COMUNICAÇÃO PRÉVIA DE OBRAS DE EDIFICAÇÃO

O QUE É UMA COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

A comunicação prévia de obras é um procedimento administrativo de controlo prévio para operações urbanísticas, que resulta de um pedido de autorização de realização de obras de edificação à autarquia e/ou entidades externas, à semelhança do licenciamento, conforme estabelecido no RJUE - Regime Jurídico de Urbanização e Edificação.

QUAIS AS DIFERENÇAS PARA O LICENCIAMENTO?

Este processo varia do licenciamento, no sentido do seu âmbito de aplicação e instrução de pedido. Assim, um pedido de licenciamento é deferido ou indeferido pelas entidades licenciadoras, enquanto a comunicação prévia é ou não rejeitada (mas nunca é formalmente aprovada).

QUAIS AS OBRAS SUJEITAS A COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

As obras sujeitas a comunicação prévia são:

(conforme RJUE nas atualizações art.º 4.º, n.º 4 do Decreto Lei n.º 555/99, de 16/12, na redação vigente pelo Decreto-Lei .º 10/2024 de 8 de janeiro )

a) (Revogada)

b) As operações de loteamento em zona abrangida por:
i) Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993, que contenha desenho urbano e que preveja a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e a programação de obras de urbanização e edificação; ou
ii) Unidade de execução que preveja o polígono de base para a implantação de edificações, a área de construção, a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e programação de obras de urbanização e edificação;

c) As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por:
i) Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993 que preveja a implantação e programação de obras de urbanização e edificação; ou
ii) Operação de loteamento; ou
iii) Unidade de execução que preveja a implantação e programação de obras de urbanização e edificação;

d) As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por:
i) Plano de pormenor; ou
ii) Operação de loteamento; ou
iii) Unidade de execução que preveja as parcelas, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número máximo de fogos e a área de construção e respetivos usos;

e) As obras de construção, de alteração exterior ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;

f), g), h) e i) (Revogadas)

j) A edificação de piscinas associadas a edificação principal;

k) As alterações da utilização dos edifícios ou suas frações, ou de alguma informação constante de título de utilização que já tenha sido emitido, quando não sejam precedidas de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio.

 

CONSULTAS A ENTIDADES EXTERNAS EM COMUNICAÇÃO PRÉVIA - COMO SE PROCESSAM?

Determinadas obras (operações urbanísticas) pela singularidade da intervenção ou local, requerem a realização de consultas a entidades externas (à autarquia correspondente), o que obriga à sua consulta antecipada, antes de submeter a comunicação prévia na autarquia.

Assim, o requerente deve instruir a comunicação prévia com as consultas promovidas diretamente às entidades (apresentando pareceres favoráveis emitidos há menos de 2 anos).

Se tiver havido um pedido de informação prévia anterior favorável ou a aprovação de planos de pormenor, ou de operações de loteamento urbano, que corroborem os termos da pretensão atual, podem esses pareceres de entidades externas ser utilizados para a comunicação prévia.

ENTREGUEI A COMUNICAÇÃO PRÉVIA O QUE DEVO FAZER AGORA ?

Ao entregar um pedido de comunicação prévia na Câmara municipal, tem de garantir a afixação de um aviso (publicidade do pedido) no local de execução da obra, num prazo máximo de 10 dias, conforme descrito no artigo 12º do RJUE.

Relembramos que este aviso é da responsabilidade do interessado.

 

A COMUNICAÇÃO PRÉVIA PODE SER REJEITADA?

Após a submissão do pedido, este entra na fase seguinte, de saneamento liminar na Câmara Municipal. Consoante esta análise, pode haver necessidade de aperfeiçoamento do processo de comunicação prévia, e é sempre dado o prazo de 15 dias para a entrega dos elementos em falta, ou para correção de elementos já submetidos.

Por outro lado, pode ainda nesta fase ser emitido o despacho de rejeição liminar, que acontece aquando da análise dos elementos instrutórios que caracterizam a operação urbanística, se demonstram contrários às normas legais ou regulamentares aplicáveis, ou se o pedido não for corretamente instruído e não seja passível de sanar.

 

POSSO NÃO ENTREGAR AS ESPECIALIDADES NA COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

A comunicação prévia obriga à apresentação conjunta dos projetos de arquitetura e dos projetos de especialidades.

Nas operações urbanísticas sujeitas ao procedimento de comunicação prévia podem, se o requerente assim o entender, ser enquadradas pelo regime de licenciamento. Isto significa na prática que o requerente, no momento do requerimento do pedido, tem de optar pelo regime de licenciamento e será automaticamente regido pelos parâmetros e tramitações do licenciamento e isso inclui também os prazos de deliberação. Apenas nesse caso, poderá submeter inicialmente a apenas a arquitetura - mas passa a ser um licenciamento.

Importa referir que, caso as obras requeiram consultas a entidades externas, os pareceres emitidos pelas mesmas (ou comprovativo da ausência de resposta no prazo legal com a apresentação do pedido em data legal) é obrigatória no processo de comunicação prévia.

A comunicação prévia requer ainda que o processo seja logo instruído com documentação relacionada com a construção, nomeadamente a documentação do empreiteiro, diretor técnico de obra, diretor de fiscalização, plano de segurança de obra, etc. É nesse mesmo momento, que os projetos de arquitetura e especialidades são entregues em simultâneo e devidamente instruídos, caso contrário pode conduzir à rejeição do pedido. A Câmara Municipal pode, ainda, mesmo que bem instruído, rejeitar o pedido, se entender que a pretensão do requerente não se enquadra dentro do âmbito legal de uma comunicação prévia de obras de edificação.

 

OPERAÇÕES URBANÍSTICAS - DEFINIÇÕES

(*) Operações urbanísticas são as operações materiais de urbanização, de edificação, utilização dos edifícios ou do solo desde que, neste último caso, para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água (artigo 2.º do RJUE)

QUAIS OS ELEMENTOS PARA REQUERER UMA COMUNICAÇÃO PRÉVIA?

Os dados de identificação do requerente e a sua legitimidade, incluindo:

- Identificação do requerente;
- Identificação do local;
- Identificação do número do alvará de loteamento, caso exista;
- Identificação dos antecedentes processuais que possam existir para o local em questão (como, por exemplo, um PIP).

Os elementos instrutórios para a entrega de um pedido de comunicação prévia de obras de edificação:

- Requerimento devidamente preenchido e assinado pelo requerente ou o seu representante legal e nesses casos incluir declaração;
- Documentos comprovativos da qualidade de titular de qualquer direito que permite efetuar a operação urbanística;
- Certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos, com validade inferior a 1 ano ou código de certidão permanente;
- Certidão do Registo Comercial, com validade inferior a 1 ano, no caso de requerente de pessoa coletiva e documento onde conste que o subscritor possui poderes para a representar ou código de certidão permanente;
- Ata da Assembleia dos Condóminos, conforme o artigo 1422.º do Código Civil, sempre a pretensão justifique;
- Extratos das plantas de ordenamento, zonamento e de implantação dos planos municipais de ordenamento do território vigentes e das respetivas plantas de condicionantes, da planta síntese do loteamento, quando aplicável;
- Extratos das plantas do plano especial de ordenamento do território;
- Projeto de arquitetura;
- Plano de acessibilidades;
- Ficha do INE;
- Memória descritiva e justificativa;
- Estimativa do custo total da obra;
- Calendarização da execução da obra;
- Registo fotográfico relevante, consoante a operação urbanística, pode ser do imóvel e a sua envolvente;
- Cópia da notificação da câmara municipal a comunicar a aprovação de um pedido de informação prévia, quando esta existir e estiver em vigor;
- Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos e coordenador de projetos;
- Declaração Emitida por associação pública profissional comprovativa da qualificação e respetivas;
- Projetos das especialidades, com respetivos termos e seguros de responsabilidade;
- Apólice de seguro que cubra a responsabilidade pela reparação dos danos emergentes de acidentes de trabalho, nos termos previstos na Lei n.º100/97 de 13/9;
- Termos de responsabilidade assinados pelo diretor de fiscalização de obra e pelo diretor de obra;
- Declaração de titularidade de alvará emitido pelo INCI, com habilitações adequadas à natureza e valor da obra;
- Livro de obra com menção do termo de abertura;
- Plano de segurança e saúde.