pelo coordenador do projeto, quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.

(11) OBRAS DE EDIFICAÇÃO

"a) Quando a edificação esteja abrangida por operação de loteamento, indicação do respetivo procedimento administrativo;
b) Projeto de arquitetura, incluindo plantas à escala de 1:500 ou superior, definindo a volumetria, alinhamento, altura da fachada e implantação da edificação, dos muros de vedação e das construções anexas;
c) Planta das infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
d) Planta com a definição das áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes públicos, habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas, acompanhada de quadros com as medições das áreas respetivas, exceto se não houver lugar a cedências para esses fins;
e) Fotografias do imóvel sempre que se trate de obras de alteração, reconstrução, ampliação ou existam edificações adjacentes;
f) Indicação da localização e dimensionamento das construções anexas, incluindo alçados a uma escala de 1:500 ou superior, para os efeitos previstos na alínea d) do n.º 4 do artigo 4.º do RJUE;
g) Estimativa dos encargos urbanísticos, nomeadamente com o cálculo da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas e das compensações urbanísticas, quando aplicável, ou junção de resultado de simulação do cálculo disponibilizado pelo município;
h) Estudo que ateste que a execução das obras de urbanização se conforma com o disposto no Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, na sua redação atual;
i) Plano de acessibilidades que apresente a rede de espaços e equipamentos acessíveis, comprovando que a execução da operação se conforma com o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual, desde que inclua tipologias do seu artigo 2.º;
j) Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos, e pelo coordenador do projeto, quanto o cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.";

(12) OBRAS DE DEMOLIÇÃO

“a) Descrição sumária do estado de conservação do imóvel e da utilização futura do terreno;
b) Peças desenhadas demonstrativas das técnicas de demolição e das estruturas de contenção indicadas na memória descritiva e justificativa, quando aplicável;
c) Fotografias do imóvel.
d) Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos, e pelo coordenador do projeto, quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.”

(13) OBRAS DE OUTRAS OPERAÇÕES URBANÍSTICAS

“) Planta à escala de 1:1.000 ou superior contendo os elementos técnicos definidores da operação urbanística, nomeadamente da modelação do terreno;
b) Peças desenhadas e escritas que permitam caracterizar a operação a realizar, nomeadamente planta de síntese e perfis transversais e longitudinais, cujos conteúdos devem permitir caracterizar adequadamente a operação a realizar, bem como a identificação das normas legais e regulamentares aplicáveis e a comprovação do seu cumprimento, atendendo à finalidade da operação;
c) Projetos de especialidade que integrem a obra, designadamente infraestruturas viárias, redes de abastecimento de águas, esgotos e drenagem, de gás, de eletricidade, de telecomunicações, arranjos exteriores, contendo cada projeto memória descritiva e justificativa, e as respetivas peças desenhadas;
d) Estudo que ateste da conformidade da operação com o Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, na sua redação atual;
e) Plano de acessibilidades que apresente a rede de espaços e equipamentos acessíveis, comprovando que a execução da operação se conforma com o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual, desde que inclua tipologias do seu artigo 2.º;
f) Termos de responsabilidade subscritos pelos autores e coordenador dos projetos quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis."

(14) ALTERAÇÃO DE UTILIZAÇÃO

“a) Planta do edifício ou da fração com identificação do respetivo prédio;
b) Demonstração e declaração de:
i) Conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis;
ii) Idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas;
c) Termo de responsabilidade subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.”

VAMOS CONVERSAR SOBRE O SEU PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA?